Ceny mieszkań hamują. Koniec łatwej sprzedaży na rynku pierwotnym

Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę stabilizacji cen — nie jest to spadek, lecz zatrzymanie dynamiki wzrostu, która charakteryzowała poprzednie miesiące. Dane z lipca 2024 roku pokazują, że przeciętne ceny ofertowe w największych polskich miastach praktycznie się nie zmieniły, a kupujący zyskują nowe możliwości negocjacyjne.

Gdzie ceny hamują, a gdzie rosną?

Analiza danych portali Otodom i RynekPierwotny.pl ujawnia zróżnicowaną sytuację w poszczególnych miastach. W Warszawie i Trójmieście ceny na rynku pierwotnym nie zmieniły się wobec czerwca, podczas gdy Kraków zanotował wzrost zaledwie 0,1 proc., a Wrocław 0,6 proc. Poznań spadł o 0,1 proc., Łódź o 0,2 proc., a Katowice wzrosły o 0,1 proc.

Jednak te minimalne miesięczne zmiany nie powinny być interpretowane jako początek szerokiej przeceny. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl, Marek Wielgo, wyjaśnia, że „zmiany średniej ceny ofertowej wynikają przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży, a nie z powszechnego podnoszenia lub obniżania cen mieszkań znajdujących się już w sprzedaży”.

W praktyce oznacza to, że gdy na warszawski rynek trafiły nowe projekty ze średnią ceną 14,7 tys. zł za metr (najniższą od 2023 roku), obniżyły one ogólną średnią całej oferty, choć stare cenniki nie musiały się zmienić. Odwrotnie było we Wrocławiu i Trójmieście, gdzie nowe projekty były droższe i podniosły średnie ceny mimo słabszego popytu.

Jak wygląda sytuacja cenowa w największych miastach?

Miasto	Cena pierwotna (zł/m²)	Cena wtórna (zł/m²)	Zmiana m/m (pierwotny)
Warszawa	20 007	18 876	0%
Trójmiasto	17 691	16 968	0%
Kraków	16 990	17 011	+0,1%
Wrocław	15 462	13 677	+0,6%
Poznań	13 901	12 316	-0,1%
Katowice	12 683	9 812	+0,1%
Łódź	11 603	8 811	-0,2%

Dane pochodzą z lipca 2024 roku i pokazują, że Warszawa pozostaje najdroższym miastem zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Interesujące jest, że w Krakowie lokale używane są średnio droższe od nowych — różnica jest niewielka, ale symboliczna dla tego rynku. W Warszawie nowe mieszkania kosztują średnio ponad 1,1 tys. zł więcej za metr niż używane.

Roczna dynamika wciąż wysoka — dlaczego?

Mimo miesięcznej stabilizacji, wzrost cen rok do roku wciąż jest imponujący. Otodom wskazuje wzrost o 14,2 proc. w Warszawie, a RynekPierwotny.pl szacuje go na 11 proc. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, wyjaśnia: „Oznacza to, że nawet przy minimalnych wzrostach przeciętnych cen ofertowych miesiąc do miesiąca w drugiej połowie roku dynamika wzrostu rok do roku może pozostać kilkunastoprocentowa aż do maja 2027 r.”

Efekt ten wynika z niskiej bazy porównawczej z lipca 2023 roku oraz wcześniejszych podwyżek. To ważne zastrzeżenie dla interpretacji stabilizacji — brak dalszych podwyżek nie oznacza poprawy dostępności mieszkań. Kupujący nadal finalizują transakcje przy najwyższych historycznie stawkach. W Warszawie lipcowe ceny mieszkań sprzedanych przez deweloperów osiągnęły rekordowe 18 375 zł za metr, a we Wrocławiu 15 304 zł.

Jak zmienia się nastrój deweloperów?

Lipcowy Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży (badanie portalu Tabelaofert.pl) wzrósł z minus 0,09 do 0,26, co oznacza poprawę nastrojów po słabym czerwcu. W czerwcu spadku sprzedaży spodziewało się 26,8 proc. firm, a w lipcu udział ten zmalał do 8,6 proc. Jednocześnie odsetek oczekujących wzrostu zwiększył się z 18,2 proc. do 34,4 proc.

Jednak największa grupa deweloperów (55,3 proc.) nadal przewiduje stabilizację sprzedaży na podobnym poziomie. Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert, podsumowuje: „Lipcowy odczyt pokazuje, że deweloperzy przestali spodziewać się najgorszego, ale nie dostali przepustki do łatwej sprzedaży. Klient nie zniknął, tylko przestał się spieszyć. Ma wybór, ogląda gotowe mieszkania, porównuje rzuty i przede wszystkim negocjuje cenę”.

Jeszcze bardziej zachowawcze są oczekiwania cenowe. Indeks Zmiany Cen Mieszkań spadł do poziomu 0,00 — wzrostu cen spodziewa się 10,7 proc. deweloperów, a spadek zakłada 10,2 proc. Utrzymania obecnych cenników oczekuje 77,9 proc. firm. Zerowy wynik nie oznacza całkowitego zamrożenia cen, lecz równowagę między projektami z przestrzenią do podwyżek i projektami wymagającymi rabatów.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?

Zmiana na rynku mieszkaniowym przynosi zarówno szanse, jak i wyzwania. Po pierwsze, rosnąca podaż — zbliżająca się do 70 tys. mieszkań na rynku pierwotnym — zmienia sposób podejmowania decyzji przez klientów. Kupujący może obejrzeć konkretny lokal zamiast oceniać wyłącznie rzut lub wizualizację. Łatwiej porównuje układ, standard, otoczenie inwestycji i konkurencyjne projekty. Szeroki wybór ogranicza presję zakupową — klient nie musi obawiać się natychmiastowego zniknięcia oferty.

Po drugie, dostęp do gotowych mieszkań daje kupującemu realną przewagę. Może szybko odebrać lokal i porównać go z innymi ofertami. Dla dewelopera oznacza to jednak zamrożony kapitał oraz dalsze koszty finansowania — co motywuje go do szybszej sprzedaży i większej elastyczności cenowej.

Po trzecie, możliwość negocjacji wzrasta. Kupujący mogą teraz mocniej argumentować swoją ofertę, wskazując na dostępne alternatywy. Deweloperzy, czekając na sprzedaż gotowych mieszkań, są bardziej skłonni do rabatów niż w okresie, gdy każdy lokal sprzedawał się szybko.

Dla inwestorów oznacza to, że okres łatwej spekulacji cenowej na mieszkaniach się kończy. Wzrost wartości nieruchomości będzie wolniejszy, a zwrot z inwestycji bardziej uzależniony od wynajmu i długoterminowego wzrostu wartości niż od szybkiej odsprzedaży.