Rentowność wynajmu mieszkań w Polsce 2026. Dlaczego spada?

Rentowność netto wynajmu mieszkań w Polsce systematycznie spada, a inwestorzy zarabiają coraz mniej na swoich nieruchomościach. Jeszcze w 2006 roku właściciel przeciętnego mieszkania w Warszawie mógł liczyć na około 5,1% rocznego zwrotu netto ze swoich inwestycji, a w 2026 roku ta liczba spadła do zaledwie 4,1% rocznie — wynika z analizy Zespołu analiz 5S Invest na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.

Ten spadek nie jest wyłącznie polskim problemem. Podobny trend obserwuje się w zdecydowanej większości krajów, dla których Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju zbiera odpowiednie dane. W latach 2005–2025 aż 19 z 22 krajów OECD zanotowało szybszy wzrost cen nieruchomości niż stawek czynszów, co automatycznie obniża dochodowość wynajmu. Tylko w trzech krajach sytuacja potoczyła się inaczej.

Trzy główne siły obniżające rentowność wynajmu

Spadek rentowności wynajmu nie jest przypadkowy — za tym zjawiskiem stoją trzy dobrze zidentyfikowane mechanizmy ekonomiczne.

1. Ceny rosną szybciej niż czynsze

Ceny mieszkań napędzane są wieloma czynnikami: rosnącymi wynagrodzeniami, łatwiej dostępnymi kredytami, niższymi stopami procentowymi i rosnącymi oszczędnościami. W sprzyjających warunkach daje to więcej okazji do podwyżek wycen. Czynsze mają jednak znacznie bardziej sztywne ograniczenie — portfel najemcy. Najemca musi z bieżącej pensji opłacić nie tylko czynsz, ale także opłaty administracyjne i za media. Im szybciej rosną te niezależne od właściciela koszty, tym mniej miejsca pozostaje na podwyżkę czynszu.

2. Inwestorzy sami pogorszyli sobie rentowność

Paradoksalnie, właśnie inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem przyczynili się do spadku rentowności. Kupując lokale, konkurują o ograniczoną podaż i podbijają ceny mieszkań. Po zakupie wystawiają je jednak na wynajem, zwiększając podaż lokali na rynku wynajmu i wzmagając konkurencję o najemców. Najpierw licytują więc ceny nieruchomości w górę, a później walczą między sobą o klienta, obniżając stawki czynszu.

3. Zmiany podatkowe — Polski Ład

Od 2023 roku właściciele mieszkań na wynajem nie mogą już obniżać dochodu do opodatkowania poprzez amortyzację lokali. Zamiast tego większość płaci podatki w formie 8,5-procentowego ryczałtu naliczanego od przychodów. Ta zmiana wprowadzona w ramach Polskiego Ładu dodatkowo pogorszyła wynik netto dla inwestorów.

Jak oblicza się rzeczywistą rentowność netto?

Ważne jest zrozumienie, że rentowność brutto (prosta relacja czynszu do ceny mieszkania) to zupełnie inna liczba niż rentowność netto. Aby dojść do rzeczywistego zysku, trzeba uwzględnić wiele kosztów.

Element	Wpływ na rentowność
Pustostany (średnie 1,5 miesiąca rocznie)	Zmniejszenie przychodu o ~12%
Opłaty administracyjne w Warszawie	15+ zł/m² miesięcznie
Opłaty administracyjne w innych dużych miastach	~13 zł/m² miesięcznie
Prowizje pośredników	Część przychodu
Podatek ryczałtowy (od 2023 r.)	8,5% od przychodów
Fundusz na modernizację i wymianę wyposażenia	~5% rocznego przychodu
Koszty nabycia (podatek, opłaty notarialne, prowizja)	10–20% ceny nieruchomości
Razem pochłonięte przychody	25–33%

Punktem wyjścia są oczywiście dane NBP na temat cen nieruchomości oraz obliczone przez bank centralny przeciętne transakcyjne stawki czynszu. Rentowność należy jednak skorygować o pustostany — nawet najlepiej zarządzane mieszkanie na wynajem będzie niekiedy stało puste ze względu na wymianę najemców lub konieczność przeprowadzenia prac remontowych. Zachowawczo można założyć, że przeciętnie lokal przez 1,5 miesiąca w roku nie będzie przynosił przychodu albo część przychodu trzeba będzie wydać na prowizję pośrednika.

Następnie trzeba uwzględnić koszty utrzymania nieruchomości. Choć opłaty administracyjne i media zwykle pokrywa najemca, podczas pustostanu spadają one na właściciela. Dane GUS i Eurostat pokazują, że przeciętne opłaty administracyjne w Warszawie przekraczają już 15 złotych na metr kwadratowy miesięcznie, a średnia stawka dla pozostałych sześciu największych miast dobija do 13 złotych za metr miesięcznie.

Zanim lokal trafi na wynajem, trzeba ponieść koszty jego nabycia (podatek, opłaty notarialne, sądowe, prowizja pośrednika) i odpowiednio go wykończyć. Bezpiecznie jest założyć, że dodatkowe koszty pochłoną około 10–20% ceny kupowanej nieruchomości.

Dopiero uwzględnienie wszystkich powyższych elementów, które w sumie pochłaniają od około 1/4 do 1/3 potencjalnych przychodów z wynajmu, pozwala przejść od rentowności brutto do netto. To ona w sposób bardziej wiarygodny pokazuje rzeczywisty poziom dochodowości wynajmu.

Porównanie rentowności w dużych miastach

Spadek rentowności wynajmu nie ogranicza się do Warszawy. W drugiej połowie 2006 roku średnią rentowność netto wynajmu dla sześciu rynków (Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) można było szacować na ponad 5,5%. Obecnie jest ona o około 1 punkt procentowy niższa. To oznacza, że inwestorzy w całej Polsce doświadczają podobnego trendu, niezależnie od tego, w którym mieście posiadają nieruchomość.

Różna elastyczność podaży — kluczowy czynnik

Ważnym czynnikiem wyjaśniającym, dlaczego ceny rosną szybciej niż czynsze, jest różna elastyczność podaży. Nowe mieszkania buduje się nawet kilka lat, podczas gdy istniejący lokal można stosunkowo szybko i niewielkim kosztem przygotować na wynajem. Doskonale pokazał to napływ uchodźców z Ukrainy w 2022 roku. Doprowadził on do gwałtownego wzrostu popytu, wykupienia oferty i wzrostu stawek czynszów. Wyższe stawki szybko zachęciły jednak właścicieli i inwestorów do udostępnienia dodatkowych mieszkań na wynajem, przez co relatywnie szybko oferta została odbudowana. Dla porównania — jeśli deweloper kupił działkę pod budowę bloku w 2022 roku, to cztery lata później inwestycja ta wciąż może być w trakcie realizacji.

Co to oznacza dla inwestorów?

Spadadająca rentowność wynajmu oznacza, że inwestycja w mieszkania na wynajem staje się coraz mniej atrakcyjna jako źródło regularnego dochodu. Dla wielu inwestorów głównym motorem zwrotu z inwestycji będzie aprecjacja ceny mieszkania, a nie przychody z wynajmu. To zmienia całą strategię inwestycyjną — zamiast liczenia na stały, przewidywalny przychód, inwestorzy muszą liczyć na długoterminowy wzrost wartości nieruchomości.

Jednocześnie zjawisko to wskazuje na fundamentalne wyzwania rynku nieruchomości. Ceny mieszkań rosną szybciej niż zdolności zarobkowe najemców, co powoli czyni wynajem coraz mniej dostępnym dla części społeczeństwa. To może prowadzić do dalszych zmian regulacyjnych, które mogą jeszcze bardziej wpłynąć na rentowność wynajmu w przyszłości.