Deweloperzy sprzedali mniej mieszkań. Kupujący mogą negocjować ceny
Raport JLL pokazuje spadek sprzedaży mieszkań w Polsce o 8,4 proc. kw/k, ale ceny pozostają stabilne. Kupujący mogą liczyć na upusty do końca 2026 r.
Na rynku mieszkaniowym w Polsce zakończyła się fala wzrostów, a nastał okres bardziej zrównoważonego poziomu sprzedaży — wynika z raportu ekspertów z JLL. Deweloperzy na siedmiu największych aglomeracjach sprzedali w drugim kwartale 2026 roku nieco ponad 11,8 tys. lokali, co stanowi spadek o 8,4 proc. w ujęciu kwartalnym, ale wzrost o 12,7 proc. rok do roku.
Gdzie spadła sprzedaż mieszkań?
Spadek sprzedaży w ujęciu kwartalnym dotknął większość analizowanych aglomeracji, ale z różną siłą. Najgłębszy spadek odnotowano w Łodzi (o 26,2 proc.) i Warszawie (o 16,5 proc.). Słabsze wyniki zanotowano również we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach, a w Trójmieście spadek był nieznaczny. Jedynym wyjątkiem był Kraków, gdzie sprzedaż kwartał do kwartału wzrosła o 13,6 proc., wykazując lokalną odporność na ogólny trend rynkowy.
Przyczyny spowolnienia sprzedaży
Autorzy raportu JLL podkreślają, że spadek sprzedaży nie wynika ze zmian w oprocentowaniu kredytów hipotecznych ani z podwyżek cen mieszkań — te pozostały stabilne. Głównym czynnikiem jest efekt wysokiego wyniku sprzedaży w pierwszym kwartale oraz wyraźnie większa ostrożność nabywców. Aleksandra Gawrońska z JLL Living zwraca uwagę, że nastroje kupujących pogorszyły się przede wszystkim z powodu wydarzeń geopolitycznych, ale również wolniejszego tempa wzrostu wynagrodzeń (najniższego od pięciu lat) oraz pojawiającej się w niektórych branżach niepewności dotyczącej stabilności zatrudnienia.
Ceny mieszkań — gdzie drogo, gdzie tanio?
Średnie ceny ofertowe w większości miast pozostały na niezmienionym poziomie. Warszawa utrzymuje pozycję najdroższego rynku w Polsce ze średnią ceną bliską 20 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy Łódź pozostaje najtańszą aglomeracją — tam mieszkania kosztują średnio 11,3 tys. zł za mkw.
| Aglomeracja | Średnia cena (zł/mkw.) | Zmiana roczna |
|---|---|---|
| Warszawa | ~20 000 | +5,3% |
| Poznań | ~16 500 | +6,2% |
| Kraków | ~15 500 | brak danych |
| Wrocław | ~14 800 | brak danych |
| Trójmiasto | ~14 200 | brak danych |
| Katowice | ~12 500 | brak danych |
| Łódź | 11 300 | brak danych |
W ujęciu rocznym wzrost cen ofertowych przewyższający inflację miał miejsce tylko w Warszawie (o 5,3 proc.) i Poznaniu (o 6,2 proc.). W pozostałych miastach ceny pozostały praktycznie niezmienione.
Nowe mieszkania — gdzie najwięcej?
W drugim kwartale 2026 roku na rynek wprowadzono ponad 13 tys. nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 26,7 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału. Liczba mieszkań pozostających w ofercie na koniec czerwca przekraczała 70 tys. (wliczając lokale zarezerwowane), ponownie zbliżając się do rekordowych poziomów.
Wzrosła również liczba gotowych, a niesprzedanych mieszkań — o 19,1 proc., przekraczając 16,6 tys. lokali. Największy skok w tym segmencie odnotowano w Poznaniu i Katowicach, gdzie prawie co trzecie mieszkanie w ofercie jest gotowe do odbioru. Ciekawym zjawiskiem były duże wahania cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w minionym kwartale. We Wrocławiu średnia cena nowej podaży wzrosła aż o 25,7 proc. kwartał do kwartału z powodu wprowadzenia dużej, drogiej inwestycji w centrum, natomiast w Poznaniu nowe projekty były tańsze średnio o 12,2 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Co to oznacza dla kupujących?
Sytuacja na rynku jest zdecydowanie sprzyjająca osobom poszukującym mieszkania. Kluczową informacją dla nabywców jest fakt, że wciąż mogą oni liczyć na znaczące upusty w porównaniu z wyjściowymi cenami ofertowymi. Analitycy JLL zaznaczyli, że taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca 2026 roku, przy założeniu braku nowych destabilizujących czynników.
Według raportu niewielki niedobór mieszkań w ofercie występuje w Warszawie i Trójmieście, podczas gdy we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przewyższa bieżący popyt. Z kolei w Łodzi i Katowicach teoretyczny czas potrzebny na wyprzedanie całej obecnej oferty — przy założeniu utrzymania obecnego tempa sprzedaży i zerowych nowych wprowadzeń — szacowany jest odpowiednio na 2,5 i 3 lata. To oznacza, że w tych miastach kupujący mają szczególnie dużo czasu i przestrzeni do negocjacji.
Eksperci ocenili też, że jeśli w otoczeniu rynkowym nie pojawią się nowe, destabilizujące czynniki, kolejne kwartały powinny przynieść kontynuację obecnej sytuacji. Dla potencjalnych nabywców to dobra wiadomość — okres, w którym mogą liczyć na korzystne warunki zakupu, powinien się przedłużyć.
Najczęstsze pytania
Czy ceny mieszkań spadły w Polsce w 2026 roku?
Ceny mieszkań pozostały stabilne w większości miast. Tylko Warszawa i Poznań zanotowały wzrost cen ofertowych przekraczający inflację (odpowiednio 5,3 proc. i 6,2 proc. rok do roku). Jednak kupujący mogą liczyć na znaczące upusty w stosunku do wyjściowych cen ofertowych.
Gdzie najtaniej kupić mieszkanie w Polsce?
Łódź pozostaje najtańszą aglomeracją ze średnią ceną 11,3 tys. zł za mkw., a Katowice oferują również atrakcyjne ceny. Warszawa jest najdroższa — średnia cena bliska 20 tys. zł za mkw.
Ile mieszkań jest dostępnych na rynku?
Na koniec czerwca 2026 r. liczba mieszkań w ofercie przekraczała 70 tys. (wliczając zarezerwowane), a gotowych, niesprzedanych lokali było ponad 16,6 tys. To zbliża się do rekordowych poziomów i daje kupującym dużo opcji do wyboru.
Czy warto negocjować cenę mieszkania teraz?
Tak — analitycy JLL potwierdzają, że kupujący mogą liczyć na znaczące upusty w porównaniu z wyjściowymi cenami ofertowymi. Ta sytuacja powinna utrzymać się do końca 2026 r.
Jakie są przyczyny spadku sprzedaży mieszkań?
Główne przyczyny to efekt wysokiego wyniku sprzedaży w Q1 oraz większa ostrożność nabywców spowodowana wydarzeniami geopolitycznymi, wolniejszym tempem wzrostu płac (najniższym od 5 lat) i niepewnością zatrudnienia w niektórych branżach. Oprocentowanie kredytów i ceny nie uległy zmianom.
Na podstawie: Portal Samorządowy. Tekst opracowany redakcyjnie.