Warszawskie mieszkania nie przebijają 20 tys. zł za metr. Co się zmieniło?

Warszawa nie przebija psychologicznej bariery 20 tys. zł za metr kwadratowy — średnia cena nowych mieszkań spadła w lipcu 2026 r. do 19,8 tys. zł za mkw., co stanowi pierwszy spadek od listopada 2025 r.

Gdzie jest przełom na rynku warszawskim?

Lipiec przyniósł niespodziankę na największym polskim rynku mieszkaniowym. Po miesiącach systematycznych wzrostów cen średnia stawka za metr kwadratowy zmniejszyła się o 1 proc. w stosunku do czerwca. Choć zmiana wydaje się niewielka, ma ona znaczenie symboliczne — w czerwcu cena przekroczyła 20 tys. zł za mkw., a teraz wróciła poniżej tej granicy.

Warto jednak zrozumieć, co naprawdę się stało. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, że zmiana średniej ceny wynika przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży, a nie z powszechnego obniżania cen mieszkań już znajdujących się w sprzedaży. W lipcu warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania o średniej cenie niespełna 14,7 tys. zł za mkw. — po raz ostatni tak tanią nową ofertę wprowadzono w lipcu i październiku 2023 r., kiedy działał program „Bezpieczny kredyt”.

Drugi kwartał 2026: boom na rynku kredytów i sprzedaży

Zanim doszło do lipcowego spadku, drugi kwartał 2026 r. przyniósł wyraźne ożywienie na polskim rynku mieszkaniowym. Według raportu Cushman & Wakefield, sprzedaż mieszkań wzrosła o 48 proc. rok do roku, a wartość zapytań o kredyty hipoteczne zwiększyła się o 15,8 proc. rok do roku.

Liczby mówiące o aktywności kredytobiorców były imponujące:

Wskaźnik	Wartość czerwiec 2026	Zmiana rok do roku
Liczba wnioskujących o kredyt	42,8 tys. osób	+14,5 proc.
Średnia wartość kredytu	506,6 tys. zł	+6,2 proc.
Sprzedane mieszkania (deweloperskie)	ponad 4,5 tys.	+48 proc.
Rozpoczęte budowy w Q2	blisko 39 tys. mieszkań	+22 proc. vs Q1

Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 506,6 tys. zł — najwyższa w całej historii obserwacji. To oznacza, że typowy kredytobiorca pożycza dziś o 6,2 proc. więcej niż rok wcześniej, co bezpośrednio odzwierciedla wzrost cen nieruchomości.

Warszawa vs. inne miasta: rozbieżne sygnały

Dane z lipca pokazują, że sytuacja w Warszawie różni się od innych metropolii. Podczas gdy stołeczna średnia spadła o 1 proc., w Wrocławiu ceny wzrosły o 2 proc. do 15,7 tys. zł za mkw., a w Trójmieście o 1 proc. do 18 tys. zł za mkw.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo podkreśla, że rozbieżności między miastami wynikają z różnych przyczyn. W Warszawie wprowadzenie tanich mieszkań do oferty to efekt uruchomienia inwestycji przygotowywanych kilka lat temu — w zupełnie innych realiach rynkowych. Deweloperzy mają ograniczoną swobodę w zmianach struktury podaży ze względu na terminy ważności pozwoleń na budowę, stopień zaawansowania przygotowań i wcześniejsze decyzje biznesowe.

W Wrocławiu i Trójmieście do oferty weszły mieszkania droższe, ale nie oznacza to, że deweloperzy ignorują sygnały rynkowe. Bardziej prawdopodobne jest, że uruchomili projekty już gotowe do sprzedaży. Tamtejsze rynki przyciągają osoby zamożne oraz kupujących poprawiających warunki mieszkaniowe — popyt na lokale o wyższym standardzie pozostaje tam relatywnie wysoki.

Oferta mieszkań: rekordowe zasoby ograniczają presję na wzrost cen

Na koniec czerwca na siedmiu największych rynkach w ofercie pozostawało ponad 60 tys. mieszkań. Rekordowo wysoka oferta ma bezpośredni wpływ na negocjacje cenowe, szczególnie w miastach z nadpodażą, takich jak Łódź czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia.

W drugim kwartale do użytkowania oddano ponad 31 tys. mieszkań — o 20 proc. więcej kwartał do kwartału. W całym pierwszym półroczu liczba ukończonych lokali była o ok. 1 proc. wyższa w ujęciu rocznym. Choć to mniej niż w rekordowych latach, skala oddawanych inwestycji pozostaje na tle historycznym wysoka — to efekt finalizacji projektów rozpoczętych w okresie bardzo dużej aktywności inwestycyjnej w latach 2020–2022.

Co to oznacza dla kupujących i kredytobiorców?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w drugiej połowie 2026 r. jest złożona. Z jednej strony, średnia wartość kredytu hipotecznego osiągnęła rekordowy poziom 506,6 tys. zł, co oznacza, że finansowanie zakupu mieszkania wymaga coraz większych zdolności kredytowych. Z drugiej strony, rekordowa oferta mieszkań (ponad 60 tys. na siedmiu największych rynkach) daje kupującym możliwość negocjacji cen, szczególnie w miastach poza Warszawą.

Warszawa pozostaje rynkiem, na którym presja na wzrost cen jest najsilniejsza, ale lipcowy spadek do 19,8 tys. zł za mkw. sugeruje, że psychologiczna bariera 20 tys. zł nie jest łatwa do przebicia. Eksperci Cushman & Wakefield ostrzegają, że dynamika popytu może stopniowo wygasać ze względu na efekt wysokiej bazy statystycznej — oznacza to, że wzrosty rok do roku będą maleć, nawet jeśli rynek będzie się rozwijać.

Dla osób planujących zakup mieszkania ważne jest zrozumienie, że zmiany cen średnich wynikają często ze zmian struktury podaży, a nie z ogólnym obniżaniem lub podwyższaniem cen. W praktyce oznacza to, że konkretne mieszkanie, które Cię interesuje, może mieć zupełnie inną cenę niż średnia rynkowa — warto więc porównywać oferty w konkretnej lokalizacji i segmencie cenowym, a nie opierać się wyłącznie na średnich danych.