Ceny mieszkań rosną, a ofert ubywa. Raport Q2 2026

W drugim kwartale 2026 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły, ale tempo wzrostu jest coraz bardziej zróżnicowane między miastami, a dostępna oferta drastycznie się zmniejsza — to główny wniosek z raportu analityków SonarHome.pl, którzy zbierają dane z siedmiu największych polskich miast.

Wzrost cen mieszkań w Q2 2026: kwartalnie i rocznie

W porównaniu do pierwszego kwartału 2026 roku mediana cen mieszkań wzrosła o 2,4–3,8 proc. Największe zmiany kwartalne odnotowano w Gdyni (3,8 proc.), Poznaniu (3,3 proc.), a następnie w Warszawie i Krakowie (po 2,4 proc.). Te wzrosty są podobne do podwyżek z poprzedniego kwartału, co sugeruje utrwalanie się trendu wzrostowego.

W ujęciu rocznym (porównanie Q2 2026 do Q2 2025) wzrosty były znacznie wyraźniejsze. Gdynia zanotowała wzrost o 9,1 proc., Gdańsk o 8,9 proc., Poznań o ponad 7 proc., a trójka miast — Warszawa, Wrocław i Kraków — osiągnęła wzrost rzędu 4–5 proc. Ekspert rynku mieszkaniowego Anton Bubiel z SonarHome.pl zauważa, że silniejsze odbicie cen było widoczne od kwietnia 2026 roku, jednak sytuacja stopniowo normalizuje się, co powinno przynieść większą stabilizację w następnym kwartale.

Mediana cen mieszkań w czerwcu 2026 — gdzie są najdroższe?

Miasto	Mediana ceny (zł/m²)	Zmiana Q2 2026 (kw/k)	Zmiana rok/rok
Warszawa	15 700	+2,4%	+4–5%
Kraków	14 700	+2,4%	+4–5%
Gdańsk	13 600	brak danych	+8,9%
Wrocław	11 800	brak danych	+4–5%
Gdynia	11 800	+3,8%	+9,1%
Poznań	10 800	+3,3%	+7,0%
Łódź	7 500	brak danych	brak danych

Warszawa pozostaje najdroższym miastem z medianą 15,7 tys. zł za metr kwadratowy, zaraz za nią Kraków (14,7 tys. zł). Trzecie miejsce zajmuje Gdańsk (13,6 tys. zł), a Wrocław i Gdynia osiągają identyczną medianę 11,8 tys. zł. Poznań jest tańszy (10,8 tys. zł), a najtańsze mieszkania tradycyjnie znajdują się w Łodzi — 7,5 tys. zł za metr kwadratowy. Różnica między najdroższym a najtańszym miastem wynosi ponad 110 proc., co pokazuje ogromne zróżnicowanie rynku mieszkaniowego w Polsce.

Drastyczny spadek podaży mieszkań — alarm w Warszawie

Jednym z najbardziej niepokojących zjawisk jest wyraźny spadek dostępnych mieszkań na rynku. W drugim kwartale 2026 roku Warszawa zanotowała spadek podaży o około 6 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału, Kraków i Gdynia po około 3 proc., Poznań i Wrocław po około 2 proc. Jedynym wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie podaż wzrosła o około 5 proc.

W ujęciu rocznym sytuacja jest dramatyczna. Warszawa straciła aż 17 proc. dostępnych ofert mieszkań w stosunku do drugiego kwartału 2025 roku. Wrocław i Kraków zanotowały spadki na poziomie 13 proc., Łódź 11 proc., Poznań 7 proc., a Gdynia 3 proc. Ponownie Gdańsk wyróżnia się pozytywnie, ze wzrostem podaży o około 6 proc. rok/rok.

Co to oznacza dla kupujących? Zmniejszająca się liczba dostępnych mieszkań przy rosnących cenach drastycznie ogranicza możliwości wyboru. Kupujący mają coraz mniej opcji, a sprzedający mogą być bardziej wymagający. Ta asymetria rynkowa sprzyja dalszym wzrostom cen, szczególnie w miastach takich jak Warszawa, gdzie podaż zmniejszyła się o prawie jedną piątą.

Dlaczego ceny rosną mimo słabszego popytu?

Po ożywieniu w pierwszym kwartale 2026 roku, które towarzyszyły bardzo dobre wyniki akcji kredytowej, popyt na mieszkania z rynku wtórnego osłabł w drugim kwartale. Była to naturalna korekta, jednak średnie ceny ofertowe nadal powoli rosły.

Anton Bubiel wyjaśnia, że wzrost średnich cen wynika głównie ze struktury podaży — coraz większego udziału nowszych lokali. Szeroka oferta nowych mieszkań deweloperskich zaczęła silniej wpływać na decyzje kupujących oraz skłaniać sprzedających mieszkań z rynku wtórnego do większej elastyczności w ustalaniu cen. To oznacza, że rynek przechodzi transformację: mieszkania starsze tracą na atrakcyjności, a deweloperskie nowe inwestycje stają się punktem odniesienia dla wyceny całego rynku.

Ciekawy jest również powrót finansowania ze zmiennym oprocentowaniem — po raz pierwszy od dłuższego czasu kredyty z zmienną stopą okazały się tańsze niż produkty ze stałą stopą oprocentowania przez określony okres.

Kredyty hipoteczne: wzrost wniosków, spadek udzielonych

W maju 2026 roku o kredyt hipoteczny wnioskowało 45,09 tys. osób — o 16,9 proc. więcej niż rok wcześniej i o 6,7 proc. więcej niż w kwietnia 2026 roku. To pokazuje, że zainteresowanie zakupem mieszkań pozostaje wysokie pomimo wzrostu cen.

Jednak liczba udzielonych kredytów spadła o 5,3 proc. w stosunku do kwietnia 2026 roku. Eksperci wskazują, że duży napływ wniosków kredytowych spowodował wyzwania operacyjne w bankach — instytucje finansowe mają trudności z przetworzeniem tak dużej liczby wniosków w krótkim czasie. To może oznaczać wydłużone terminy rozpatrywania wniosków i frustrację kupujących, którzy chcą szybko sfinalizować transakcję.

Podsumowanie: stabilizacja czy dalszy wzrost?

Rynek mieszkaniowy w Polsce w drugiej połowie 2026 roku znajduje się w fazie przejściowej. Ceny rosną, ale tempo wzrostu zmniejsza się. Podaż drastycznie się kurczy, co ogranicza wybór kupujących. Popytu słabnie, ale średnie ceny ofertowe nadal idą w górę — paradoks wyjaśniający się zmianą struktury rynku na rzecz mieszkań nowszych.

Anton Bubiel z SonarHome.pl prognozuje, że kolejny kwartał powinien być spokojniejszy i przynieść większą stabilizację cen. Jeśli prognoza się potwierdzi, kupujący mogą liczyć na mniej dynamiczne wzrosty, ale wcale nie na spadki cen. Dla inwestorów i osób planujących zakup mieszkania to oznacza: im szybciej podjęcie decyzji, tym lepiej, gdyż wybór będzie się zmniejszać, a ceny będą rosnąć — nawet jeśli tempo wzrostu ulegnie spowolnieniu.