Dlaczego ceny mieszkań w Warszawie spadają?

Warszawski rynek odreagowuje bardzo szybkie wzrosty z lat 2023-2024, kiedy ceny na rynku wtórnym wzrosły o ponad 21% w samym 2024 roku. Niski popyt i presja na sprzedających przyspieszyły korektę cen, mimo poprawy warunków kredytowych i wzrostu wynagrodzeń.

O ile procent Warszawa jest droższa od innych miast?

W I kwartale 2026 roku mieszkania w Warszawie były droższe o 37% od średniej ceny w sześciu największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław). Na koniec 2024 roku różnica wynosiła 42%, co pokazuje zmniejszającą się przewagę cenową stolicy.

Które miasta rosną najszybciej?

Gdańsk zanotował najwyższą dynamikę wzrostu — 6,2% rok do roku na rynku wtórnym i 5,4% na pierwotnym w I kwartale 2026. Inne miasta wykazały znacznie spokojniejszą dynamikę, a Kraków i Wrocław zanotowały spadki na rynku pierwotnym.

Czy ceny będą dalej spadać w Warszawie?

Trudno o pewne prognozy, ale korekta nie musi oznaczać słabości całego rynku. Spadek wynika raczej z normalizacji po przegrzaniu niż z fundamentalnych problemów. Poprawa realnych wynagrodzeń i obniżki stóp procentowych mogą wspierać popyt.

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

W I kwartale 2026 roku przeciętna cena 1 m² mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła 16,4 tys. zł, w porównaniu do 11,9 tys. zł w pozostałych sześciu największych miastach.

Ceny mieszkań w Warszawie spadają. Stolica traci przewagę

W I kwartale 2026 roku ceny mieszkań w Warszawie spadły o 1,7% rok do roku, podczas gdy inne duże miasta notowały wzrosty.

Ceny mieszkań w Warszawie na rynku wtórnym spadły o 1,7% rok do roku w I kwartale 2026 roku, co wyróżnia stolicę na tle pozostałych dużych ośrodków miejskich w Polsce. Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego i Narodowego Banku Polskiego, podczas gdy Warszawa notuje spadki, inne miasta — Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław — zanotowały średni wzrost cen o 1% rok do roku w tym samym okresie.

Warszawa traci przewagę cenową nad innymi miastami

Przewaga cenowa Warszawy nad pozostałymi sześcioma największymi miastami systematycznie się zmniejsza. Przeciętna cena 1 m² mieszkania na rynku wtórnym w stolicy wyniosła 16,4 tys. zł w I kwartale 2026 roku, podczas gdy w pozostałych miastach było to 11,9 tys. zł. Różnica wyniosła zatem 37%, podczas gdy na koniec 2024 roku wynosiła jeszcze 42%.

Okres	Warszawa (zł/m²)	Pozostałe miasta (zł/m²)	Różnica (%)
IV kw. 2024	16,9 tys.	~11,9 tys.	42%
I kw. 2026	16,4 tys.	11,9 tys.	37%
Zmiana r/r	-1,7%	+1,0%	-5 pkt. proc.

Co to oznacza: Warszawa wciąż pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, ale jej monopol na wysokie ceny słabnie. Dla kupujących szukających nieruchomości w dużych miastach oznacza to, że alternatywy takie jak Kraków czy Wrocław stają się coraz bardziej konkurencyjne cenowo.

Dynamika wzrostu cen w poszczególnych miastach

Sytuacja na rynkach poszczególnych miast jest bardzo zróżnicowana. Gdańsk wyróżnia się najwyższą dynamiką wzrostu — ceny na rynku wtórnym wzrosły tam o 6,2% rok do roku i 2,6% kwartał do kwartału w I kwartale 2026 roku. Na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 5,4% rok do roku, co jest zdecydowanie wyższą dynamiką niż średnia dla pozostałych miast.

Inne ośrodki wykazują znacznie spokojniejszą sytuację. Kraków zanotował spadek cen na rynku pierwotnym o 1,7% rok do roku, a Wrocław o 2,5%. W Poznaniu widoczny był wyraźny spadek kwartalny na rynku wtórnym wynoszący 3,4%. Łódź pozostaje najtańszym i jednym z najbardziej stabilnych rynków w tej grupie miast.

Dlaczego Warszawa traci tempo?

Przegrzanie rynku w latach 2023-2024

Korekta cen w Warszawie wynika przede wszystkim z przegrzania rynku w poprzednich latach. Tylko w 2024 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w stolicy wzrosły o ponad 21%, podczas gdy dochody gospodarstw domowych rosły znacznie wolniej. Po takim wzroście korekta nie jest zaskoczeniem — rynek naturalnie dąży do normalizacji.

Niski popyt i presja na sprzedających

Rynek nieruchomości wciąż się trzyma, ale niski popyt wywiera coraz większą presję na sprzedających. To typowy scenariusz, kiedy ceny osiągają poziomy, przy których część potencjalnych nabywców wycofuje się z rynku lub czeka na lepsze warunki.

Poprawa warunków dla kupujących nie zatrzymała spadków

Paradoksalnie, poprawa warunków dla kupujących nie zatrzymała spadków cen w Warszawie. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe łącznie o 200 punktów bazowych w ostatnich kilkunastu miesiącach, co poprawiło zdolność kredytową części gospodarstw domowych. W 2026 roku widać również silny wzrost wartości zapytań o kredyty mieszkaniowe, choć część tego ruchu może wynikać z refinansowania wcześniejszych zobowiązań.

Do tego dochodzi poprawa realnych wynagrodzeń. W maju 2026 roku przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło nominalnie o 5,8% rok do roku. Przy inflacji na poziomie 3,1% oznaczało to realny wzrost płac o około 2,6%. Teoretycznie powinno to wspierać popyt na mieszkania, jednak w praktyce nie jest wystarczające do zatrzymania korekty cen w stolicy.

Co to oznacza dla rynku?

Spadek cen w Warszawie nie musi oznaczać słabości całego rynku mieszkaniowego w Polsce. Bardziej prawdopodobne jest to, że stolica odreagowuje wcześniejsze bardzo szybkie wzrosty. Dla kupujących to stosunkowo dobra informacja — ceny w stolicy przestają rosnąć tak dynamicznie, a różnice między Warszawą a innymi dużymi miastami się zmniejszają.

Jednak trudno mówić o przełomie. Warszawa nadal pozostaje zdecydowanie najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, a samo zmniejszenie się różnicy z 42% do 37% w ciągu półtora roku to zmiana stopniowa, a nie rewolucyjna. Dla inwestorów i kupujących oznacza to, że wciąż warto monitorować trendy na rynkach alternatywnych miast, szczególnie Gdańska, gdzie dynamika wzrostu cen pozostaje wyraźnie wyższa niż w stolicy.