Czy ceny mieszkań będą dalej spadać w 2026?

Nie spodziewamy się gwałtownych spadków. Dane NBP pokazują stopniowe dostosowanie cen do możliwości finansowych gospodarstw domowych – to proces stabilny, a nie kryzysowy. Deweloperzy utrzymują ceny, ale sprzedaż przebiega wolniej.

Czy teraz jest dobry moment na zakup mieszkania?

Dla kupujących pierwszego mieszkania sytuacja jest lepsza niż 2–3 lata temu. Dostępność kredytów rośnie, ceny się stabilizują, a wynagrodzenia zwiększają siłę nabywczą. Jednak inwestorzy powinni liczyć się z końcem okresu łatwych zysków.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny w 2026 roku?

Artykuł nie podaje konkretnych stawek, ale wskazuje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych obniżyło się na tyle, że koszt obsługi kredytu zbliżył się do kosztu wynajmu mieszkania – zmienia to kalkulację wielu gospodarstw domowych.

Czy warto inwestować w nieruchomości komercyjne?

Rynek biurowy pozostaje trudny. NBP zwraca uwagę, że rentowność nowych inwestycji biurowych jest niska, a inwestorzy są ostrożni ze względu na zmiany sposobu pracy po pandemii.

Czy grozi nam bańka spekulacyjna na rynku mieszkaniowym?

Nie – klasyczna bańka charakteryzuje się szybkim wzrostem cen i gwałtownym spadkiem popytu. W Polsce obserwujemy stopniowe dostosowanie cen do fundamentów gospodarczych, co jest scenariuszem stabilnym.

Ceny mieszkań stabilne. Co zmienia się na rynku nieruchomości w 2026?

Polski rynek mieszkaniowy weszł w fazę stabilizacji. Ceny przestały rosnąć, ale dostępność mieszkań się poprawia.

Polski rynek nieruchomości weszł w fazę długotrwałej stabilizacji – ceny mieszkań przestały dynamicznie rosnąć, a ich dostępność dla nabywców stopniowo się poprawia, choć proces przebiega powoli i bez spektakularnych zmian.

Dane Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał 2026 roku pokazują, że rynek znajduje się w zupełnie innym miejscu niż jeszcze kilka lat temu. Wtedy polski rynek nieruchomości należał do najszybciej rosnących w Europie – pandemia, rekordowo niskie stopy procentowe i wysoka inflacja sprawiły, że mieszkania stały się jednocześnie dobrem konsumpcyjnym i sposobem ochrony oszczędności. Później przyszło gwałtowne podnoszenie stóp procentowych, załamanie akcji kredytowej i wyraźne wyhamowanie popytu.

Ceny stabilne, ale dostępność rośnie

Ceny mieszkań w większości dużych miast pozostają dziś stabilne nominalnie, natomiast po uwzględnieniu inflacji oraz wzrostu wynagrodzeń ich realna wartość stopniowo maleje. To oznacza, że mieszkania stają się relatywnie bardziej dostępne, choć nie obserwujemy spektakularnego załamania cen. Zamiast tego obserwujemy spokojne dostosowanie wartości mieszkań do możliwości finansowych gospodarstw domowych.

Ta realna korekta jest najważniejszym zjawiskiem obecnej fazy rynku. Stopniowa poprawa dostępności wynika z trzech czynników: stabilizacji cen mieszkań, wzrostu wynagrodzeń oraz niższego oprocentowania kredytów hipotecznych. W poprzednich latach ceny mieszkań rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia, co powodowało systematyczne pogarszanie dostępności. Obecnie proces ten uległ odwróceniu – mieszkania nie stały się tanie, ale ich zakup przestaje oddalać się od możliwości przeciętnego nabywcy.

Rozbieżność między rynkiem pierwotnym i wtórnym

Jednym z najbardziej interesujących zjawisk jest coraz większa różnica między rynkiem pierwotnym (nowe mieszkania od deweloperów) a wtórnym (mieszkania z drugiej ręki).

Segment	Zachowanie	Dane
Rynek wtórny	Właściciele dostosowują oczekiwania do słabszego popytu	W Warszawie ceny spadły o 2,2% w Q1 2026
Rynek pierwotny	Deweloperzy utrzymują wysokie ceny ofertowe	Liczba niesprzedanych mieszkań pozostaje duża
Strategia deweloperów	Ograniczenie tempa inwestycji, promocje niewidoczne w cennikach	Przeczekiwanie okresu słabszego popytu

Na rynku wtórnym właściciele mieszkań coraz częściej dostosowują swoje oczekiwania do słabszego popytu – w Warszawie ceny transakcyjne mieszkań z drugiej ręki spadły w pierwszym kwartale aż o 2,2 proc. względem poprzedniego kwartału. Tymczasem na rynku pierwotnym deweloperzy nadal utrzymują wysokie ceny ofertowe, mimo że liczba niesprzedanych mieszkań pozostaje duża.

Nie oznacza to jednak, że deweloperzy ignorują sytuację rynkową. Zamiast rozpoczynać otwartą wojnę cenową, ograniczają tempo nowych inwestycji, oferują promocje niewidoczne w oficjalnych cennikach i starają się przeczekać okres słabszego popytu. Podobne zachowanie obserwowano wcześniej na wielu rozwiniętych rynkach europejskich. Ta strategia wynika z rosnących kosztów gruntów, robocizny i prowadzenia inwestycji – rentowność sektora deweloperskiego pozostaje wysoka, co zmniejsza presję na szybkie obniżki cen. W praktyce oznacza to, że rynek znacznie częściej dostosowuje się poprzez wolniejszą sprzedaż niż poprzez gwałtowne przeceny.

Kredyty hipoteczne: powrót do równowagi

Poprawia się sytuacja na rynku kredytowym. W pierwszym kwartale 2026 roku wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była niemal o jedną czwartą wyższa niż rok wcześniej. Banki łagodzą kryteria udzielania finansowania, a konkurencja między nimi ponownie rośnie. Jednocześnie coraz większa część nowych kredytów nadal opiera się na okresowo stałym oprocentowaniu, co ogranicza ryzyko dla kredytobiorców.

Nie oznacza to jednak powrotu do sytuacji sprzed kilku lat. Popyt odbudowuje się stopniowo, a decyzje zakupowe są znacznie bardziej przemyślane niż w okresie rekordowo taniego kredytu. Kupujący zwracają dziś większą uwagę na lokalizację, standard oraz realną zdolność kredytową.

Co to oznacza: Osoby planujące zakup pierwszego mieszkania znajdują się dziś w znacznie lepszej sytuacji niż dwa lub trzy lata temu. Dostępność kredytów poprawia się, ceny mieszkań przestały dynamicznie rosnąć, a wynagrodzenia stopniowo zwiększają siłę nabywczą gospodarstw domowych.

Gotówka dominuje na rynku pierwotnym

Interesującym zjawiskiem pozostaje bardzo wysoki udział zakupów finansowanych bez kredytu. Według danych NBP już 58 proc. mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach kupowanych jest wyłącznie za gotówkę – to jeden z najwyższych poziomów ostatnich kwartałów.

To pokazuje, że rynek mieszkaniowy nadal pozostaje atrakcyjnym miejscem lokowania kapitału. Wielu inwestorów traktuje nieruchomości jako stabilniejsze aktywo niż część instrumentów finansowych, nawet jeśli oczekiwane stopy zwrotu nie są już tak wysokie jak kilka lat temu.

Rynek najmu: koniec dynamicznych wzrostów

Zmienia się również sytuacja na rynku najmu. Po kilku latach bardzo dynamicznych wzrostów czynsze zaczynają się stabilizować. W części największych miast odnotowano nawet ich spadek. Jednocześnie koszt obsługi kredytu hipotecznego zbliżył się do kosztu wynajmu mieszkania – to zasadniczo zmienia kalkulację wielu gospodarstw domowych.

Jeszcze dwa lata temu wynajem był często znacznie tańszy niż zakup mieszkania na kredyt. Dziś różnica wyraźnie się zmniejszyła, dlatego część osób ponownie zaczyna rozważać zakup własnego lokalu.

Czy grozi nam kryzys na rynku nieruchomości?

Obecne dane nie wskazują na scenariusz gwałtownego załamania rynku. Klasyczna bańka spekulacyjna charakteryzuje się szybkim wzrostem cen oderwanym od fundamentów gospodarczych oraz gwałtownym spadkiem popytu prowadzącym do lawinowych obniżek. Tymczasem sytuacja obserwowana w Polsce wygląda inaczej – ceny mieszkań przestały rosnąć, ale nie doszło do masowej wyprzedaży ani kryzysu finansowego.

Rynek przechodzi proces stopniowego dostosowania. To scenariusz znacznie bardziej stabilny zarówno dla kupujących, jak i dla całego systemu finansowego.

Co to oznacza: Dla inwestorów oznacza to koniec okresu łatwych zysków opartych wyłącznie na wzroście cen nieruchomości. Coraz większego znaczenia nabiera jakość lokalizacji, standard budynku i potencjał wynajmu. Znacznie trudniejsza pozostaje sytuacja rynku biurowego – NBP zwraca uwagę, że rentowność nowych inwestycji biurowych nadal pozostaje niska, mimo stopniowej poprawy względem lat 2023–2024, a inwestorzy pozostają ostrożni wobec tego segmentu, który wciąż odczuwa skutki zmian sposobu pracy po pandemii.