Mieszkania drożeją: co napędza wzrost cen w 2026 roku

Polska rynek mieszkaniowy przechodzi w drugiej połowie 2026 roku wyraźne ożywienie, napędzane rosnącą aktywnością kredytobiorców, zwiększonym popytem konsumentów oraz odbudową aktywności deweloperskiej. To połączenie czynników powoduje, że ceny mieszkań znów rosną na większości głównych rynków, a inwestorzy i kupujący muszą przygotować się na wyższe kwoty finansowania.

Sprzedaż mieszkań przyspieszyla: co się zmieniło

Drugi kwartał 2026 roku przyniósł spektakularny skok w sprzedaży mieszkań. Według danych Cushman & Wakefield, w czerwcu liczba transakcji wzrosła o 48 proc. rok do roku. Na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Katowice, Łódź) deweloperzy sprzedali ponad 4,5 tys. lokali, co oznacza wyraźne przyspieszenie aktywności kupujących.

Równolegle rosła liczba osób ubiegających się o kredyty hipoteczne. W czerwcu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 15,8 proc. rok do roku, a liczba wnioskujących wyniosła 42,8 tys. osób (wzrost o 14,5 proc. rdr). To sygnał, że gospodarstwa domowe powracają do aktywnych decyzji zakupowych po okresie większej ostrożności.

Kredyty hipoteczne na rekordowych poziomach

Jednym z najważniejszych wskaźników zdrowia rynku mieszkaniowego jest średnia wartość wnioskowanego kredytu. W czerwcu 2026 roku wyniosła ona 506,6 tys. zł – to wzrost o 6,2 proc. rok do roku i jednocześnie najwyższa wartość w historii. Wzrost średniej kwoty kredytu wynika z dwóch czynników: rosnących cen mieszkań oraz większej skłonności kupujących do zaciągania wyższych zobowiązań.

Tadeusz Bellaby z Cushman & Wakefield zwrócił uwagę, że „obserwowany wzrost aktywności kredytowej wynikał zarówno z większej liczby gospodarstw domowych podejmujących decyzje zakupowe, jak i z utrzymującego się wzrostu kwot finansowania”. Jednak eksperci ostrzegają, że dynamika wzrostu popytu może stopniowo wygasać ze względu na efekt wysokiej bazy statystycznej w kolejnych miesiącach.

Deweloperzy przyspieszają budowy w odpowiedzi na popyt

Wyraźny wzrost popytu nie pozostał niezauważony przez deweloperów. W drugim kwartale 2026 roku rozpoczęto budowę blisko 39 tys. mieszkań – to wzrost o ok. 22 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem. W skali całego pierwszego półrocza liczba rozpoczętych budów była o 2 proc. wyższa niż rok wcześniej.

Jednocześnie deweloperzy finalizowali projekty rozpoczęte w latach 2020-2022, kiedy aktywność inwestycyjna była bardzo wysoka. W drugim kwartale do użytkowania oddano ponad 31 tys. mieszkań (wzrost o 20 proc. kwartał do kwartału), a w całym pierwszym półroczu liczba ukończonych lokali była o ok. 1 proc. wyższa w ujęciu rocznym. Choć jest to mniej niż w rekordowych latach, skala oddawanych inwestycji pozostaje na tle historycznym wysoka.

Gdzie rosną ceny najszybciej: mapa zmian cenowych

Miasto	Wzrost Q2 2026 (kw/kw)	Wzrost roczny	Cena za mkw. (zł)
Warszawa	4%	16%	20 000+
Gdańsk	1%	21%	18 500
Kraków	brak danych	brak danych	~17 000
Łódź	~2%	11%	11 600
Wrocław	~2%	7%	brak danych
Poznań	~2%	5%	brak danych
Katowice	~2%	0%	brak danych

Wzrosty cen ofertowych na rynku pierwotnym utrzymują się na umiarkowanym poziomie, ale są konsekwentne. Największe podwyżki odnotowano w Warszawie – o 4 proc. kwartał do kwartału, a średnia stawka przekroczyła barierę 20 tys. zł za metr kwadratowy. W większości pozostałych aglomeracji ceny rosły bardziej umiarkowanie – głównie o 2 proc. Wyjątkiem był Gdańsk, gdzie wzrost wyniósł zaledwie 1 proc. kwartał do kwartału.

W ujęciu rocznym obrazek jest bardziej dynamiczny. Gdańsk prowadzi z wzrostem 21 proc., na drugim miejscu uplasowała się Warszawa ze wzrostem 16 proc., a trzecie miejsce zajęła Łódź z wzrostem 11 proc. We Wrocławiu i Poznaniu wzrosty wyniosły odpowiednio 7 i 5 proc. rok do roku. Wyjątkiem jest Katowice, gdzie ceny pozostały bez zmian w ujęciu rocznym. Nominalnie najtańszym rynkiem pierwotnym pozostała Łódź (11,6 tys. zł/mkw.), a najdroższymi – Warszawa, Gdańsk i Kraków.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów

Wzrost aktywności na rynku mieszkaniowym ma konkretne konsekwencje dla osób planujących zakup mieszkania. Po pierwsze, rosnące ceny oznaczają, że koszty finansowania będą wyższe – średnia wartość kredytu wyniosła już ponad 506 tys. zł. Kupujący powinni przygotować się na wyższe raty hipoteczne i dokładnie przeanalizować swoją zdolność kredytową.

Po drugie, wzrost podaży (39 tys. mieszkań w budowie) powinien w perspektywie kilku kwartałów dać kupującym więcej opcji do wyboru. Jednak dopóki sprzedaż będzie zrównywać się z nową podażą lub ją przewyższać, presja na wzrost cen będzie utrzymywać się. Ewa Derlatka-Chilewicz z Cushman & Wakefield prognozuje, że „będziemy obserwować presję na dalszy wzrost cen” na głównych rynkach.

Po trzecie, różnice między miastami są znaczące. Gdańsk i Warszawa rosną szybko (21 proc. i 16 proc. rok do roku), podczas gdy Katowice stagnują. Dla inwestorów oznacza to, że wybór lokalizacji będzie kluczowy – rynki z wyższą dynamiką mogą oferować lepszy potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

Synchronizacja trendów cenowych w Polsce

Pomimo znaczących różnic w nominalnych poziomach cen, eksperci zwracają uwagę na dużą synchronizację trendów cenowych pomiędzy głównymi aglomeracjami. „Potwierdza to utrzymującą się odporność i dojrzałość całego krajowego segmentu mieszkaniowego” – podsumowała Derlatka-Chilewicz. Oznacza to, że polski rynek mieszkaniowy nie jest już rynkiem rozproszonym, lecz rynkiem zintegrowanym, gdzie trendy na jednym głównym rynku szybko przekładają się na inne miasta.

Drugi kwartał 2026 roku wyraźnie przypieczętował powrót optymizmu na rynek mieszkaniowy. Wyraźne ożywienie popytu oraz wysoka aktywność kredytobiorców dały deweloperom jasny sygnał do działania. Rosnąca liczba rozpoczynanych budów oraz uzyskanych pozwoleń potwierdzają, że branża ma pełną gotowość do uruchamiania kolejnych projektów. Dla kupujących i inwestorów to oznacza, że przed nimi okres wyższych cen, ale także większej dostępności nowych mieszkań w kolejnych latach.