Ceny mieszkań stabilizują się – prognozy pośredników na 2026

Na rynku wtórnym mieszkań czeka nas cenowa stabilizacja w najbliższych miesiącach – wynika z badania Nastrojometru rynku nieruchomości przeprowadzonego przez portal Nieruchomości-online.pl i Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu w czerwcu 2026 roku na próbie 1.521 agentów ze wszystkich województw Polski.

Prognozy dla kawalek – wzrosty silniejsze niż dla większych mieszkań

Rynek kawalek wykazuje bardziej optymistyczne prognozy niż segment większych metrażów. W przypadku jednopokojowych mieszkań 52 proc. pośredników spodziewa się, że ceny ofertowe pozostaną na obecnym poziomie. Jednocześnie 33 proc. agentów widzi przestrzeń do umiarkowanych podwyżek, a tylko 14 proc. przewiduje nieznaczne obniżki.

Wynik ten nie jest przypadkowy. Jak wyjaśnia Rafał Bieńkowski, PR manager Nieruchomości-online.pl: „Mimo obserwowanej od miesięcy stabilizacji, nieruchomości wciąż pozostają drogie, podobnie jak kredyty. W efekcie wielu kupujących zderza się z barierą zdolności finansowej i musi zredukować swoje wymagania co do wielkości mieszkania”. Innymi słowy, kupujący, którzy nie mogą sobie pozwolić na większe mieszkanie ze względu na wysokie ceny i trudne warunki kredytowe, poszukują alternatywy w postaci kawalek. To zwiększa popyt na mniejsze lokale i wspiera ich ceny.

Co się dzieje z większymi mieszkaniami?

Dla mieszkań większych niż kawalerki prognozy są bardziej umiarkowane. Prawie 48 proc. pośredników prognozuje stabilizację cen, 29 proc. widzi możliwość wzrostu, a 23 proc. spodziewa się spadków. Różnica między kawalkami a większymi mieszkaniami jest więc wyraźna – większe metraże mają mniej optymistyczne perspektywy wzrostu cen.

Zjawisko to odzwierciedla rzeczywistość rynkową: kupujący o ograniczonej zdolności finansowej rezygnują z dużych mieszkań na rzecz mniejszych, co zmniejsza popyt na większe lokale i ogranicza możliwości wzrostu ich cen.

Czy warto kupować działki budowlane?

Segment działek budowlanych wyróżnia się na tle pozostałych. Tutaj 53 proc. pośredników prognozuje stabilizację cen, ale aż prawie 31 proc. dopuszcza możliwość umiarkowanych podwyżek. Spadek stawek przewiduje zaledwie 16 proc. badanych.

Kluczowym czynnikiem wpływającym na wzrost zainteresowania działkami są warunki zabudowy (WZ). Działki z już wydanymi warunkami zabudowy zyskują na wartości najbardziej. Dzieje się tak ze względu na nadchodzącą reformę planowania przestrzennego, która uczyni uregulowanie statusu budowlanego gruntu bardziej skomplikowane. W obliczu zmian przepisów właściciele działek z WZ mogą oczekiwać wyższych cen, a inwestorzy chętniej je kupują, wiedząc, że mogą szybciej przystąpić do budowy.

Domy jednorodzinne – stabilizacja z lekkim zróżnicowaniem

W segmencie domów jednorodzinnych prognozy wskazują przede wszystkim na uspokojenie rynku. Aż 55 proc. agentów przewiduje utrzymanie dotychczasowych cen. Pozostałe grupy prawie równo dzielą się między wzrosty (niecałe 22 proc.) i spadki (niecałe 23 proc.).

Porównanie prognoz dla wszystkich segmentów

Segment	Stabilizacja	Wzrosty	Spadki
Kawalerki	52%	33%	14%
Mieszkania większe	48%	29%	23%
Działki budowlane	53%	31%	16%
Domy jednorodzinne	55%	22%	23%

Tabela pokazuje, że we wszystkich segmentach dominuje scenariusz stabilizacji. Jednak rozkład pozostałych prognoz różni się – działki mają największy odsetek oczekujących wzrostów, a mieszkania większe wykazują największy odsetek prognoz spadkowych.

Co to oznacza dla sprzedawców i kupujących

Dla sprzedawców prognozy stabilizacji oznaczają, że oczekiwania cenowe muszą być realistyczne. Jak podkreśla Bieńkowski: „Właściciele mieszkań, którzy będą chcieli sprawnie zamknąć transakcję w najbliższych miesiącach, muszą liczyć się z koniecznością urealnienia swoich oczekiwań cenowych i otwarcia na negocjacje”. Innymi słowy, jeśli chcesz szybko sprzedać, musisz być gotów do rozmów o cenie.

Dla kupujących to dobra wiadomość – nie spodziewamy się gwałtownych wzrostów cen, co daje czas na podjęcie decyzji bez paniki. Jednak należy pamiętać, że nieruchomości wciąż pozostają drogie, a dostęp do kredytu hipotecznego jest utrudniony. Kupujący powinni zatem realistycznie ocenić swoją zdolność finansową i być gotowi do negocjacji cenowych.

Dla inwestorów zainteresowanych działkami to moment, aby zwrócić uwagę na nieruchomości z wydanymi warunkami zabudowy – to one zyskują na wartości w obliczu zmian prawnych.

Kiedy czekać na lepsze warunki?

Badanie wyraźnie wskazuje, że „nadchodzące miesiące zapowiadają się jako czas cenowej przewidywalności”. Brak prognoz skokowych zmian cen oznacza, że rynek będzie bardziej stabilny i przewidywalny niż w poprzednich latach. To dobry moment zarówno dla kupujących, którzy mogą negocjować bez obawy przed gwałtownym wzrostem cen, jak i dla sprzedawców, którzy mogą liczyć na konsekwentne ceny – pod warunkiem, że będą realistyczni w swoich oczekiwaniach.