Które miasta będą tracić mieszkańców, a które zyskiwać?

Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto są prognozowane jako długoterminowi beneficjenci. Łódź, większość średnich miast oraz ośrodki bez silnych funkcji akademickich i gospodarczych grożą stagnacja lub spadkami cen.

Dlaczego rosnąca liczba singli wpływa na rynek mieszkaniowy?

Singli i gospodarstw jednoosobowych przybywa (wzrost z 22% w 2006 r. do 35% w 2025 r.), co oznacza, że liczba potrzebnych mieszkań maleje wolniej niż liczba mieszkańców. Zwiększa się popyt na małe, dobrze skomunikowane lokale.

Jak migracje cudzoziemców wpływają na polski rynek mieszkaniowy?

W maju 2025 r. pracowało legalnie w Polsce ponad 1,06 mln cudzoziemców, a studiowało ponad 1,3 mln osób zagranicznych. Te grupy zwiększają popyt na najem, szczególnie w dużych ośrodkach akademickich i gospodarczych, równoważąc niekorzystne zmiany demograficzne.

Czy warto inwestować w mieszkania w średnich miastach?

Ryzyko jest wyższe – te miasta mogą doświadczyć stagnacji lub realnych spadków cen. Bezpieczniejsze są duże aglomeracje z silnymi funkcjami akademickimi i gospodarczymi, choć nawet tam liczy się konkretna lokalizacja.

Depopulacja Polski nie będzie oznaczać taniej mieszkań. Oto dlaczego

Q: Czy malejąca liczba ludności w Polsce oznacza spadek cen mieszkań?

Nie musi. Zmiany demograficzne są złożone – liczą się nie tylko urodzenia, ale struktura gospodarstw domowych, migracje i koncentracja ludności w dużych aglomeracjach, które mogą utrzymywać popyt na mieszkania mimo ogólnego spadku liczby mieszkańców.

Malejąca liczba Polaków nie musi doprowadzić do spadku cen mieszkań. Zmiany struktury gospodarstw domowych, migracje i koncentracja ludności w dużych miastach…

Depopulacja Polski nie będzie oznaczać powszechnego spadku cen mieszkań – wbrew powszechnym obawom, przyszłość rynku mieszkaniowego będzie zależała przede wszystkim od tego, jak zmieniać się będzie struktura gospodarstw domowych, gdzie migrować będą ludzie i które miasta będą przyciągać inwestycje.

Czemu liczba mieszkańców to tylko część historii?

Polska rzeczywiście czeka demograficzny zwrot. Według bazowego scenariusza Głównego Urzędu Statystyki liczba mieszkańców kraju zmniejszy się do około 30,9 mln w 2060 roku, podczas gdy eksperymentalna symulacja zakładająca utrzymanie bardzo niskiej dzietności na poziomie około 1,1 dziecka na kobietę wskazuje nawet na 28,4 mln mieszkańców. Jednocześnie szybko będzie postępować proces starzenia społeczeństwa – udział osób w wieku 65 lat i więcej ma wzrosnąć do około 30% populacji.

Na pierwszy rzut oka te liczby sugerują załamanie popytu na mieszkania i wyraźne spadki cen. To jednak błędne rozumowanie. Jak wyjaśnia Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl: „To gospodarstwa domowe kupują i wynajmują lokale, a nie statystyczni mieszkańcy kraju. O przyszłości rynku decyduje więc nie tylko liczba ludności, ale również sposób, w jaki obywatele organizują swoje życie, kiedy się usamodzielniają, jak długo mieszkają samotnie oraz dokąd migrują. W efekcie depopulacja może współistnieć z utrzymującym się wysokim popytem na lokale w wielu częściach kraju”.

Kluczowa jest zatem zmiana struktury gospodarstw domowych – to właśnie ona będzie kształtować rzeczywisty popyt na nieruchomości w kolejnych dekadach.

Singli przybywa – mieszkań potrzeba więcej niż się spodziewamy

Jeden z najbardziej niedocenianych procesów zachodzących na polskim rynku mieszkaniowym to szybka zmiana struktury gospodarstw domowych. Analizy bazujące na danych Eurostatu pokazują dramatyczną transformację:

Typ gospodarstwa	2006	2025	Zmiana
Gospodarstwa jednoosobowe	22%	35%	+13 p.p.
Gospodarstwa z dziećmi	37%	25%	-12 p.p.

To znaczy, że liczba mieszkań potrzebnych społeczeństwu maleje znacznie wolniej niż liczba mieszkańców. Coraz więcej osób mieszka samodzielnie lub w niewielkich gospodarstwach, co oznacza, że mimo spadku liczby Polaków, popyt na mieszkania może się utrzymywać na relatywnie wysokim poziomie.

Rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw zmienia również całą strukturę rynku. Zwiększa się znaczenie niewielkich mieszkań, lokali dobrze skomunikowanych oraz usług najmu, który dla wielu osób staje się etapem poprzedzającym zakup własnego mieszkania. Zmieniają się także preferencje inwestorów, którzy coraz częściej poszukują nieruchomości odpowiadających potrzebom jednej lub dwóch osób, a nie tradycyjnych rodzin wielodzietnych.

Co to oznacza dla Ciebie jako kupującego lub inwestora?

Jeśli planujesz zakup mieszkania, zwróć uwagę na to, czy lokum będzie atrakcyjne dla singli i małych gospodarstw – mały metraż, dobra komunikacja, bliskość usług to cechy, które będą coraz bardziej poszukiwane. Jeśli jesteś inwestorem, rozważ, czy Twoja nieruchomość odpowiada na rosnący popyt na mieszkania dla osób samotnych. Tradycyjne czteropokojowe mieszkania dla rodzin mogą być trudniejsze do wynajęcia lub sprzedania w przyszłości.

Polska podzieli się na wiele odrębnych rynków

Jednym z najważniejszych skutków zmian demograficznych będzie nie jednolity spadek cen mieszkań w całym kraju, lecz coraz większe zróżnicowanie lokalnych rynków. Największe aglomeracje nadal będą przyciągały mieszkańców, miejsca pracy, kapitał oraz inwestycje, podczas gdy część mniejszych i średnich miast będzie stopniowo tracić swoją atrakcyjność.

Prognozy wskazują, że do grona długoterminowych beneficjentów należą przede wszystkim:

Warszawa
Kraków
Wrocław
Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot)

Znacznie większe ryzyko stagnacji lub realnych spadków cen dotyczy:

Łodzi (która może stracić ponad 200 tys. mieszkańców do 2060 roku)
Większości średnich miast
Ośrodków pozbawionych silnych funkcji akademickich i gospodarczych

Ciekawym zjawiskiem jest suburbanizacja – Poznań jest wskazywany jako miasto potencjalnie kurczące się demograficznie, choć jednocześnie otaczający go powiat ma zyskać około 122 tys. mieszkańców. Oznacza to, że coraz większego znaczenia nabierze nie tylko wybór miasta, ale również konkretnej lokalizacji w jego obszarze funkcjonalnym, ponieważ atrakcyjne przedmieścia mogą rozwijać się szybciej niż administracyjne centra części aglomeracji.

Migracje cudzoziemców równoważą depopulację

Na obraz przyszłego rynku mieszkaniowego coraz silniej wpływają także migracje. Dotyczy to zarówno przepływu ludności pomiędzy regionami Polski, jak i napływu cudzoziemców podejmujących pracę lub studia.

Według danych Głównego Urzędu Statystyki w maju 2025 roku legalnie pracowało w Polsce ponad 1,06 mln cudzoziemców, a na krajowych uczelniach studiowało ponad 1,3 mln osób, przy stale rosnącym udziale studentów zagranicznych. To właśnie te grupy w pierwszej kolejności zwiększają popyt na najem, a z czasem część z nich staje się również nabywcami mieszkań.

Polska kilkanaście lat temu kojarzyła się przede wszystkim z migracją własnych obywateli – ludzie wyjeżdżali na Zachód. Obecnie sytuacja się odwraca. Rynek mieszkaniowy coraz mocniej odczuwa skutki napływu pracowników i studentów z zagranicy. To dodatkowy popyt koncentrujący się przede wszystkim w największych ośrodkach akademickich i gospodarczych, który częściowo równoważy skutki niekorzystnych zmian demograficznych.

Jak ocenić przyszłość konkretnej nieruchomości?

W takich warunkach coraz trudniejsze może być samodzielne określenie realnej wartości mieszkania. Liczyć będzie się nie tylko miasto, ale konkretna lokalizacja, typ nieruchomości i profil kupujących. Przy sprzedaży istotne będzie wsparcie agenta dobrze dopasowanego do danego segmentu rynku.

Ostatecznie zmiany demograficzne nie oznaczają prostego scenariusza, w którym wraz ze spadkiem liczby mieszkańców automatycznie tanieją wszystkie nieruchomości. Znacznie ważniejsze okazują się procesy wpływające na rozmieszczenie popytu, strukturę gospodarstw domowych oraz kierunki migracji. W efekcie Polska będzie coraz bardziej przypominała zbiór odrębnych rynków mieszkaniowych o różnych perspektywach wzrostu i odmiennym poziomie ryzyka.