Dlaczego ceny mieszkań rosną, gdy jest mniej ofert?

Ograniczona podaż mieszkań w połączeniu z rosnącym udziałem nowszych, droższych nieruchomości powoduje wzrost średnich cen ofertowych. Mniej dostępnych opcji zmusza kupujących do akceptacji wyższych cen.

W którym mieście mieszkania drożeją najszybciej?

Według raportu z lipca 2026 roku Olsztyn notuje największy wzrost cen – o 8,2 proc. rok do roku, następnie Gdańsk (7,3 proc.) i Bydgoszcz (6,9 proc.).

Czy ceny rosną we wszystkich dużych miastach Polski?

Nie – Łódź to jedyne z analizowanych dwunastu miast, gdzie średnia cena mieszkań spadła o 3,2 proc. rok do roku. Warszawa, Wrocław i Lublin notują wzrost poniżej 2,5 proc.

Jaka jest średnia cena mieszkania w Warszawie?

W lipcu 2026 roku średnia cena metra kwadratowego używanego mieszkania w Warszawie wyniosła 17 tys. 794 zł, co stanowi wzrost o 2,1 proc. w stosunku do lipca 2025 roku.

Kiedy rynek mieszkaniowy pracuje wolniej?

W okresie wakacyjno-urlopowym (lipiec) rynek funkcjonuje na zdecydowanie wolniejszych obrotach, co wiąże się ze zmniejszoną liczbą dostępnych ofert sprzedaży.

Rynek wtórny mieszkań: mniej ofert, wyższe ceny w 2026 roku

Raport pokazuje, że podaż mieszkań na rynku wtórnym spada, a ceny rosną w większości miast. Poznaj, gdzie drożeje najszybciej i co to oznacza dla kupujących.

Podaż mieszkań na rynku wtórnym systematycznie maleje, a średnie ceny ofertowe rosną w większości polskich miast. Zjawisko to wynika z połączenia dwóch czynników: mniejszej liczby dostępnych nieruchomości oraz rosnącego udziału nowszych mieszkań, które tradycyjnie są wyceniane wyżej niż starsze obiekty.

Jak dramatycznie zmienia się liczba ofert na rynku wtórnym?

W lipcu 2026 roku rynek wtórny nieruchomości zanotował wyraźny spadek liczby dostępnych ofert sprzedaży mieszkań. Porównując z analogicznym okresem roku poprzedniego, ofert było o 8,6 procent mniej. Spadek ten wiąże się bezpośrednio z okresem wakacyjno-urlopowym, kiedy rynek mieszkaniowy pracuje na zdecydowanie wolniejszych obrotach. Potencjalni sprzedawcy odkładają transakcje na jesień, a kupujący zajmują się urlopami – co naturalnie zmniejsza dynamikę handlu nieruchomościami.

Zjawisko to ma istotne konsekwencje dla osób poszukujących mieszkania. Mniejsza liczba dostępnych opcji oznacza mniej możliwości porównania cen i wyboru lokalizacji. Kupujący mogą czuć się zmuszeni do szybszej decyzji, aby nie stracić atrakcyjną nieruchomość, która mogła by zostać sprzedana komuś innemu.

Gdzie mieszkania drożeją najszybciej? Mapa zmian cen w Polsce

Wzrost cen nie jest równomierny – różni się znacznie w zależności od miasta. Raport analizujący jedenaście lokalizacji pokazuje wyraźne zróżnicowanie tempa aprecjacji nieruchomości.

Miasto	Wzrost ceny (rok do roku)	Ranking
Olsztyn	8,2%	1.
Gdańsk	7,3%	2.
Bydgoszcz	6,9%	3.
Katowice	5,4%	4.
Szczecin	5,2%	5.
Kraków	4,8%	6.
Poznań	4,8%	6.
Warszawa	2,1%	8.
Lublin	1,5%	9.
Wrocław	1,3%	10.
Łódź	-3,2%	11.

Liderem wzrostu cen jest Olsztyn, gdzie średnia cena metra kwadratowego zwiększyła się o 8,2 procent w porównaniu z lipcem 2025 roku. Na podium znalazły się również Gdańsk (7,3 proc.) i Bydgoszcz (6,9 proc.). Miasta te przyciągają inwestorów i kupujących szukających nieruchomości w atrakcyjnych cenach, co napędza popyt i podnosi wartość mieszkań.

Warszawa, Wrocław i Lublin – miasta ze stabilnymi cenami

Na tle pozostałych dużych miast Warszawa wypada stosunkowo stabilnie. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego używanego mieszkania w stolicy wyniosła w lipcu 17 tys. 794 zł i była wyższa o zaledwie 2,1 procent niż rok wcześniej. To znacznie wolniejszy wzrost niż w Olsztynie czy Gdańsku. Podobnie sytuacja wygląda w Wrocławiu (wzrost 1,3 proc.) i Lublinie (wzrost 1,5 proc.).

Stabilność cen w tych miastach może wynikać z kilku przyczyn. Po pierwsze, Warszawa, Wrocław i Lublin to miasta, w których rynek mieszkaniowy jest już dojrzały i dobrze nasycony ofertą. Po drugie, mogą tam działać silne efekty substytucji – kupujący mogą wybierać między starszymi, tańszymi mieszkaniami a nowszymi, droższymi, co hamuje wzrost średniej ceny.

Łódź – wyjątek na mapie polskich miast

Łódź to jedyne spośród dwunastu analizowanych miast, w którym średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego była w lipcu niższa niż rok wcześniej. Spadek wyniósł 3,2 procent. Zjawisko to może wskazywać na mniejszy popyt na nieruchomości w mieście lub na zmianę struktury oferty – być może więcej mieszkań ze starszych zasobów trafia na rynek sprzedaży.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?

Zmniejszająca się podaż przy rosnących cenach to sygnał, że rynek sprzedawcy utrzymuje się w większości polskich miast. Dla kupujących oznacza to konieczność szybszej decyzji i być może gotowości do zaakceptowania wyższych cen. Osoby planujące zakup mieszkania powinny rozważyć przyspieszenie decyzji przed jesienią, kiedy na rynek wejdzie więcej ofert – ale również konkurencji ze strony innych kupujących.

Dla inwestorów dane te sugerują, że rynek wtórny pozostaje atrakcyjny, szczególnie w miastach notujących wyższe wzrosty cen. Jednak warto zwrócić uwagę na Łódź, gdzie spadek cen może stanowić okazję dla kupujących szukających bardziej przystępnych cenowo nieruchomości.

Okres wakacyjny to tradycyjnie czas spowolnienia na rynku nieruchomości, ale wzrost cen mimo mniejszej liczby ofert wskazuje na fundamentalną zmianę – rosnący udział nowszych, droższych mieszkań w strukturze rynku wtórnego. To długoterminowy trend, który będzie kształtować rynek przez kolejne miesiące.