Czy ceny mieszkań w Warszawie będą spadać?

Tak, od trzech kwartałów obserwujemy schłodzenie rynku. W Q1 2026 ceny spadły o 1,7% rok do roku na rynku wtórnym. Spadki są jednak niewielkie i nie zmieniają radykalnie sytuacji kupujących — Warszawa wciąż wyraźnie dystansuje inne miasta.

O ile procent musiałyby spaść ceny mieszkań w Warszawie, aby była taniej niż Kraków?

Materiał źródłowy wskazuje, że byłaby to «najmniejsza zmiana» potrzebna do utraty pozycji najdroższego miasta, ale konkretny procent nie został podany. Różnica między Warszawą a Krakowiem wynosi kilkadziesiąt procent za metr kwadratowy.

Jakie są przyczyny spadku cen mieszkań w Warszawie?

Główną przyczyną jest ponad 70 000 mieszkań w «nawisie» — deweloperzy zbudowali je na kredyt, spodziewając się szybszego spadku stóp procentowych i programu dopłat. Wysokie stopy procentowe i mała liczba kupujących zmusiła deweloperów do obniżek cen.

Czy spadek cen mieszkań w Warszawie oznacza, że będą one dostępne dla przeciętnego Polaka?

Nie — obecne spadki są zbyt niewielkie, aby radykalnie zmienić sytuację. Aby mieszkania stały się dostępne dla Kowalskiego, potrzebna byłaby znacznie większa korekta cen, która mogłaby trwać wiele lat.

Jaka była średnia cena mieszkania w Warszawie w 2006 roku?

W 2006 roku, na początku boomu kredytowego, średnia cena metra kwadratowego wyniosła około 5 000 zł. Do 2026 roku wzrosła ponad trzykrotnie.

Ceny mieszkań w Warszawie: o ile musiałyby spaść?

Warszawa traci pozycję najdroższego miasta w Polsce. Sprawdziliśmy, jaką korektę cen musiałaby przejść stolica, aby zbliżyć się do Krakowa, Gdańska i Wrocławia.

Ceny mieszkań w Warszawie spadły po raz pierwszy od początku boomu na rynku nieruchomości, który trwa od 2020 roku — średnia cena na rynku wtórnym wyniosła 16 400 zł za metr kwadratowy w pierwszym kwartale 2026, czyli o 1,7% mniej niż rok wcześniej. To symbolicznie ważna zmiana, bo Warszawa była ostatnim miastem, po którym można byłoby się spodziewać spadku cen. Jednak ta korekta nie zmienia fundamentalnej pozycji stolicy — nadal pozostaje zdecydowanie najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, a różnice liczone są w tysiącach złotych za metr kwadratowy w stosunku do Krakowa, Gdańska, Wrocławia czy Poznania.

Jak szybko rosły ceny w Warszawie?

Wybuchu cen mieszkań w stolicy towarzyszyła dramatyczna zmiana warunków rynkowych. W 2006 roku, na początku boomu kredytowego, metr kwadratowy kosztował około 5 000 zł. Po światowym kryzysie finansowym rynek wszedł w fazę stagnacji, a ceny przez długi czas utrzymywały się w okolicach 7 000 zł za metr. Nowa fala wzrostów rozpoczęła się po 2015 roku dzięki niskim stopom procentowym, rosnącym wynagrodzeniom i poprawiającej się sytuacji gospodarczej.

Ale największą w historii najnowszej Polski eksplozję cen widzieliśmy w latach 2020–2023. W tym okresie polityka dołożyła program “Bezpieczny Kredyt 2%”, który zamiast stabilizacji rynku, wyzwolił ogromny popyt. W ciągu zaledwie kilku lat średnia cena metra kwadratowego mieszkania w stolicy wzrosła o ponad połowę. Dopiero wysokie stopy procentowe (i drastyczny spadek liczby klientów kredytowych) połączony z dużą produkcją mieszkań przez deweloperów zatrzymał ten wzrost.

Okres	Średnia cena za m²	Zmiana
2006	~5 000 zł	początek boomu
~2010–2015	~7 000 zł	stagnacja po kryzysie
2015–2020	wzrost	niska stopa procentowa
2020–2023	wzrost o 50%+	program “Bezpieczny Kredyt 2%“
Q1 2026	16 400 zł	-1,7% rok do roku

Dlaczego deweloperzy obniżają ceny?

Za obecnym schłodzeniem rynku stoi konkretny problem: deweloperzy mają ponad 70 000 mieszkań w “nawisie” — zbudowanych w większości na kredyt. Ten “nawis” powstał, bo deweloperzy spodziewali się szybszego spadku stóp procentowych i rządowego programu dopłat do kredytów. To się nie wydarzyło, więc od dwóch lat deweloperzy sprzedają znacznie mniej mieszkań, niż budują.

To sytuacja, którą trudno wytrzymać — gotówka w kasie maleje, a odsetki od zadłużenia trzeba płacić. Dlatego deweloperzy wolą sprzedać mieszkanie taniej, niż wypuścić chętnego kupującego do konkurencji, która też tonie w wybudowanych już mieszkaniach. Nawet coraz wyższy popyt (rośnie liczba osób ubiegających się o kredyt hipoteczny) nie jest w stanie wchłonąć tego ogromnego “nawisu”.

O ile musiałyby spaść ceny, aby Warszawa przestała być najdroższa?

To pytanie, które zadają sobie zarówno kupujący, jak i analitycy rynku. Polska Instytut Ekonomiczny oraz Narodowy Bank Polski potwierdzają, że rynek się schładza, ale zmiana jest niewielka. Aby sprawdzić, w jakich warunkach nastąpiłaby rzeczywista poprawa dostępności mieszkań, warto porównać Warszawę z innymi dużymi miastami.

Najmniejsza zmiana potrzebna byłaby do tego, żeby Warszawę wyprzedził Kraków. To nie jest abstrakcyjny cel — ostatnio Kraków wyprzedza Warszawę w nominalnej wysokości przeciętnego wynagrodzenia w firmach. Z danych GUS za pierwszy kwartał 2026 roku wynika, że w Krakowie średnia płaca w firmach zatrudniających ponad 10 osób sięgała 11 600–13 400 zł brutto, podczas gdy w Warszawie było to około 11 200–11 600 zł brutto. Kraków to centrum usług biznesowych i informatycznych dla zagranicznych korporacji, co podwyższa średnie wynagrodzenia i zwiększa popyt na mieszkania dla specjalistów.

Co to oznacza dla kupujących?

Obecne spadki cen mieszkań w Warszawie to przede wszystkim symbol — pokazują, że nawet w najdroższym mieście w kraju zatrzymał się trwający przez lata boom. Dla kupujących oznacza to, że już nie muszą się spieszyć, obawiając się kolejnych rekordów cenowych. Jednak skala wzrostów z poprzednich kilku lat sprawia, że niewielki spadek dziś nie zmienia radykalnie sytuacji.

Aby Warszawa przestała być oazą mieszkaniowej drożyzny, potrzebna byłaby znacznie większa korekta — liczona w kilkadziesiąt procent. Taki scenariusz wymagałby wielu lat konsekwentnych spadków lub drastycznej zmiany warunków gospodarczych. Na razie rynek wysyła pierwsze sygnały, że boom się skończył, ale to nie oznacza, że mieszkania w Warszawie staną się tanie w dającej się przewidzieć przyszłości.