Rynek wtórny zwalnia, ale ceny rosną. Gdzie tanieją mieszkania?

Na rynku wtórnym mieszkań w Polsce obserwujemy paradoksalną sytuację: liczba ofert spada, ale ceny systematycznie rosną w większości dużych miast. Analiza Grupy Morizon-Gratka z lipca 2026 roku ujawnia, że sezonowe spowolnienie rynku mieszkaniowego ma zupełnie inny wpływ na poszczególne miasta — podczas gdy jedne doświadczają znacznych podwyżek, inne pozostają stabilne, a jedno miasto wyraźnie odbiega od trendu.

Sezonowe spowolnienie rynku: mniej ofert, wyższe ceny

W lipcu 2026 roku liczba dostępnych ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym spadła o 8,6 procent w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Zjawisko to jest typowe dla okresu wakacyjno-urlopowego, kiedy zarówno sprzedający, jak i potencjalni kupujący skupiają się na odpoczynku, a aktywność na rynku nieruchomości naturalnie maleje.

Jednak to spowolnienie nie przełożyło się na spadek cen — wręcz przeciwnie. Autorzy raportu wskazują, że ograniczona podaż mieszkań, w połączeniu z rosnącym udziałem nowszych nieruchomości oferowanych w wyższych cenach, powoduje wzrost średnich cen ofertowych. To pokazuje, że struktura dostępnej oferty ma znaczący wpływ na ogólny poziom cen na rynku.

Gdzie ceny rosły najszybciej?

W ujęciu rocznym (lipiec 2026 vs. lipiec 2025) wzrost cen zanotowano w jedenastu analizowanych lokalizacjach. Dynamika wzrostu była jednak zróżnicowana:

Miasto	Wzrost ceny metra kw.	Średnia cena metra kw.
Olsztyn	+8,2%	brak danych
Gdańsk	+7,3%	brak danych
Bydgoszcz	+6,9%	brak danych
Katowice	+5,4%	brak danych
Szczecin	+5,2%	brak danych
Kraków	+4,8%	brak danych
Poznań	+4,8%	brak danych
Warszawa	+2,1%	17 794 zł
Lublin	+1,5%	brak danych
Wrocław	+1,3%	brak danych
Łódź	-3,2%	brak danych

Największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego zanotowano w Olsztynie — aż 8,2 procent. Na kolejnych miejscach znalazły się Gdańsk (7,3 proc.) oraz Bydgoszcz (6,9 proc.). Wzrosty cen odnotowano również w Katowicach (5,4 proc.), Szczecinie (5,2 proc.), a także w Krakowie i Poznaniu, gdzie średnie ceny zwiększyły się po 4,8 procent.

Warszawa: stabilność na tle zmian w innych miastach

Warszawa wyróżnia się na tle pozostałych dużych miast stosunkowo stabilnym wzrostem cen. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego używanego mieszkania w stolicy wyniosła w lipcu 17 tys. 794 zł i była wyższa o zaledwie 2,1 procent niż rok wcześniej. To wzrost znacznie poniżej średniej krajowej obserwowanej w innych miastach.

Podobnie umiarkowany wzrost zanotowały Wrocław (1,3 proc.) oraz Lublin (1,5 proc.). Stabilność warszawskiego rynku może wynikać z już wysokiego poziomu cen — gdy cena bazowa jest wysoka, wzrosty procentowe są naturalnie mniejsze. Dodatkowo, Warszawa ma największą liczbę ofert na rynku wtórnym, co może hamować wzrosty cen poprzez większą konkurencję między sprzedającymi.

Łódź: jedyne miasto ze spadkiem cen

Wyjątkiem w całej analizie jest Łódź — jedyne spośród dwunastu analizowanych miast, w którym średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego była w lipcu niższa niż rok wcześniej. Spadek wyniósł 3,2 procent. To sygnał, że w Łodzi sytuacja na rynku mieszkaniowym kształtuje się inaczej niż w pozostałych dużych ośrodkach.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających?

Dla kupujących mieszkań sytuacja jest zróżnicowana w zależności od miasta. W miastach takich jak Olsztyn, Gdańsk czy Bydgoszcz, gdzie ceny rosną szybko (powyżej 6 procent rocznie), presja czasowa do zakupu jest większa — czekanie może oznaczać wyższe koszty. W Warszawie, Wrocławiu czy Lublinie wzrosty są umiarkowane, co daje więcej czasu na podjęcie decyzji bez obawy o drastyczne podwyżki.

Łódź stanowi potencjalną okazję dla kupujących — spadające ceny mogą sugerować, że to moment na wejście na rynek, zanim ceny się ustabilizują. Jednak spadek może również wskazywać na słabszą aktywność rynkową lub problemy specyficzne dla tego miasta, które warto zbadać przed podjęciem decyzji.

Dla sprzedających mieszkań w miastach z szybkim wzrostem cen (Olsztyn, Gdańsk, Bydgoszcz) jest to korzystny moment — mogą liczyć na wyższe ceny. W Łodzi sprzedawcy mogą napotkać trudniejsze warunki negocjacyjne, ale stabilna cena może przyciągnąć kupujących szukających bardziej przystępnych nieruchomości.

Sezonowość rynku — mniejsza liczba ofert w lipcu — oznacza, że ci, którzy wystawiają mieszkania do sprzedaży w okresie wakacyjnym, mogą liczyć na mniejszą konkurencję, ale również na mniej potencjalnych kupujących. To wymaga bardziej strategicznego podejścia do wyceny i marketingu nieruchomości.