Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie w 2026 roku?

Według danych NBP za II kwartał 2026 roku średnia cena transakcyjna w Warszawie wyniosła 16 783 zł za metr kwadratowy, co stanowi wzrost o 2,4 procent rok do roku.

Które miasta drożeją, a które tanieją?

Spośród siedmiu największych miast, Wrocław notuje spadek cen o 4,7 procent, a Łódź o 1,1 procent rok do roku. Pozostałe miasta wykazują wzrosty, z Gdańskiem na czele (2,9 procent wzrostu).

Jaka jest różnica między ceną oferty a ceną transakcji?

Na rynku wtórnym siedmiu miast różnica wynosi 1 605 zł za metr kwadratowy, co wskazuje na znaczną lukę między oczekiwaniami sprzedających a rzeczywistymi cenami rynkowymi.

Jak wygląda sytuacja na mniejszych rynkach?

Dziesięć miast drugiego rzędu notuje średnią cenę transakcyjną 11 037 zł za metr kwadratowy z wzrostem 3,1 procent rok do roku, choć w ujęciu kwartalnym zanotowały minimalny spadek o 0,1 procent.

Ceny mieszkań w Polsce II kw. 2026: wzrost na dużych rynkach

Raport NBP pokazuje zróżnicowane trendy cenowe w Polsce. Siedem największych miast drożeje, ale Wrocław i Łódź tanieją.

Raport Narodowego Banku Polskiego za drugi kwartał 2026 roku ujawnia skomplikowany obraz polskiego rynku mieszkaniowego, gdzie trendy cenowe zależą zarówno od wielkości miasta, jak i od segmentu rynku. Dane pokazują, że największe polskie metropolie doświadczają zróżnicowanych dynamik wzrostu, od solidnych podwyżek do wyraźnych spadków.

Siedem największych miast — tendencje wzrostu przy wysokich cenach

Siedem największych polskich miast wykazuje średnią cenę transakcyjną na poziomie 14 444 zł za metr kwadratowy. W skali roku wzrost jest umiarkowany — zaledwie 0,6 procent — jednak w ujęciu kwartalnym obserwujemy dynamiczniejszy ruch: wzrost o 1,4 procent w stosunku do pierwszego kwartału 2026 roku.

Wśród tych siedmiu miast widać jednak znaczne różnice. Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem z ceną transakcyjną 16 783 zł za metr kwadratowy i wzrostem 2,4 procent rok do roku. Kraków zajmuje drugie miejsce z ceną 15 923 zł za metr kwadratowy oraz wzrostem 1,4 procent. Gdańsk notuje 14 491 zł za metr kwadratowy przy wzroście 2,9 procent, co czyni go trzecim co do dynamiki wzrostu w tej grupie.

Jednak nie wszystkie duże miasta drożeją. Wrocław zanotował spadek cen o 4,7 procent rok do roku, osiągając cenę 14 312 zł za metr kwadratowy — największy spadek w grupie siedmiu miast. Łódź również wykazuje trend spadkowy: cena 9 945 zł za metr kwadratowy to spadek o 1,1 procent w stosunku do poprzedniego roku.

Miasta drugiego rzędu — wyższe tempo wzrostu przy niższych cenach

Dziesięć miast drugiego rzędu (poza siedmioma największymi) wykazuje zupełnie inną dynamikę. Średnia cena transakcyjna wyniosła 11 037 zł za metr kwadratowy — prawie 3 400 zł poniżej siedmiu największych miast. Wzrost rok do roku jest jednak wyraźnie wyższy: 3,1 procent. W ujęciu kwartalnym rynek ten wykazuje niemal całkowitą stabilność ze spadkiem zaledwie 0,1 procent.

Poznań i Gdynia, które wchodzą w skład tej grupy, notują ceny odpowiednio 12 766 zł i 12 887 zł za metr kwadratowy. Poznań wykazuje wzrost 2,4 procent, podczas gdy Gdynia doświadcza spadku 0,9 procent rok do roku.

Rynek pierwotny — znaczna luka między ofertą a rzeczywistością

Analiza rynku pierwotnego (nowych mieszkań) ujawnia istotną rozbieżność między cenami, które oferują deweloperzy, a rzeczywistymi transakcjami. Na siedmiu największych rynkach cena ofertowa nowych mieszkań wyniosła 15 889 zł za metr kwadratowy, podczas gdy średnia cena transakcyjna siedmiu miast wyniosła 14 444 zł. Różnica 1 500 zł za metr kwadratowy sugeruje, że kupujący negocjują ceny poniżej wycen początkowych.

Na dziesięciu miastach drugiego rzędu cena ofertowa wyniosła 12 020 zł za metr kwadratowy, co jest bliższe średniej transakcyjnej tej grupy (11 037 zł), choć różnica jest mniejsza.

Rynek wtórny — większe różnice między ofertą a transakcją

Rynek wtórny (mieszkania już będące w obrocie) wykazuje jeszcze większe rozbieżności. Na siedmiu największych rynkach średnia cena transakcyjna wyniosła 13 657 zł za metr kwadratowy, ale cena ofertowa sięgnęła 15 263 zł — różnica 1 605 zł za metr kwadratowy. To wskazuje, że sprzedający często zawyżają początkowe oczekiwania cenowe.

Segment	Siedem miast — cena transakcyjna	Siedem miast — cena ofertowa	Różnica
Rynek pierwotny	14 444 zł/m²	15 889 zł/m²	1 500 zł/m²
Rynek wtórny	13 657 zł/m²	15 263 zł/m²	1 605 zł/m²
Razem siedem miast	14 444 zł/m²	—	—

Na dziesięciu miastach drugiego rzędu różnica między ofertą a transakcją jest znacznie mniejsza: cena transakcyjna 9 125 zł za metr kwadratowy wobec oferty 9 784 zł — zaledwie 659 zł różnicy.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów

Dane z raportu NBP wskazują na kilka istotnych wniosków dla osób planujących zakup mieszkania. Po pierwsze, znaczna luka między ceną ofertową a transakcyjną na siedmiu największych rynkach (szczególnie 1 605 zł na rynku wtórnym) sugeruje, że negocjacje cenowe są nie tylko możliwe, ale wręcz oczekiwane. Kupujący mogą realnie liczyć na obniżkę rzędu 10-11 procent od ceny początkowej.

Po drugie, wybór miasta ma kluczowe znaczenie. Warszawa i Kraków utrzymują wysokie ceny z umiarkowanym wzrostem, podczas gdy Wrocław wyraźnie tanieje. Dla inwestorów szukających wzrostu wartości, miasta drugiego rzędu wykazują wyższe tempo aprecjacji (3,1 procent rok do roku) przy niższych cenach wejścia.

Po trzecie, różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest mniejsza niż oczekiwana — średnio zaledwie 787 zł na siedmiu miastach — co oznacza, że nowe mieszkania nie są znacznie droższe od używanych w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Sezonowość również odgrywa rolę: wzrost kwartalno-kwartalny na siedmiu miastach (1,4 procent) sugeruje, że drugi kwartał tradycyjnie przynosi ożywienie na rynku.