Czy ceny mieszkań będą rosnąć w 2026 roku?

Według analityków PKO BP ceny powinny rosnąć o 3–4 proc. w 2026 roku, co jest tempem znacznie wolniejszym niż w poprzednich latach. Jednak w drugiej połowie roku ryzyko przyspieszenia wzrostu wzrasta ze względu na malejącą podaż.

Dlaczego deweloperzy zmniejszają liczbę nowych inwestycji?

Materiał źródłowy wskazuje na spadek liczby rozpoczynanych budów o 24 proc. rok do roku w sześciu największych aglomeracjach, ale nie podaje bezpośrednich przyczyn. Może to być związane z wyższymi kosztami budowy, niepewnością rynkową lub zmianami w regulacjach.

Czy teraz jest dobry czas na zakup mieszkania?

Obecny moment oferuje lepsze warunki negocjacyjne dla kupujących, ale może to zmienić się szybko. Jeśli liczba nowych mieszkań będzie dalej maleć, a popyt rosnąć, kupujący będą mieć mniejszy wybór i słabszą pozycję do negocjacji cen.

W których miastach rynek mieszkaniowy rośnie najszybciej?

W I kwartale 2026 roku największy wzrost transakcji zanotowano w Zielonej Górze (140 proc.), Katowicach (powyżej 100 proc.) i Krakowie (87 proc.). Warszawa zanotowała wzrost 43 proc., a Gdańsk 20 proc. rok do roku.

Jak zmieni się dostępność mieszkań w drugiej połowie 2026 roku?

Jeśli trend spadku liczby nowych inwestycji się utrzyma, wybór mieszkań będzie znacznie ograniczony. Rosnące koszty budowy i nowe regulacje mogą dodatkowo zwiększać presję na ceny.

PKO BP: mieszkań ubywa, ceny znów pójdą w górę w 2026

Deweloperzy zmniejszają inwestycje o 24 proc. rok do roku. Choć ceny mieszkań rosną wolniej, brak nowych ofert może wkrótce zmienić sytuację kupujących.

Rynek mieszkaniowy w Polsce wysyła sprzeczne sygnały: ceny rosną wolniej, a kupujący mogą jeszcze negocjować, ale jednocześnie deweloperzy drastycznie ograniczają nowe inwestycje, co grozi szybkim skurczeniem się oferty i ponownym wzrostem cen.

Podaż mieszkań drastycznie spada

Analitycy PKO BP ostrzegają przed poważnym problemem po stronie podażowej. Od początku 2025 roku liczba nowych projektów deweloperskich systematycznie maleje. W sześciu największych aglomeracjach liczba rozpoczynanych budów była niższa o 24 proc. rok do roku — to sygnał, że za kilka kwartałów na rynku pojawi się znacznie mniej nowych mieszkań do wyboru.

Sytuacja jest jeszcze bardziej alarmująca, gdy spojrzy się na liczbę gotowych lokali. Liczba mieszkań gotowych do sprzedaży spadła aż o 29 proc. rok do roku u dużych deweloperów. Dla osób szukających mieszkania to oznacza drastycznie ograniczony wybór — szczególnie jeśli decyzja zakupowa zostanie odłożona na kilka miesięcy.

U największych deweloperów liczba mieszkań w budowie zmniejszyła się o 8 proc. w porównaniu z rokiem wcześniej. Te liczby pokazują, że problem nie jest tymczasowy — to strukturalna zmiana w podejściu branży do nowych inwestycji.

Popyt rośnie, ale na innej podstawie

W kontraście do malejącej podaży, popyt na mieszkania wyraźnie się odbudowuje. W I kwartale 2026 roku liczba transakcji na rynku pierwotnym w 16 miastach wojewódzkich wzrosła o 52,9 proc. rok do roku. To wzrost wspierany przez wyższe dochody Polaków i lepszą zdolność kredytową.

Wzrost nie jest jednak równomierny. Najmocniej wyróżniła się Zielona Góra, gdzie liczba transakcji wzrosła o 140 proc. rok do roku. Katowice zanotowały wzrost powyżej 100 proc., Kraków 87 proc., Warszawa 43 proc., a Gdańsk 20 proc. Analitycy PKO BP zwracają jednak uwagę, że część tego odbicia wynika z niskiej bazy porównawczej z przełomu 2024 i 2025 roku — wtedy rynek był w głębokim kryzysie.

Miasto	Wzrost transakcji (r/r)
Zielona Góra	140%
Katowice	>100%
Kraków	87%
Warszawa	43%
Gdańsk	20%

Prognozy cen na 2026 rok — spokój przed burzą?

PKO BP prognozuje, że w 2026 roku ceny mieszkań powinny rosnąć o 3–4 proc. To tempo znacznie wolniejsze niż wzrosty z poprzednich lat, kiedy ceny przyspieszały dwucyfrowo. Dla kupujących brzmi to zachęcająco — wreszcie moment, w którym można negocjować lepsze warunki i nie czuć presji czasu.

Ale ta względna stabilizacja może być iluzją. Jeśli liczba nowych mieszkań będzie dalej maleć przy odbudowującym się popycie, równowaga szybko się zmieni. W drugiej połowie 2026 roku na ceny mogą dodatkowo wpływać rosnące koszty usług budowlanych oraz nowe regulacje, w tym ustawa schronowa. To nie przesądza gwałtownego wzrostu cen, ale zwiększa ryzyko, że kupujący będą mieć mniejszy wybór i słabszą pozycję w rozmowach ze sprzedającymi.

Co to oznacza dla kupujących?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym to klasyczny scenariusz zbliżającego się niedoboru. Popyt rośnie, podaż maleje — a to oznacza wyższą presję cenową. Obecny moment, kiedy ceny rosną wolniej i można jeszcze negocjować, może okazać się ostatnią szansą dla wielu osób. Jeśli decyzja o zakupie będzie odkładana w nadziei na dalsze spadki, kupujący mogą się rozczarować.

Kluczowe pytanie na kolejne miesiące to czy deweloperzy zwiększą liczbę nowych inwestycji. Jeśli tego nie zrobią, a popyt będzie dalej odbudowywać się wraz ze zdolnością kredytową, rynek może szybko zmienić się z rynku kupującego w rynek sprzedającego. To oznaczałoby powrót do wyższych cen i słabszej pozycji negocjacyjnej dla osób szukających mieszkania.

Analitycy PKO BP jasno komunikują: relacja między odbudowującym się popytem a malejącą podażą to główny czynnik, który będzie determinować dynamikę cen w drugiej połowie 2026 roku. Kupujący, którzy czekają na dalsze spadki, mogą czekać zbyt długo.