Ceny mieszkań 2025-2026: stabilizacja zamiast spadków

Ceny mieszkań w Polsce pozostaną stabilne w najbliższych miesiącach — nie powinny spadać gwałtownie, ale też nie będą rosnąć dynamicznie. Taką prognozę daje Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development, jeden z czołowych deweloperów na polskim rynku nieruchomości.

Decyzja o stabilizacji cen wynika z równowagi między kilkoma kluczowymi czynnikami rynkowymi. Po stronie podażowej deweloperzy mierzą się z wysokimi kosztami realizacji inwestycji, które choć częściowo ustabilizowały się, nadal pozostają wyższe niż kilka lat temu. Po stronie popytowej aktywność kupujących zależy głównie od dostępności kredytów hipotecznych i poziomu stóp procentowych.

Co napędza i hamuje rynek mieszkań?

Wg analizy dewelopera, na poziom cen mieszkań wpływa dziś kilka czynników równocześnie:

Strona podażowa: koszty budowy i dostępność gruntów

Koszty materiałów budowlanych, wynagrodzeń pracowników i finansowania inwestycji to fundamenty, na których opiera się wycena mieszkań. Choć w ostatnich latach część z tych kosztów ustabilizowała się, nadal pozostają na wyższym poziomie niż jeszcze kilka lat temu. To oznacza, że deweloperzy nie mogą znacząco obniżać cen bez utraty rentowności projektów.

Coraz większym wyzwaniem staje się jednak ograniczona liczba atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, zwłaszcza w dużych miastach. Dodatkowo proces przygotowania nowych projektów wydłużają zmiany w systemie planowania przestrzennego oraz zakończenie obowiązywania specustawy Lex Deweloper. W praktyce oznacza to, że podaż nowych mieszkań może w kolejnych latach rosnąć wolniej niż zapotrzebowanie.

Strona popytowa: kredyty hipoteczne i sytuacja gospodarcza

Decyzje kupujących są dziś silnie uzależnione od kosztu kredytu hipotecznego, poziomu stóp procentowych oraz ogólnej sytuacji gospodarczej. Każda poprawa dostępności finansowania przekłada się na większą aktywność klientów, co naturalnie wpływa na tempo sprzedaży mieszkań.

Prognoza dla rynku: stabilizacja zamiast zmian

Deweloper nie przewiduje scenariusza, w którym ceny mieszkań w krótkim czasie znacząco spadną. Koszty przygotowania i realizacji inwestycji nadal pozostają wysokie, a jednocześnie coraz większe znaczenie mają ograniczenia związane z dostępnością gruntów i zmianami planistycznymi. To czynniki, które będą wpływać na rynek również w kolejnych latach.

Jednocześnie można spodziewać się stopniowego wzrostu aktywności kupujących, szczególnie jeśli utrzyma się poprawa dostępności kredytów hipotecznych oraz stabilna sytuacja makroekonomiczna. Deweloperzy nadal będą wprowadzać nowe inwestycje, jednak tempo ich uruchamiania może być niższe niż w poprzednich latach właśnie z uwagi na wydłużające się procedury administracyjne i nowe uwarunkowania planistyczne.

Z punktu widzenia rynku oznacza to, że druga połowa 2026 roku powinna upłynąć pod znakiem stabilizacji, zarówno pod względem cen, jak i sprzedaży.

Co to oznacza dla kupujących?

Osób planujących zakup mieszkania powinny interesować przede wszystkim dwie rzeczy: indywidualne potrzeby i możliwości finansowe. Obecny rynek znajduje się w okresie względnej stabilizacji, co daje kupującym więcej czasu na porównanie ofert i podjęcie świadomej decyzji.

Deweloper wyraźnie radzi: nie czekaj na gwałtowne spadki cen. Jeśli dysponujesz odpowiednim finansowaniem i planujesz zakup na własne potrzeby, obecna sytuacja rynkowa sprzyja spokojnemu wyborowi nieruchomości. Szeroka oferta dostępnych inwestycji daje kupującym większe możliwości negocjacyjne niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.

Długoterminowe wyzwanie: podaż mieszkań

W dłuższej perspektywie kluczowym wyzwaniem może okazać się podaż nowych mieszkań. Jeżeli proces przygotowywania inwestycji będzie się wydłużał, a liczba nowych projektów będzie rosła wolniej od popytu, presja na wzrost cen może powrócić w kolejnych latach.

To scenariusz, który deweloperzy obserwują uważnie. Już dziś widać, że zmienione przepisy dotyczące planowania przestrzennego i koniec Lex Deweloper mają realny wpływ na tempo wprowadzania nowych projektów na rynek. Jeśli ten trend się utrzyma, a popyt będzie rosnąć szybciej niż podaż, ceny mieszkań mogą znowu zacząć rosnąć — tym razem z powodu niedoboru nowych inwestycji.

Dlatego dla potencjalnych kupujących obecny moment to dobry czas na podjęcie decyzji. Rynek jest stabilny, oferta szeroka, a możliwości negocjacyjne lepsze niż w przeszłości. Czekanie na idealne warunki może okazać się strategią ryzykowną — szczególnie jeśli w kolejnych latach podaż mieszkań rzeczywiście zacznie maleć w stosunku do popytu.