Mieszkań na sprzedaż przybywa, ceny stoją. Co się zmienia na rynku?

Rynek mieszkań w Polsce wchodzi w nową fazę: oferta rośnie, ale kupujący stają się ostrożniejsi i wolniej podejmują decyzje, co skutkuje stabilizacją cen mimo zwiększającej się podaży.

W czerwcu 2026 roku deweloperzy w siedmiu największych polskich miastach wystawili na sprzedaż 5,8 tys. mieszkań — najwyższą liczbę od początku roku. Jednocześnie liczba transakcji spadła o 3,7 tys. lokali. Ta dysproporcja między rosnącą ofertą a spadającą sprzedażą jest kluczowa dla zrozumienia obecnej sytuacji rynkowej.

Podaż rośnie, ale transakcje maleją

Dane z Barometru Cen Mieszkań przygotowanego przez Tabelaofert.pl pokazują, że na koniec drugiego kwartału 2026 roku deweloperzy mieli w ofercie niecałe 70 tys. mieszkań — około 500 więcej niż w maju. Wzrost był szczególnie widoczny w Łodzi, gdzie oferta wzrosła o blisko 4,4 proc.

Najbardziej dramatyczne spadki sprzedaży odnotowano w Poznaniu, gdzie liczba transakcji zmniejszyła się aż o 40 proc. w stosunku do poprzedniego miesiąca. Słabsze wyniki zaobserwowano również w Trójmieście i Katowicach, gdzie sprzedaż spadła o około 25 proc. Jedynie Łódź i Wrocław wykazały większy udział zakontraktowanych lokali.

“Projekty trafiają do sprzedaży w momencie, gdy kupujący są bardziej ostrożni, dłużej porównują oferty i nie podejmują decyzji tak szybko jak jeszcze kilka kwartałów temu. Dlatego rynek wchodzi w prawdziwy test podaży: nie wystarczy już mieć mieszkania w sprzedaży, trzeba jeszcze przekonać klienta, że to właściwy moment i właściwy produkt” — komentuje Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.

Ceny mieszkań pozostają stabilne

Mimo rosnącej podaży średnie ceny ofertowe mieszkań w czerwcu nie zmieniły się znacząco względem maja 2026 roku. Na siedmiu największych rynkach wyniosły nieco ponad 16 tys. zł za metr kwadratowy.

Wzrost cen odnotowano jedynie we Wrocławiu — wyniósł 4,8 proc. Jednak jak wyjaśniają analitycy, za zmianę odpowiada wprowadzenie na rynek apartamentów w bardzo wysokim standardzie, które zawyżyły średnią cenę mieszkań. To ważne rozróżnienie: średnia cena potrafi dziś bardziej opowiadać o strukturze oferty niż o realnych podwyżkach.

Miasto	Średnia cena (zł/mkw.)	Zmiana względem maja
Warszawa	19,4 tys.	bez zmian
Wrocław	15,6 tys.	+4,8%
Trójmiasto	18,3 tys.	bez zmian
Poznań	brak danych	-40% sprzedaży
Łódź	wzrost oferty	+4,4% oferty
Kraków	brak danych	bez zmian
Katowice	brak danych	-25% sprzedaży

Segment popularny znacznie tańszy

Analiza pokazuje wyraźne różnice między segmentem popularnym (mieszkania kupowane głównie na własne potrzeby) a całą ofertą. W Warszawie średnia cena w segmencie popularnym wyniosła 16,5 tys. zł za mkw., wobec 19,4 tys. zł dla całej oferty — różnica 15 proc. Jeszcze większa dysproporcja widoczna jest w Trójmieście, gdzie segment popularny kosztuje 14,3 tys. zł za mkw., podczas gdy średnia wynosi 18,3 tys. zł za mkw. — to ponad 22 proc. różnicy. We Wrocławiu różnica wyniosła około 13 proc. (13,6 tys. zł vs 15,6 tys. zł za mkw.).

Ta obserwacja jest istotna dla kupujących szukających mieszkań na własne potrzeby — mogą oni znaleźć znacznie bardziej przystępne cenowo opcje, niż sugeruje średnia rynkowa dla danego miasta.

Gotowe mieszkania zalewają rynek

Jednym z najbardziej zauważalnych trendów jest wzrost liczby gotowych, niesprzedanych mieszkań. Na koniec czerwca 2026 roku liczba mieszkań dostępnych do natychmiastowego odbioru w zakończonych inwestycjach przekroczyła 17,5 tys. — to o 2 tys. więcej niż miesiąc wcześniej. Oznacza to, że co czwarte mieszkanie w ofercie deweloperów jest już ukończone i gotowe do wprowadzenia bez czekania na zakończenie budowy.

Największy udział gotowych lokali w ofercie widoczny był w Łodzi i Katowicach, gdzie przekroczył 30 proc. To właśnie na tych rynkach kupujący mają dziś szczególnie szeroki wybór mieszkań dostępnych praktycznie od ręki.

Co to oznacza dla kupujących i rynku

Większa podaż wzmacnia dziś pozycję kupujących, ale nie przekłada się jeszcze na spadki cen ofertowych. Deweloperzy utrzymują cenniki, natomiast przy słabszej sprzedaży rośnie znaczenie negocjacji, promocji i dodatkowych zachęt — szczególnie tam, gdzie przybywa gotowych, niesprzedanych mieszkań.

Rynek przechyla się wyraźnie na stronę nabywców. Kupujący mają więcej czasu na podejmowanie decyzji, szerszy wybór ofert i większe możliwości wynegocjowania lepszych warunków. Jednocześnie dla deweloperów to okres, w którym samo posiadanie mieszkania w sprzedaży już nie wystarczy — trzeba je aktywnie promować i przekonywać potencjalnych nabywców.

Jako kupujący warto pamiętać, że średnie ceny dla całego miasta mogą być mylące — ważniejsze jest to, co dzieje się w konkretnym segmencie, lokalizacji i projekcie. Segment popularny oferuje wyraźnie lepsze ceny, a dostępność gotowych mieszkań daje możliwość szybkiego wprowadzenia się bez czekania na zakończenie budowy.