Paradoks rynku mieszkaniowego w Hiszpanii: ceny biją rekordy, transakcje spadają

Hiszpański rynek mieszkaniowy wstąpił w 2026 rok w wyraźny paradoks: ceny mieszkań biją rekordy historyczne, a jednocześnie liczba zawieranych transakcji spada już piąty miesiąc z rzędu, sygnalizując wyraźne hamowanie aktywności rynkowej.

Dane hiszpańskiego urzędu statystycznego (Instituto Nacional de Estadística — INE) pokazują, że indeks cen mieszkań wzrósł w I kwartale 2026 r. o 12,9% rok do roku — jeden z najwyższych wyników w całej Unii Europejskiej. Dla porównania, średnia wzrostu cen w UE wyniosła 5,1%, a w strefie euro 4,7%. Wzrost objął zarówno mieszkania nowe (+9,1% r/r), jak i z rynku wtórnego, które drożały jeszcze szybciej (+13,5% r/r). Według danych Eurostatu Hiszpania zajęła piąte miejsce w UE pod względem tempa wzrostu cen mieszkań — za Portugalią (+17,8%), Bułgarią (+14,8%) i Słowacją.

Ceny na historycznych maksimach

Indeks cen transakcji powtórzonych (IPVVR) publikowany przez Kolegium Rejestratorów Nieruchomości osiągnął w I kwartale 2026 r. nowy rekord — wzrost o 5,3% kw/kw i 17,6% r/r. Poziom cen jest o 36,5% wyższy niż szczyt bańki mieszkaniowej z 2007 roku.

Średnia cena transakcyjna wyniosła 2429 euro za m² (+8,9% r/r). Mieszkania nowe kosztowały średnio 2655 euro/m², podczas gdy używane osiągały cenę 2366 euro/m². Ceny pozostają silnie zróżnicowane regionalnie — wśród wspólnot autonomicznych liderem jest Madryt, przed Balearami i Krajem Basków.

Miasto	Cena za m² (euro)	Pozycja
San Sebastián	6154	1.
Madryt	5428	2.
Barcelona	4922	3.
Palma de Mallorca	4202	4.
Bilbao	3685	5.

Aktywność transakcyjna wyraźnie słabnie

Mimo rosnących cen liczba transakcji spada konsekwentnie. W maju 2026 r. odnotowano 56 468 transakcji sprzedaży mieszkań — o 7,6% mniej niż rok wcześniej. To piąty z rzędu miesięczny spadek rok do roku, co wskazuje na trwałą zmianę trendu w aktywności rynkowej.

W całym I kwartale 2026 r. liczba transakcji wyniosła ok. 178,5 tys., czyli o 2,6% mniej niż rok wcześniej. Szczególnie mocno spadła sprzedaż mieszkań nowych (-5,3%), podczas gdy mieszkania używane wykazały mniejszy spadek (-1,8%).

Dane Ministerstwa Mieszkalnictwa, oparte na statystykach notarialnych, pokazują głębszy spadek — 163 322 transakcje w I kwartale 2026 r., o 11,2% mniej rok do roku. Rozbieżność między metodologiami wynika z różnicy w momencie rejestrowania transakcji: notariusz sporządza akt notarialny, a rejestrator wpisuje go do księgi wieczystej z pewnym opóźnieniem. Niezależnie od metodologii kierunek zmian jest ten sam — obecny poziom transakcji pozostaje ok. 35% poniżej historycznego szczytu z II kwartału 2006 r. (251 649 transakcji), ale niemal trzykrotnie wyższy niż dołek z 2013 r.

Deficyt mieszkań napędza ceny

Głównym czynnikiem podtrzymującym wzrost cen przy słabnącej liczbie transakcji jest strukturalny deficyt mieszkań — szacowany przez BBVA Research i CaixaBank Research na 600–800 tys. lokali w skali kraju. Ta utrzymująca się od lat luka między podażą a popytem sprawia, że nawet spadek liczby transakcji nie przekłada się na spadek cen.

Liczba pozwoleń na budowę w 2025 r. wyniosła ok. 140 tys., podczas gdy liczba nowo tworzonych gospodarstw domowych rośnie o ok. 180 tys. rocznie. Do tego dochodzi popyt zagraniczny szacowany na kolejne 50 tys. transakcji rocznie. Tak duża luka między podażą a popytem oznacza, że rynek pozostaje napięty pomimo symptomów spowolnienia.

Powrót do finansowania kredytami hipotecznymi

Choć liczba transakcji ogółem spada, finansowanie kredytem hipotecznym pozostaje wyjątkowo aktywne. Udział zakupów finansowanych kredytem osiągnął w połowie 2026 r. najwyższy poziom od pięciu lat. Średnie oprocentowanie referencyjne dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu (Euribor) wyniosło 2,798% w czerwcu 2026 r., nieco poniżej poziomu z maja, ale wyżej niż rok wcześniej.

Malejący udział zakupów gotówkowych — jeszcze do końca 2024 r. dominujących na rynku — sygnalizuje, że kupujący w coraz większym stopniu wracają do finansowania bankowego. Przy rosnących cenach mieszkań zwiększa to wrażliwość rynku na przyszłe zmiany stóp procentowych. W maju 2026 r. udzielono 41 988 kredytów mieszkaniowych — o 0,5% mniej rok do roku, co był pierwszym takim spadkiem od dłuższego czasu.

Co to oznacza dla rynku?

Paradoks rynku hiszpańskiego — rosnące ceny przy spadającej liczbie transakcji — jest logiczną konsekwencją strukturalnego deficytu mieszkań. Dopóki podaż pozostaje poniżej popytu, ceny będą rosnąć niezależnie od zmian w liczbie kupujących. Jednak malejąca aktywność transakcyjna wskazuje, że rynek zaczyna osiągać punkt nasycenia — coraz mniej potencjalnych kupujących stać na zakup mieszkania przy obecnych cenach.

Wrót do finansowania kredytami hipotecznymi oznacza, że kupujący stają się bardziej wrażliwi na zmiany stóp procentowych. Jeśli Euribor wzrośnie, mogą to być pierwsze sygnały rzeczywistego spowolnienia rynku. Tymczasem prognozy analityków (CaixaBank Research spodziewa się wzrostu cen o 10,1% w 2026 r. i 5,5% w 2027 r., a BBVA — odpowiednio 10,2% i 6,8%) zakładają, że deficyt mieszkań utrzyma presję na ceny przez kolejne lata.

Presja na rynku najmu również słabnie — średnia stawka wyniosła 15,3 euro za m² miesięcznie w czerwcu 2026 r. (+4,2% r/r), co stanowi znaczne spowolnienie względem dynamiki z 2024 r. To sugeruje, że rynek osiąga naturalny punkt równowagi, gdzie zarówno ceny sprzedaży, jak i stawki najmu zaczynają rosnąć wolniej.