Włochy: ceny mieszkań rosną najszybciej od lat. Mediolan bije rekordy

Ceny mieszkań we Włoszech rosną w tempie, jakie rynek notował ostatnio wiele lat temu — indeks cen nieruchomości mieszkaniowych (HPI) wzrósł w pierwszym kwartale 2026 roku o 5,2 procent rok do roku, przyspieszając wyraźnie względem 4,0 procent z poprzedniego kwartału.

Przyspieszenie wzrostu cen — dane z pierwszego kwartału 2026

Według włoskiego urzędu statystycznego Istat, wzrost cen mieszkań przyspieszył zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. W porównaniu z poprzednim kwartałem indeks wzrósł o 1,0 procent, a rok do roku o 5,2 procent. Wzrost napędzają dwie główne grupy nieruchomości: mieszkania z rynku wtórnego (+4,8 procent r/r) oraz nowe budownictwo, które po spadku w IV kwartale 2025 roku wróciło do wzrostu (+6,7 procent r/r). W ujęciu kwartalnym całość wzrostu wynikała z mieszkań z rynku wtórnego, których ceny podniosły się o 1,5 procent kwartał do kwartału.

Temu wzrostowi cen towarzyszy ożywienie na rynku transakcji. Agencja Skarbowa (Agenzia delle Entrate–OMI) zanotowała w pierwszym kwartale 2026 roku sprzedaż niemal 180 tysięcy lokali mieszkalnych — o 4,4 procent więcej niż rok wcześniej. Najsilniejszy wzrost sprzedaży odnotowano w regionach północno-zachodnim oraz na południu kraju (+5,1 procent).

Mediolan liderem — różnice regionalne i między miastami

Wzrost cen nie rozkłada się równomiernie na terenie kraju. W ujęciu regionalnym najsilniejszy roczny wzrost cen odnotowano w północno-wschodnich Włoszech (+4,7 procent), a najsłabszy na południu i wyspach (+3,0 procent). Jednak wśród dużych miast wyraźnym liderem pozostaje Mediolan.

Miasto	Wzrost cen r/r	Stawka najmu (euro/m²)
Mediolan	6,3%	22,25
Rzym	5,0%	18,48
Turyn	3,6%	12,63
Florencja	—	20,91
Palermo	—	9,55
Genua	—	10,45

Medialan, największy finansowy i biznesowy hub Włoch, notuje wzrost cen mieszkań na poziomie 6,3 procent rok do roku — wyraźnie powyżej średniej krajowej. Rzym uplasował się na drugim miejscu ze wzrostem 5,0 procent, a Turyn na trzecim z wynikiem 3,6 procent. Dysproporcje są jeszcze bardziej widoczne na rynku wynajmu — stawki w Mediolanie (22,25 euro za metr kwadratowy miesięcznie) są prawie dwa i pół raza wyższe niż w Palermo (9,55 euro/m²).

Co napędza wzrost cen? Ograniczona podaż i silny popyt

Głównym czynnikiem podtrzymującym wzrost cen jest drastycznie ograniczona podaż nowych mieszkań. Według danych Istat, liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia, spadła w 2025 roku o 4,0 procent rok do roku, do 53 024 lokali. To poziom zbliżony do niskich wolumenów z ostatniej dekady i znacznie poniżej skali sprzed kryzysu finansowego z 2008 roku. Jednocześnie kwartalne badanie Banku Włoch wskazuje na dalszy spadek liczby nowych ofert sprzedaży zgłaszanych przez właścicieli.

Po stronie popytu obserwujemy stabilnie silne zainteresowanie, szczególnie wśród gospodarstw domowych. Zakupy finansowane kredytem hipotecznym stanowiły 47,8 procent wszystkich transakcji, a łączna wartość udzielonego finansowania przekroczyła 11 miliardów euro. Ulga podatkowa na pierwsze mieszkanie (“prima casa”) towarzyszyła niemal 73 procent zakupów — to sygnał, że rynek nadal napędzają przede wszystkim kupujący nieruchomość na własne potrzeby, a nie inwestorzy.

Rynek najmu pod presją, ale wolniej niż wcześniej

Presja na rynku wynajmu utrzymuje się, choć w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach. Średnia ofertowa stawka najmu w całym kraju wyniosła w kwietniu 2026 roku 14,45 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Największe miasta wyraźnie odbiegają od średniej krajowej — Mediolan, Florencja i Rzym pozostają niedostępne dla wielu najemców, podczas gdy miasta takie jak Palermo, Genua czy Turyn oferują znacznie bardziej przystępne ceny.

Prognozy na 2026 rok — wzrost, ale z znakami ostrzegawczymi

Instytucje analityczne zajmujące się rynkiem włoskim — Nomisma, Scenari Immobiliari oraz Gruppo Tecnocasa — prognozują na cały 2026 rok wzrost cen mieszkań w przedziale od 1,5 do 4,2 procent, przy czym większość szacunków koncentruje się wokół 3 procent w skali kraju. To oznacza wyraźne spowolnienie względem tempa z pierwszego kwartału.

Co ważne, mimo dobrych wyników z początku roku, ankietowani przez Bank Włoch pośrednicy nieruchomości spodziewają się pogorszenia warunków rynkowych w kolejnych kwartałach — tym silniejszego, im dłuższy horyzont prognozy. Sugeruje to, że obecne, wysokie tempo wzrostu cen może nie być w pełni trwałe, a rynek prawdopodobnie wejdzie w kolejnych miesiącach w fazę stopniowego wyhamowania.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów

Wzrost cen mieszkań we Włoszech, szczególnie w Mediolanie, odzwierciedla fundamentalne niezbilansowanie między popytem a podażą. Ograniczona liczba nowych mieszkań trafiających na rynek, połączona ze stałym zainteresowaniem gospodarstw domowych, tworzy warunki do wzrostu cen. Jednak prognozy analityków sugerują, że tempo wzrostu będzie się spowolniać w ciągu roku.

Dla potencjalnych kupujących oznacza to, że rynek pozostaje konkurencyjny i wymaga szybkich decyzji, szczególnie w dużych miastach takich jak Mediolan. Dla inwestorów sygnał jest bardziej mieszany — wzrost cen jest rzeczywisty, ale prognozy na drugą połowę roku wskazują na możliwe wyhamowanie. Kluczowe będzie obserwowanie, czy ograniczona podaż nowych mieszkań będzie wystarczająca do utrzymania tempa wzrostu cen w kolejnych kwartałach.