Czy ceny mieszkań będą rosły czy spadać?

Eksperci prognozują stabilizację cen na poziomie zbliżonym do inflacji (2-4 proc. rocznie) w scenariuszu bazowym. Poszczególne mieszkania mogą być korygowane w dół o 1-2 proc., aby dać pole do rabatów.

Jaka jest średnia cena mieszkania w dużych miastach?

W II kwartale 2024 r. średnia cena mieszkania na rynku deweloperskim wyniosła ponad 16 tys. zł za metr kwadratowy, a na rynku wtórnym 15,5 tys. zł za m kw.

Dlaczego Polacy unikają kupowania od deweloperów?

Rozczarowanie ofertą deweloperską powoduje, że coraz więcej kupujących (33 proc.) jest obojętne wobec źródła zakupu, a 49 proc. wyraźnie preferuje rynek wtórny, gdzie mogą znaleźć tańsze opcje.

Co czeka rynek nieruchomości jesienią?

Wszystko zależy od tego, kto wróci na rynek: jeśli młodsi kupujący szukający tanich mieszkań, ceny będą stabilne; jeśli zamożniejsi pięćdziesięciolatkowie — ceny mogą rosnąć szybciej, a wybór tańszych lokali zmniejszy się.

Deweloperzy tracą klientów. Polacy wolą rynek wtórny

Q: Ile procent Polaków chce kupić mieszkanie od dewelopera?

Zaledwie 18 proc. ankietowanych deklaruje chęć zakupu nieruchomości od dewelopera w II kwartale 2024 r., co stanowi spadek o 3 punkty procentowe w porównaniu z rokiem poprzednim — wynika z raportu Otodom i Kantara.

Zaledwie 18 proc. Polaków chce kupić mieszkanie od dewelopera. Raport Otodom pokazuje, jak zmienia się popyt na rynku nieruchomości i co grozi branży…

Zaledwie 18 procent Polaków chce kupić mieszkanie od dewelopera, podczas gdy prawie połowa preferuje rynek wtórny — to sygnał ostrzegawczy dla branży deweloperskiej, którą obserwujemy w raporcie “Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości” przygotowanym przez Otodom i Kantarę.

Deweloperzy tracą grunt pod nogami

Wyniki badania z II kwartale 2024 roku pokazują wyraźny trend: zainteresowanie mieszkaniami od deweloperów spada. Podczas gdy 49 procent ankietowanych deklaruje chęć zakupu na rynku wtórnym (wynik identyczny jak rok wcześniej), ofertę od dewelopera wybiera tylko 18 procent — o 3 punkty procentowe mniej niż w II kwartale 2023 roku.

Ale to nie wszystko. Najbardziej niepokojący dla deweloperów jest wzrost grupy osób, dla których rodzaj rynku nie ma znaczenia — wzrosła z 30 do 33 procent. Eksperci z Otodom interpretują to jako sygnał rosnącej obojętności wobec źródła zakupu, będący bezpośrednim efektem rozczarowania ofertą deweloperską.

Ceny na rynku pierwotnym rosną szybko, ale z powodu nowych inwestycji

W siedmiu największych miastach Polsce średnia cena mieszkania na rynku deweloperskim przekroczyła 16 tys. zł za metr kwadratowy, co stanowi wzrost o 7 procent rok do roku. Dla porównania, na rynku wtórnym cena wyniosła 15,5 tys. zł za m kw., rosnąc zaledwie o 3 procent — tempem zbliżonym do inflacji.

Parametr	Rynek deweloperski	Rynek wtórny
Średnia cena (II kw. 2024)	16 000+ zł/m²	15 500 zł/m²
Wzrost rok do roku	+7%	+3%
Tempo wzrostu	Szybkie	Zbliżone do inflacji

Kluczowa obserwacja: sam wzrost średnich stawek ofertowych to w dużej mierze efekt wprowadzania do sprzedaży nowych, znacznie droższych inwestycji, a nie podnoszenia cen pojedynczych lokali. Innymi słowy, deweloperzy nie podnoszą cen istniejących mieszkań — wprowadzają droższe projekty, które podnoszą średnią.

Dwa scenariusze przyszłości rynku

Raport Otodom wskazuje na dwa możliwe scenariusze, które mogą się rozwinąć w najbliższych miesiącach.

Scenariusz optymistyczny: stabilizacja cen

W wariancie bardziej sprzyjającym kupującym rynek w najbliższych miesiącach zdominują trzydziesto- i czterdziestolatkowie, dla których zakup mieszkania to pilna potrzeba życiowa. Jeśli to oni okażą się głównymi klientami biur sprzedaży, deweloperzy będą uzupełniać ofertę projektami wyraźnie tańszymi od średniej ceny ofertowej — tymi, które najlepiej się sprzedają.

W efekcie stawki nie będą rosnąć realnie, a ich nominalna zmiana zatrzyma się na poziomie zbliżonym do inflacji, czyli około 2-4 procent w skali roku. Ceny poszczególnych lokali, które już znajdują się w sprzedaży, mogą ulec korekcjom w bardzo niewielkim, 1-2 procentowym stopniu — przede wszystkim po to, żeby następnie mieć pole do udzielenia rabatu. To scenariusz oceniany przez ekspertów jako najbardziej prawdopodobny.

Dyrektorka badań rynku Otodom Katarzyna Kuniewicz uważa, że ten scenariusz nie musi oznaczać spadku średniej ceny mieszkań, a bardziej prawdopodobna jest stabilizacja stawek. Oznacza to utrzymanie dostępu do mieszkań z popularnego, podstawowego segmentu cenowego.

Scenariusz pesymistyczny: szybszy wzrost cen

W drugim wariancie oferta nadal pozostanie wysoka, ale ceny będą rosły szybciej, a dostępność tańszych mieszkań zacznie się zmniejszać. Scenariusz zakłada, że w najbliższych miesiącach, szczególnie wakacyjnych, na rynku pozostaną przede wszystkim zamożniejsi, relatywnie mniej zależni od zdolności kredytowej pięćdziesięciolatkowie, zainteresowani zmianą dotychczasowego mieszkania na lokal o wyższym standardzie.

Deweloperzy rejestrujący i analizujący na bieżąco profil kupującego zaczną wówczas uzupełniać ofertę droższymi projektami. Dla osób, które wrócą na rynek jesienią, oznaczałoby to stopniowo malejący wybór mieszkań z popularnego segmentu cenowego i stawki rosnące wyraźniej ponad poziom inflacji. To scenariusz oceniany przez ekspertów jako mniej prawdopodobny, choć wciąż realny.

Co to oznacza dla kupujących?

Raport Otodom i Kantary pokazuje, że rynek nieruchomości stoi na rozdrożu. Polacy wyraźnie sygnalizują niezadowolenie z oferty deweloperskiej — preferując rynek wtórny lub pozostając obojętni wobec źródła zakupu. To presja na deweloperów, by lepiej dostosowali swoją ofertę do potrzeb kupujących.

Jeśli na rynek wrócą młodsi, mniej zamożni kupujący szukający pierwszego mieszkania, ceny mogą się ustabilizować. Jeśli zaś rynek zdominują zamożniejsi seniorzy, ceny pójdą w górę, a dostęp do mieszkań z popularnego segmentu cenowego będzie trudniejszy. Kluczowe pytanie brzmi: kto wróci na rynek jesienią? Od odpowiedzi na to pytanie zależy przyszłość cen i dostępności mieszkań dla przeciętnego Polaka.