Rynek mieszkaniowy 2026: stabilizacja cen, boom refinansowań

Rynek mieszkaniowy w Polsce w pierwszej połowie 2026 roku wysyła mieszane sygnały: ceny pozostają stabilne, stopy procentowe nie zmieniają się, ale liczba wniosków o kredyty hipoteczne rośnie, choć coraz częściej dotyczą one refinansowania starych kredytów, a nie nowych zakupów.

Kredyty mieszkaniowe: wzrost wniosków napędzany refinansowaniami

Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) za czerwiec 2026, wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 15,8 proc. rok do roku. Liczba wnioskujących wyniosła 42,8 tys. osób, co oznacza wzrost o 14,5 proc. rok do roku, ale spadek o 5,0 proc. miesiąc do miesiąca.

Klucz do zrozumienia tego wzrostu leży w refinansowaniach. Istotna część nowych wniosków to nie zakupy mieszkań, ale zmiana warunków już posiadanych kredytów. W maju 2026 refinansowania hipotek wyniosły 3,5 mld zł, co stanowiło wzrost o 528 proc. rok do roku w stosunku do maja 2025 roku. Od stycznia do maja 2026 refinansowania osiągnęły ponad 17 mld zł, podczas gdy w analogicznym okresie 2025 roku było to zaledwie 3 mld zł – wzrost o 460 proc.

Tomasz Pawlonka, dyrektor Zespołu Badań i Analiz Związku Banków Polskich (ZBP), przewiduje, że poziom refinansowań w tegorocznej podaży kredytów hipotecznych może osiągnąć 40–42 mld zł, a “czysta” podaż kredytów przekroczy 100 mld zł.

Średnia kwota finansowania kredytu hipotecznego osiągnęła rekord – w czerwcu 2026 średnia kwota, o jaką wnioskowano, wyniosła 506,64 tys. zł. To wzrost względem poprzednich miesięcy i sygnał, że mieszkania drożeją, a kupujący potrzebują większych kwot finansowania.

Miesiąc	Liczba wniosków (tys.)	Zmiana r/r	Średnia kwota (zł)
Czerwiec 2026	42,8	+14,5%	506 640
Maj 2026	-	-	~500 000
Czerwiec 2025	~37,4	-	~480 000

Co to oznacza: Wzrost liczby wniosków jest pozytywnym sygnałem dla rynku, ale trzeba pamiętać, że refinansowania nie generują nowych transakcji na rynku nieruchomości. Kupujący, którzy chcą zakupić mieszkanie, mogą napotykać trudności ze znalezieniem oferty w niektórych regionach, zwłaszcza na Śląsku, gdzie dostępność mieszkań rośnie szybciej niż liczba chętnych kupujących.

Stopy procentowe: stabilizacja przed możliwą obniżką

Stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego wynosi 3,75 proc. od marca 2026 roku i pozostaje na tym poziomie. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) przyjęła postawę “wait and see” ze względu na niepewność związaną z sytuacją na Bliskim Wschodzie i wpływem cen ropy na inflację.

Przełomem była lipcowa konferencja szefa NBP Adama Glapińskiego. Choć w lipcu RPP zdecydowała się pozostawić stopy na niezmienionym poziomie, czerwcowy odczyt CPI na poziomie 2,5 proc. zmienił nastawienie prezesa. Glapiński przyznał, że po wakacjach złoży wniosek o obniżkę stóp procentowych o 25 punktów bazowych, co oznaczałoby spadek do 3,5 proc.

“Nie wykluczam, że po wakacjach złożę wniosek o obniżkę stóp procentowych – ale nie wiem, jak on zostanie przyjęty” – powiedział Glapiński podczas konferencji na początku lipca.

Refinansowania kredytów były w dużym stopniu wspierane obawami kredytobiorców o możliwy wzrost stóp procentowych. Kwiecień 2026 roku, kiedy refinansowanie osiągnęło 4,2 mld zł, był szczytem tych obaw. Maj przyniósł uspokojenie nastrojów, jednak refinansowanie nadal pozostaje popularne i prawdopodobnie będzie się utrzymywać w wysokim poziomie przez resztę 2026 roku.

Rynek mieszkaniowy: zróżnicowanie regionalne

Rynek mieszkaniowy w Polsce nie jest jednorodny. Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert rynku nieruchomości z GetHome.pl, “rynek mieszkaniowy jest dziś bardzo zróżnicowany i w praktyce każde miasto trzeba analizować osobno”.

Warszawa radzi sobie w miarę płynnie, z umiarkowaną dostępnością mieszkań i regularnym popytem. Natomiast Śląsk ma bardzo dużą ofertę i długi czas wyprzedaży, co oznacza, że kupujący mogą negocjować lepsze warunki, ale sprzedawcy mogą czekać na transakcję dłużej.

Dane z Tabelaofert.pl pokazują, że w 7 największych miastach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice) dostępność mieszkań rośnie szybciej niż liczba transakcji. W czerwcu 2026 deweloperzy na tych rynkach dodali do oferty 5,8 tys. mieszkań, podczas gdy sprzedaż spadła o 3,7 tys. To sygnał, że rynek wchodzi w fazę chłodzenia się popytu.

Budownictwo: pozwolenia rosną, ale sprzedaż spowalnia

Dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) pokazują dodatnią dynamikę w sektorze budownictwa mieszkaniowego. W pierwszym półroczu 2026 roku:

• Liczba wydanych pozwoleń na budowę wyniosła 145 tys., wzrost o niecałe 19 proc. rok do roku. Deweloperzy otrzymali 95 tys. pozwoleń, wzrost o 25 proc.
• Liczba rozpoczętych budów wyniosła 114,6 tys., wzrost o 3,5 proc. rok do roku. Deweloperzy odpowiadali za 70 tys. lokali, inwestorzy indywidualni za 42 tys.
• Liczba mieszkań oddanych do użytku wyniosła niecałe 95 tys., wzrost o 3,2 proc. Deweloperzy oddali 57 tys. lokali, wzrost o 4,2 proc. rok do roku.

Wzrost pozwoleń na budowę jest najsilniejszym sygnałem optymizmu na rynku. Jednak liczba mieszkań oddanych do użytku rośnie wolniej, co oznacza, że projekty wydane na budowę kilka lat temu dopiero teraz trafiają na rynek.

Wyniki deweloperów: sprzedaż odbija, ale tempo spada

Spółki deweloperskie notowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych wykazały mieszane wyniki w pierwszym półroczu 2026:

• Atal zanotował wzrost zakontraktowanych mieszkań o ponad 40 proc. rok do roku
• Dom Development pochwalił się wzrostem sprzedanych mieszkań o 17 proc. rok do roku
• Develia odnotowała wzrost sprzedaży o 3 proc. rok do roku
• Robyg, który wrócił na giełdę (NewConnect), zakontraktował 1280 lokali, wzrost o 25 proc. rok do roku
• Inpro, Lokum Deweloper i Marvipol zanotowały roczny wzrost sprzedaży
• Wikana wykazała spadek

Kurs indeksu WIG-nieruchomości w pierwszej połowie kwietnia 2026 przekroczył 6000 punktów i od tego momentu waha się między 6000–6200 a 6400 punktami.

Co to oznacza: Sprzedaż mieszkań odbija się, ale rynek się chłodzi. Projekty trafiają do sprzedaży w momencie, gdy kupujący są bardziej ostrożni, dłużej porównują oferty i nie podejmują decyzji tak szybko jak jeszcze kilka kwartałów temu. To oznacza, że po boomie z 2024 i 2025 roku rynek wchodzi w fazę testu podaży – deweloperzy będą musiać być bardziej konkurencyjni w cenach i warunkach, aby przyciągnąć kupujących.

Perspektywy na drugie półrocze 2026

Dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, przewiduje, że dynamika wniosków o kredyty hipoteczne będzie spadać z miesiąca na miesiąc. Jest to bezpośrednio związane z efektem bazy – w kolejnych miesiącach porównywać się będzie do miesięcy już z okresu ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych z 2025 roku.

Jeśli prezes NBP złoży wniosek o obniżkę stóp procentowych po wakacjach i zostanie on zaakceptowany, może to ożywić popyt na kredyty hipoteczne i nowe zakupy mieszkań. Jednak refinansowania mogą stracić na popularności, jeśli stopy spadną poniżej obecnego poziomu.

Rynek mieszkaniowy w drugiej połowie 2026 roku będzie zależał od trzech czynników: decyzji Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych, tempa sprzedaży nowych mieszkań od deweloperów oraz zdolności kupujących do negocjowania lepszych warunków w warunkach zwiększonej dostępności oferty.