Ceny mieszkań w Warszawie spadają. Jak zmienia się rynek?

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie spadają — w I kwartale 2026 r. zanotowano spadek o 1,7 proc. rok do roku, co stanowi wyraźny zwrot w stosunku do dynamicznego wzrostu z lat 2023-2024.

Jak zmienia się cena metra kwadratowego?

Średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła w I kwartale 2026 r. 16,4 tys. zł, spadając z 16,9 tys. zł w IV kwartale 2025 r. To zmiana może wydawać się niewielka, jednak w kontekście dynamiki z poprzednich lat stanowi znaczący sygnał. Warszawa pozostaje jednak zdecydowanie najdroższym miastem — dla porównania w sześciu pozostałych największych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) średnia cena wynosi 11,9 tys. zł za metr kwadratowy.

Dystans cenowy między Warszawą a innymi miastami maleje

Jedna z kluczowych obserwacji ekonomistów dotyczy zmniejszającego się dystansu cenowego między stolicą a pozostałymi metropoliami. W IV kwartale 2024 r. mieszkania w Warszawie były droższe o 42 proc. niż średnia dla pięciu największych miast. Zaledwie rok później, w I kwartale 2026 r., różnica zmalała do 37 proc. — spadek o 5 punktów procentowych.

Okres	Warszawa (zł/m²)	Inne miasta (zł/m²)	Różnica (%)
IV kw. 2024	16,9	11,9	42%
I kw. 2026	16,4	11,9	37%

Zmiana wynika przede wszystkim z korekty cen w Warszawie przy jednoczesnym utrzymaniu stabilnych poziomów cen w pozostałych miastach. To oznacza, że dystans zmniejsza się nie dlatego, że inne miasta drożeją szybciej, ale dlatego że Warszawa koryguje przeszacowanie z poprzedniego okresu.

Które miasta rosną, a które spadają?

Sytuacja na rynku wtórnym różni się znacznie w zależności od miasta. Gdańsk wykazuje zdecydowanie największą dynamikę wzrostu — w I kwartale 2026 r. ceny wzrosły o 6,2 proc. rok do roku i 2,6 proc. kwartał do kwartału. To tempo wzrostu jest znacznie wyższe niż średnia dla całej grupy miast.

W pozostałych miastach sytuacja jest bardziej zróżnicowana:

• Kraków i Wrocław zanotowały spadki na rynku pierwotnym — odpowiednio 1,7 proc. i 2,5 proc. rok do roku
• Poznań odnotował wyraźny spadek kwartalny o 3,4 proc. w I kwartale 2026 r.
• Łódź pozostaje najbardziej stabilnym rynkiem ze zmianami bliskimi zeru zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym
• Pozostałe miasta (Gdynia) zanotowały wzrost o 1 proc. rok do roku

Co zmienia się w zdolności kredytowej kupujących?

Ważnym czynnikiem wspierającym popyt na rynku nieruchomości jest poprawa zdolności kredytowej gospodarstw domowych. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe łącznie o 200 pkt. bazowych w ciągu ostatniego półtora roku. To bezpośrednio przełożyło się na wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi.

Wzrost wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe w 2026 r. był spektakularny:

• Marzec: 80,5 proc. wzrost rok do roku (rekordowy poziom)
• Maj: 32,7 proc. wzrost rok do roku
• Kwiecień: 29,8 proc. wzrost rok do roku

Warto jednak zaznaczyć, że znaczna część tego wzrostu (szczególnie w marcu) wynika z refinansowania istniejących kredytów, a nie z nowych zakupów.

Równolegle z obniżkami stóp procentowych rośnie również siła nabywcza gospodarstw domowych. W maju 2026 r. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło nominalnie o 5,8 proc. rok do roku. Przy inflacji na poziomie 3,1 proc. oznacza to realny wzrost wynagrodzeń o około 2,6 proc.

Co to oznacza dla rynku?

Eksperci podkreślają, że obserwowana korekta cen w Warszawie nie wynika ze słabnącego popytu czy trudniejszego dostępu do finansowania — wręcz przeciwnie. Popyt utrzymuje się na solidnym poziomie, a warunki finansowania się poprawiają. Korekta jest raczej naturalnym wyrównaniem po przeszacowaniu cen w latach 2023-2024, gdy wzrost cen mieszkań w Warszawie (ponad 21 proc. w 2024 r.) znacznie przewyższył wzrost realnych dochodów.

To sugeruje, że rynek dojrzewa — ceny dostosowują się do fundamentów ekonomicznych (dochodów, stóp procentowych), a nie do spekulacyjnych oczekiwań. Dla potencjalnych kupujących oznacza to potencjalne okno do zakupu przy mniej agresywnym wzroście cen, zwłaszcza w Warszawie. Jednocześnie inwestorzy powinni uważnie monitorować dynamikę w miastach takich jak Gdańsk, gdzie wzrost cen pozostaje znacznie wyższy niż średnia krajowa.