Najem vs kredyt: w 8 miastach rata jest już tańsza

Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi istotną zmianę: w coraz większej liczbie miast rata kredytu hipotecznego staje się tańsza niż opłata za wynajem tego samego mieszkania. Zjawisko to dotyczy już 8 z 17 badanych dużych miast, a na czele listy znalazły się Sosnowiec, Radom i Szczecin — gdzie przeprowadzka do własnego lokalu jest finansowo bardziej opłacalna niż pozostanie w najmu.

Gdzie najem droższy od kredytu?

Analiza rynku przeprowadzona przez Rankomat.pl i Rentier.io wykazuje, że mieszkańcy wybranych miast mogą zaoszczędzić znaczące kwoty, wybierając zakup na kredyt zamiast wynajmu. W Sosnowcu rata kredytu jest o 239 zł miesięcznie niższa od kosztu najmu mieszkania o powierzchni 50 m kw. Radom oferuje oszczędności na poziomie 257 zł miesięcznie, a Szczecin — 218 zł. Dla porównania, średnia stawka ofertowa najmu w maju 2024 r. była tylko o 3,5 proc. wyższa niż rok wcześniej, co oznacza względną stabilność cen wynajmu.

Miasta, gdzie przeprowadzka się opłaca

Miasto	Rata kredytu	Koszt najmu	Różnica (zł/miesiąc)	Wkład własny (10%)
Sosnowiec	-	-	-239	niższy
Radom	-	-	-257	niższy
Szczecin	-	-	-218	niższy
Kraków	4131	3311	+820	~79 000
Warszawa	wyższa	-	+662	88 142
Gdańsk	wyższa	-	+554	wyższy

Gdzie przeprowadzka kosztuje najbardziej?

W przeciwieństwie do miast z północno-zachodniej Polski, w Krakowie, Warszawie i Gdańsku przeprowadzka z najmu do własnego mieszkania wiąże się ze znaczącym wzrostem miesięcznych wydatków. Kraków zajmuje niechlubne pierwsze miejsce: rata kredytu za mieszkanie 50 m kw. wynosi tam 4131 zł, podczas gdy najem tego samego lokalu kosztuje średnio 3311 zł. Różnica 820 zł miesięcznie to rocznie ponad 9800 zł dodatkowych wydatków. Do tego dochodzi wymóg zgromadzenia 79 000 zł na wkład własny.

Warszawa, pomimo że jest stolicą, zajmuje drugie miejsce w rankingu droższych przeprowadzek. Różnica między ratą a czynsem wynosi tam 662 zł miesięcznie, a wymagany wkład własny (10 proc.) to aż 88 142 zł. Warszawa wyróżnia się także limitem ceny mieszkania w programie “Rodzinny kredyt mieszkaniowy”: dla nowych lokali wynosi on 16 167 zł za m kw., a dla mieszkań z rynku wtórnego — 15 012 zł za m kw. Gdańsk zamyka podium z różnicą 554 zł miesięcznie.

Rynek wynajmu: stabilność i rosnąca podaż

Dobra wiadomość dla osób poszukujących wynajmu: liczba aktywnych ogłoszeń szybko rośnie, a stawki pozostają stabilne. W maju 2024 r. liczba nowych, unikalnych ofert najmu wyniosła 31,7 tys., co stanowi wzrost o 8 proc. w stosunku do kwietnia i aż o 27,7 proc. w stosunku do maja 2023 r. Pula aktywnych ogłoszeń wzrosła do 63,9 tys., czyli o 9,8 proc. miesiąc do miesiąca i 22,8 proc. rok do roku.

Taka sytuacja na rynku daje wynajmującym znaczną siłę przetargową. Chociaż średnia stawka ofertowa wzrosła o 3,5 proc. rok do roku, w praktyce łatwo jest wynegocjować obniżkę, która pozwoli utrzymać wcześniejszy poziom kosztu. Dla osób planujących przeprowadzkę jest to korzystna sytuacja — mogą one wybrać mieszkanie z większej puli ofert i negocjować lepsze warunki.

Co to oznacza dla kupujących?

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, zwraca uwagę na kluczową różnicę między najmem a kredytem. Przy założeniu 10-procentowego wkładu własnego w 9 z 17 badanych miast rata kredytu będzie wyższa niż koszt najmu. Jednak w miastach takich jak Sosnowiec, Radom czy Szczecin sytuacja się zmienia — kredyt staje się bardziej opłacalny.

Ważne jest jednak, aby potencjalni kupujący rozumieli pełny obraz finansowy. Oprócz raty kredytu i wkładu własnego trzeba uwzględnić dodatkowe koszty: ubezpieczenie nieruchomości (zwykle wymagane przez bank), podatki, opłaty za utrzymanie wspólnoty mieszkaniowej i ewentualne remonty. Z drugiej strony, raty kredytu są płacone tylko przez określony czas — do momentu spłaty zadłużenia — podczas gdy czynsz trzeba płacić zawsze. Ponadto część pieniędzy wpłaconych na raty można odzyskać poprzez sprzedaż mieszkania, natomiast kwoty wydane na najem przepadają bezpowrotnie.

Program “Rodzinny kredyt mieszkaniowy” oferuje alternatywę dla osób bez wkładu własnego, ale wymaga to zaakceptowania wyższej raty kredytu i spełnienia limitu ceny mieszkania obowiązującego w danym mieście lub regionie. Dla przykładu w Warszawie limit wynosi 16 167 zł za m kw. dla nowych mieszkań i 15 012 zł za m kw. dla mieszkań z rynku wtórnego.

Wnioski dla rynku

Zmiana, którą obserwujemy na rynku nieruchomości, jest znacząca. Przez lata w większości polskich miast wynajem był zdecydowanie tańszy niż kredyt hipoteczny. Teraz, w 8 miastach, sytuacja się odwraca. Oznacza to, że dla osób planujących długoterminowy pobyt w danym mieście zakup mieszkania może być bardziej racjonalną decyzją finansową niż najem. Jednak decyzja powinna być indywidualna i uwzględniać nie tylko liczby, ale także osobiste plany na przyszłość, stabilność dochodów i zdolność do zarządzania dodatkowymi kosztami związanymi z posiadaniem nieruchomości.