Ile wzrosły ceny mieszkań w Polsce w II kwartale 2026 roku?

Ceny mieszkań rosły w umiarkowanym tempie. Kwartał do kwartału wzrost wahał się od około 2% do 3,8%, przy czym najwyższe podwyżki zanotowano w Gdyni (+3,8%) i Poznaniu (+3,3%). Rok do roku wzrost był znacznie silniejszy – od 4,5% w Warszawie do 9,1% w Gdyni.

Które miasta są najdroższe pod względem cen mieszkań?

W czerwcu 2026 roku najdroższa była Warszawa (15,7 tys. zł/m²), następnie Kraków (14,7 tys. zł/m²) i Gdańsk (13,6 tys. zł/m²). Najtańsze mieszkania znajdowały się w Łodzi (7,5 tys. zł/m²).

Dlaczego ceny rosną mimo słabszego popytu?

Głównie z powodu malejącej podaży mieszkań na rynku wtórnym – Warszawa straciła 17,2% ofert rok do roku. Dodatkowo rosnący udział nowych mieszkań deweloperskich zmienia strukturę rynku i wpływa na decyzje kupujących, utrzymując presję cenową.

Jak wygląda sytuacja z kredytami hipotecznymi?

W maju 2026 roku o kredyt hipoteczny wnioskowało 45,09 tys. osób (wzrost o 16,9% rok do roku), ale liczba udzielonych kredytów spadła o 5,3% miesiąc do miesiąca. Banki borykały się z wyzwaniami operacyjnymi. Po raz pierwszy finansowanie ze zmiennym oprocentowaniem okazało się tańsze niż kredyty ze stałą stopą.

Czy podaż mieszkań rośnie czy maleje?

Podaż maleje w większości miast. Rok do roku spadek liczby ofert wyniósł 17,2% w Warszawie, 13,1–13,4% w Krakowie i Wrocławiu. Jedynym miastem z wzrostem podaży był Gdańsk (+6,3% rok do roku).

Ceny mieszkań rosną mimo słabszego popytu. Dane z II kw. 2026

W II kwartale 2026 roku ceny mieszkań w największych polskich miastach nadal rosły, choć tempo było umiarkowane.

Ceny mieszkań w Polsce rosną mimo słabszego popytu – to paradoks, który charakteryzuje rynek nieruchomości w II kwartale 2026 roku. Analiza platformy SonarHome.pl pokazuje, że wzrost cen utrzymuje się przede wszystkim dzięki zmniejszającej się podaży mieszkań na rynku wtórnym, podczas gdy struktura rynku zmienia się na korzyść oferty deweloperskiej.

Wzrost cen w umiarkowanym tempie – ale stabilny

W II kwartale 2026 roku ceny mieszkań w największych polskich miastach rosły konsekwentnie, choć bez dramatycznych skoków. Porównując kwartał do kwartału, dynamika zmian oscylowała wokół 2–3,8%. Najszybciej drożały mieszkania w Gdyni, gdzie mediana cen ofertowych wzrosła o 3,8%, oraz w Poznaniu (+3,3%). Warszawa i Kraków zanotowały wzrost po 2,4%, a pozostałe miasta – około 2%.

Jednak znacznie bardziej imponujący obraz wyłania się z porównania rok do roku. Ceny mieszkań podniosły się względem II kwartału 2025 roku we wszystkich analizowanych miastach z wyjątkiem Łodzi, gdzie odnotowano niewielki spadek. Najsilniej zdrożały mieszkania w Gdyni (+9,1%) i Gdańsku (+8,9%), a w Poznaniu wzrost przekroczył 7%. Warszawa, Wrocław i Kraków zanotowały podwyżki rzędu 4,5–4,9%.

Analitycy SonarHome.pl wskazują, że silniejsze odbicie cen było widoczne od kwietnia 2026 roku, a sytuacja stopniowo normalizuje się. Oczekuje się, że kolejny kwartał powinien być spokojniejszy i przynieść większą stabilizację cen.

Warszawa najdroższa, Łódź najtańsza – mapa cen w Polsce

Miasto	Mediana ceny (zł/m²)	Zmiana kwartał do kwartału	Zmiana rok do roku
Warszawa	15,7 tys.	+2,4%	+4,9%
Kraków	14,7 tys.	+2,4%	+4,6%
Gdańsk	13,6 tys.	+1,8%	+8,9%
Wrocław	11,8 tys.	+2,0%	+4,5%
Gdynia	11,8 tys.	+3,8%	+9,1%
Poznań	10,8 tys.	+3,3%	+7,0%
Łódź	7,5 tys.	-0,5%	-0,8%

W czerwcu 2026 roku najdroższym miastem pozostała Warszawa z medianą 15,7 tys. zł za metr kwadratowy – prawie dwa razy wyższą niż w Łodzi. Kraków zajmował drugie miejsce (14,7 tys. zł/m²), a Gdańsk trzecie (13,6 tys. zł/m²). Wrocław i Gdynia osiągnęły identyczny poziom 11,8 tys. zł/m², Poznań – 10,8 tys. zł/m², natomiast najniższe ceny tradycyjnie odnotowano w Łodzi (7,5 tys. zł/m²). Różnica między Warszawą a Łodzią wyniosła ponad 8 tys. zł/m² – to oznacza, że zakup mieszkania 50-metrowego w stolicy kosztuje około 400 tys. zł więcej niż w Łodzi.

Kurczące się podaż – główny motor wzrostu cen

Podaż mieszkań w największych polskich miastach nadal się zmniejszała, a to jest kluczowy czynnik wyjaśniający wzrost cen mimo słabszego popytu. Warszawa zanotowała jeden z największych kwartalnych spadków liczby ofert, sięgający 6,4%. W Krakowie i Gdyni spadki wyniosły odpowiednio 3,1% i 2,9%, a w Poznaniu i Wrocławiu – po około 2%. Jedynym miastem, w którym liczba ofert wzrosła, był Gdańsk – o 5,2%.

W ujęciu rocznym spadek liczby dostępnych mieszkań był jeszcze wyraźniejszy i objął niemal wszystkie analizowane miasta. Największy spadek odnotowano w Warszawie (-17,2%), a Wrocław i Kraków zanotowały spadki na poziomie 13,1–13,4%. W Łodzi podaż zmniejszyła się o 11,4%, w Poznaniu o 7,2%, a w Gdyni o 3,4%. Jedynym miastem z rocznym wzrostem podaży pozostał Gdańsk (+6,3%).

Co to oznacza: Gdy liczba dostępnych mieszkań maleje szybciej niż spada popyt, sprzedający mogą utrzymywać lub podwyższać ceny. To klasyczne prawo popytu i podaży – niedobór rzeczy pożądanych prowadzi do wzrostu cen, niezależnie od tego, czy zainteresowanie jest tak silne jak wcześniej.

Zmiana struktury rynku – deweloperskie mieszkania przejmują inicjatywę

Pod koniec II kwartału zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego lekko osłabło – była to korekta po ożywieniu z pierwszego kwartału 2026 roku, wspieranym przez dobre wyniki akcji kredytowej. Jednak mimo słabszego popytu średnie ceny ofertowe nadal powoli rosły.

Analitycy SonarHome.pl tłumaczą to przede wszystkim zmianą struktury podaży – rosnącym udziałem nowszych lokali oraz szeroką ofertą mieszkań deweloperskich, która silniej wpływa na decyzje kupujących. Nowe mieszkania z rynku deweloperskiego są zwykle droższe niż średnia cena na rynku wtórnym, co podnosi ogólny poziom cen. Jednocześnie ta sytuacja skłania sprzedających z rynku wtórnego do większej elastyczności cenowej – muszą konkurować z nowymi mieszkaniami, ale nie mogą drastycznie obniżać cen ze względu na malejącą podaż.

Po raz pierwszy od dłuższego czasu finansowanie ze zmiennym oprocentowaniem okazało się tańsze niż kredyty z okresowo stałą stopą – to zmiana, która może wpłynąć na decyzje kupujących i strukturę popytu w kolejnych kwartałach.

Kredyty hipoteczne: boom wniosków, ale spadek udzielonych kredytów

Duży napływ wniosków kredytowych spowodował wyzwania operacyjne w bankach. W maju 2026 roku o kredyt hipoteczny wnioskowało 45,09 tys. osób – o 16,9% więcej niż rok wcześniej i o 6,7% więcej niż w kwietniu 2026 roku. To pokazuje, że pomimo słabszego popytu na mieszkania, zainteresowanie finansowaniem hipotecznym pozostaje wysokie.

Jednak liczba udzielonych kredytów w maju spadła o 5,3% względem kwietnia, co sugeruje, że banki mają problemy z obsługą rekordowej liczby wniosków. Dane o sprzedaży kredytów za czerwiec nie były jeszcze znane w momencie publikacji analizy, ale trend wskazuje na potencjalne opóźnienia w obsłudze klientów.

Co to oznacza: Boom na kredyty hipoteczne może być czasowy – jeśli banki nie będą w stanie efektywnie obsługiwać wniosków, liczba udzielonych kredytów może dalej spadać, co mogłoby osłabić popyt na mieszkania w kolejnych kwartałach.

Perspektywy na kolejne kwartały – dwutorowy obraz

Dla inwestorów i deweloperów obraz rynku pozostaje dwutorowy. Z jednej strony kurcząca się podaż na rynku wtórnym w większości metropolii sprzyja utrzymaniu presji cenowej – sprzedający mają mniej konkurencji i mogą utrzymywać wyższe ceny. Z drugiej strony rosnący udział nowych mieszkań deweloperskich i chłodniejszy popyt mogą w kolejnych kwartałach spowolnić tempo podwyżek – zwłaszcza jeśli banki ustabilizują obsługę rekordowej liczby wniosków kredytowych.

Ważne jest również to, że tempo wzrostu cen rok do roku (4,5–9,1% w zależności od miasta) jest znacznie wyższe niż wzrost kwartał do kwartału (około 2–3,8%). To sugeruje, że szybki wzrost miał miejsce w drugiej połowie 2025 roku, a teraz tempo się normalizuje – co jest zgodne z prognozą analityków, że kolejne kwartały powinny przynieść większą stabilizację.

Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę, w której tradycyjne mechanizmy – podaż i popyt – działają w różnych kierunkach. Malejąca podaż podnosi ceny, ale słabszy popyt je hamuje. Wynik tego starcia będzie zależeć od tego, czy banki zdołają obsługiwać wnioskami kredytowe i czy nowe mieszkania deweloperskie będą nadal przyciągać kupujących. Na razie rynek pozostaje w równowadze, ale równowadze dynamicznej – pełnej napięć i zmian strukturalnych.