Czy warto kupować mieszkania w Hiszpanii jako inwestycję?

Nie zawsze. Choć nominalne ceny rosły, po uwzględnieniu inflacji wiele miast notowało minimalny wzrost realny, a Barcelona straciła na wartości. Polska inwestycja mogła być bardziej opłacalna.

Które miasta w Hiszpanii najbardziej zyskały na wartości?

Madryt, Walencja i Palma na Majorce zanotowały realny wzrost cen o 20–24 procent w latach 2020–2025, pomimo wysokiej inflacji.

Co się stało z cenami mieszkań w Barcelonie?

Ceny wzrosły nominalnie o 14 procent, ale w ujęciu realnym (skorygowanym o inflację) spadły o 7 procent, co oznacza stratę siły nabywczej.

Jak polska inwestycja w mieszkania porównuje się ze Hiszpanią?

W Polsce ceny mieszkań wzrosły realnie o 3–5 procent, co w niektórych przypadkach mogło być bardziej opłacalne niż wybrane miasta hiszpańskie.

Co to znaczy wzrost nominalny a co realny?

Wzrost nominalny to zmiana ceny bez uwzględnienia inflacji, realny to wzrost skorygowany o inflację — pokazuje faktyczną zmianę siły nabywczej pieniądza.

Polacy w Hiszpanii: kiedy inwestycja w mieszkanie to strata

Analiza banku Pekao pokazuje, że wzrost cen mieszkań w Hiszpanii to często złudna nadzieja.

Polska diaspora w Hiszpanii inwestuje w nieruchomości masowo — w ostatnich latach Polacy kupili około 15 tysięcy mieszkań na Półwyspie Iberyjskim, motywowani nadzieją na zarobek i bezpieczne ulokowanie oszczędności. Jednak analiza banku Pekao ujawnia, że nie wszystkie te inwestycje okazały się tak opłacalne, jak mogło się wydawać na pierwszy rzut oka.

Nominalne wzrosty cen kryją gorzką prawdę o inflacji

Gdy czytamy, że ceny mieszkań w Madrycie wzrosły o 51 procent, a w Barcelonie o 14 procent, wydaje się to imponujące. Problem w tym, że liczby te nie uwzględniają inflacji, która w Hiszpanii w ostatnich latach była znaczna. Kiedy analitycy Pekao skorygowali dane o wzrost cen, obraz zmienił się diametralnie.

Wzrost nominalny to cena, którą widać w ogłoszeniach i umowach sprzedaży. Wzrost realny to ta sama zmiana, ale pomniejszona o inflację — pokazuje faktyczną zmianę wartości inwestycji w kategoriach siły nabywczej. Różnica między tymi dwiema miarami jest kluczowa dla zrozumienia, czy inwestycja rzeczywiście się opłaciła.

Które miasta zarabiały, a które traciły?

Analiza obejmowała okres 2020–2025 i porównała sytuację w największych miastach Hiszpanii. Wyniki były zróżnicowane — niektóre miasta wypadły znacznie lepiej niż inne.

Miasto	Wzrost nominalny	Wzrost realny	Ocena inwestycji
Madryt	51%	20–24%	Bardzo dobra
Walencja	ok. 45%	20–24%	Bardzo dobra
Palma na Majorce	ok. 45%	20–24%	Bardzo dobra
Sewilla	25–35%	kilka %	Słaba
Malaga	25–35%	kilka %	Słaba
Las Palmas	25–35%	kilka %	Słaba
Alicante	25–35%	kilka %	Słaba
Barcelona	14%	−7%	Strata

Madryt, Walencja i Palma na Majorce okazały się zwycięzcami tego okresu. Mimo że inflacja „zjadła” znaczną część nominalnych wzrostów, te miasta zanotowały realny wzrost wartości mieszkań na poziomie 20–24 procent. To oznacza, że inwestor, który kupił tam nieruchomość pięć lat temu, rzeczywiście wzbogacił się — jego pieniądze miały większą siłę nabywczą niż na początku.

Gorzej wypadły Sewilla, Malaga, Las Palmas i Alicante. Nominalne wzrosty cen wyniosły tam 25–35 procent, co brzmi obiecująco, ale po korekcie o inflację realny wzrost spadał do zaledwie kilku procent. Inwestor kupujący mieszkanie w tych miastach zyskał minimalnie — jego pieniądze ledwo nadążyły za inflacją.

Barcelona: inwestycja, która przyniosła stratę

Najgorszym przykładem okazała się Barcelona. Ceny mieszkań wzrosły tam nominalnie o 14 procent — na pierwszy rzut oka wzrost, ale słaby. Jednak w ujęciu realnym sytuacja była jeszcze gorsza: ceny spadły o 7 procent. Co to oznacza w praktyce?

Jeśli inwestor kupił w Barcelonie mieszkanie za 300 tysięcy euro w 2020 roku, dzisiaj może je sprzedać za około 342 tysiące euro (wzrost nominalny o 14 procent). Jednak ze względu na inflację, ta suma dałaby mu mniejszą siłę nabywczą niż 300 tysięcy euro pięć lat temu. Jego inwestycja straciła na wartości realnej — pieniądze, które wydał, były warte więcej niż pieniądze, które otrzymał.

Polska alternatywa: czy warto było zostać w kraju?

Analitycy Pekao zwracają uwagę na interesujący punkt odniesienia — polski rynek nieruchomości. W Polsce ceny mieszkań wzrosły realnie o 3–5 procent w tym samym okresie. To mniej niż w Madrycie czy Walencji, ale więcej niż w Barcelonie, Sewilli czy Maladze.

Oznacza to, że inwestor, który zamiast kupować mieszkanie w Barcelonie czy Maladze zdecydowałby się na nieruchomość w Polsce, mógłby osiągnąć porównywalne lub nawet lepsze rezultaty. Polska inwestycja miała dodatkową zaletę — bliższe otoczenie, mniejsze bariery językowe i kulturowe, oraz łatwiejszy dostęp do nieruchomości dla zarządzania nią.

Co to oznacza dla potencjalnych inwestorów?

Dla Polaków rozważających inwestycję w nieruchomości za granicą ta analiza nosi ważne przesłanie: nominalne wzrosty cen mogą być złudne. Zanim podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania w Hiszpanii (lub innym kraju o wysokiej inflacji), zawsze sprawdź realny wzrost cen — czyli wzrost skorygowany o inflację.

Nie oznacza to, że inwestycja w Hiszpanię jest zawsze zła. Madryt, Walencja i Palma na Majorce pokazują, że przy wyborze odpowiedniego miasta można osiągnąć solidne zyski. Jednak Barcelona i inne miasta южnej Hiszpanii okazały się rozczarowaniem dla inwestorów, którzy liczyli na automatyczny wzrost wartości nieruchomości.

Ważne jest również pytanie o motywację: czy kupujesz mieszkanie jako inwestycję, czy jako dom do zamieszkania? Jeśli to druga opcja, zwrot finansowy może być mniej istotny niż jakość życia i lokalizacja. Jednak dla tych, którzy liczą na zarobek, analiza Pekao jasno pokazuje, że nie każde miasto w Hiszpanii jest równie atrakcyjne, a polska inwestycja mogła być bardziej racjonalna niż się wydawało.