Rynek wtórny mieszkań stabilizuje się. Czego spodziewać się w najbliższych miesiącach?

Rynek wtórny mieszkań wchodzi w okres stabilizacji, a ceny nieruchomości będą się utrzymywać na obecnym poziomie przez najbliższe miesiące. Taki obraz wyłania się z najnowszego badania przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu, w którym udział wzięło 1521 pośredników z całej Polski. Dla osób szukających mieszkania oznacza to przede wszystkim zmianę warunków negocjacyjnych – zamiast presji czasu i obawy przed wzrostem cen, kupujący zyskują przestrzeń do podjęcia przemyślanej decyzji.

Jakie prognozy wyłaniają się z badania pośredników?

Badanie Nastrojometru rynku nieruchomości, przeprowadzone w czerwcu 2026 roku, pokazuje wyraźny obraz oczekiwań branży. Prognozy pośredników wskazują na różne scenariusze w zależności od segmentu rynku, ale wspólnym mianownikiem jest brak gwałtownych zmian cenowych.

Segment	Stabilizacja	Wzrosty	Spadki
Kawalerki	52%	33%	14%
Mieszkania większe	48%	29%	23%
Działki budowlane	53%	31%	16%
Domy jednorodzinne	55%	22%	23%

W segmencie kawalek zdecydowanie dominuje prognoza stabilizacji – połowa agentów (52 proc.) nie spodziewa się zmian cen. Jednocześnie znaczący odsetek pośredników (33 proc.) widzi przestrzeń do umiarkowanych podwyżek, podczas gdy tylko 14 proc. prognozuje spadki. Dla mieszkań większych niż kawalerki sytuacja jest bardziej zróżnicowana – 48 proc. pośredników prognozuje stabilizację, ale odsetek prognoz spadkowych wzrasta do 23 proc., co sugeruje mniejszy popyt na większe metraże.

Co oznacza stabilizacja cen dla kupujących?

Przejście rynku wtórnego w fazę stabilizacji zmienia fundamentalnie sytuację osób poszukujących mieszkania. Jak wyjaśnia Rafał Bieńkowski, PR manager w Nieruchomosci-online.pl, „kupujący nie musi obawiać się, że z miesiąca na miesiąc nieruchomości nagle podrożeją, a dobre oferty szybko uciekną. Daje to szukającym przestrzeń do podjęcia przemyślanej decyzji, bez presji czasu”.

W praktyce oznacza to kilka istotnych konsekwencji:

Brak presji czasu – Kupujący mogą spokojnie przeanalizować oferty, porównać ceny i warunki, bez obawy, że interesująca ich nieruchomość zostanie sprzedana komuś innemu w ciągu kilku dni. To daje możliwość bardziej racjonalnego podejścia do wyboru.

Możliwość negocjacji – W warunkach stabilizacji cen kupujący mają znacznie większe możliwości wynegocjowania lepszych warunków. Sprzedający, chcąc sprawnie zamknąć transakcję, będą bardziej otwarci na rozmowy o cenie.

Bardziej przejrzysty rynek – Brak skokowych zmian cen oznacza większą przewidywalność. Kupujący mogą bardziej pewnie planować swoje wydatki i nie muszą się obawiać, że cena mieszkania, które dziś kosztuje 400 tys. zł, za miesiąc będzie wynosić 430 tys. zł.

Dlaczego kawalerki będą bardziej pożądane?

Jednym z ciekawszych wniosków z badania jest wyraźnie wyższy odsetek prognoz wzrostowych dla kawalek (33 proc.) w porównaniu z mieszkaniami większymi (29 proc.). Może się to wydawać zaskakujące, ale ma głębokie przyczyny ekonomiczne.

Bariera zdolności finansowej kupujących jest dziś znacznie wyższa niż w przeszłości. Mieszkania wciąż pozostają drogie, a kredyty hipoteczne również nie są tanie. W efekcie wielu potencjalnych nabywców zderza się z sytuacją, w której nie stać ich na większy metraż – kawalerka staje się często jedyną opcją w zasięgu ich portfela. Ten wymuszony realiami popyt sprawia, że najmniejsze mieszkania pozostają najbardziej płynne na rynku, czyli łatwiej się je sprzedaje.

Dla sprzedających to oznacza większą przestrzeń do wyższych cen przy kawalerkach. Jeśli chcą sprzedać większe mieszkanie, muszą być bardziej elastyczni cenowo, bo konkurencja jest mniejsza, a pula potencjalnych kupujących zawęża się.

Działki budowlane – specjalny przypadek

Segment działek budowlanych wyróżnia się na tle rynku mieszkaniowego. Aż 53 proc. pośredników prognozuje stabilizację cen, ale prawie co trzeci agent (31 proc.) dopuszcza możliwość umiarkowanych podwyżek. To wyraźnie wyższy odsetek prognoz wzrostowych niż w przypadku domów jednorodzinnych czy mieszkań.

Głównym czynnikiem wpływającym na te prognozy jest wysoki popyt na grunty z już wydanymi Warunkami Zabudowy (WZ). Reforma planowania przestrzennego i zbliżający się termin uchwalenia planów ogólnych (do 31 sierpnia 2026 r.) sprawiają, że grunty z uregulowanym statusem budowlanym są szczególnie cenne. Dla kupujących oznaczają one mniejsze ryzyko formalne i pozwalają uniknąć przestojów przy formalnościach budowlanych.

Sprzedający takie parcele mają zatem największą przestrzeń do podnoszenia stawek, ponieważ ich oferta jest ograniczona, a popyt – wysoki. To klasyczna sytuacja, w której niedostatek podaży przy wysokim popycie prowadzi do wzrostu cen.

Co to oznacza dla sprzedających?

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości w najbliższych miesiącach, musisz zmienić swoją strategię w stosunku do lat, kiedy rynek był bardziej korzystny dla sprzedających. Prognozy pośredników jasno wskazują, że czasy, kiedy mogłeś czekać na idealną ofertę, minęły.

Pierwsza i najważniejsza zasada to urealnienie oczekiwań cenowych. Jeśli Twoje mieszkanie jest warte 400 tys. zł, ale liczysz na 450 tys. zł, będzie czekać na kupującego znacznie dłużej. W warunkach stabilizacji cen kupujący nie muszą się spieszyć – mogą czekać na lepszą ofertę.

Druga zasada to otwartość na negocjacje. Sprzedający, którzy będą gotowi do rozmów o cenie i warunach, będą mieć znacznie większe szanse na szybkie zamknięcie transakcji. Może to oznaczać obniżkę ceny o kilka procent, ale za to pewność sprzedaży.

Trzecia zasada to prezentacja nieruchomości. W warunkach stabilizacji cen różnica między dobrze zaprezentowanym mieszkaniem a tym, które wygląda niedbale, będzie bardziej widoczna. Inwestycja w profesjonalne zdjęcia, porządek i ewentualne drobne remonty może zaprocentować.

Domy jednorodzinne – rynek dla cierpliwych

Segment domów jednorodzinnych również wchodzi w fazę stabilizacji, choć z nieco innym rozkładem prognoz. Aż 55 proc. pośredników prognozuje utrzymanie cen, a odsetek agentów spodziewających się obniżek (niecałe 23 proc.) jest bardzo zbliżony do grupy prognozującej lekkie wzrosty (niecałe 22 proc.).

To oznacza, że rynek domów jednorodzinnych jest bardziej zrównoważony niż rynek mieszkań. Nie ma tu tak wyraźnego trendu wzrostowego jak w przypadku kawalek, ale również nie ma masowych spadków. Dla kupujących to dobra wiadomość – mają czas na znalezienie odpowiedniego domu bez obawy o gwałtowne zmiany cen.

Co to oznacza dla Ciebie?

Jeśli jesteś kupującym, okres stabilizacji to Twoja szansa. Możesz spokojnie analizować oferty, porównywać ceny, negocjować warunki. Nie musisz się spieszyć i podejmować decyzji pod presją czasu. Warto jednak pamiętać, że ceny wciąż pozostają wysokie – stabilizacja nie oznacza taniejących nieruchomości, tylko brak ich drożenia.

Jeśli jesteś sprzedającym, musisz być realistą. Oczekiwania cenowe powinny być dostosowane do rzeczywistości rynkowej, a elastyczność w negocjacjach staje się kluczem do sukcesu. Grunty z wydanymi już Warunkami Zabudowy to wyjątek – tam możesz liczyć na wyższe ceny ze względu na ograniczoną podaż.

Niezależnie od tego, czy kupujesz czy sprzedajesz, pamiętaj, że stabilizacja to nie chaos – to przewidywalność. A przewidywalność to coś, czego brakowało rynkowi przez ostatnie miesiące.