Czy mieszkania drożeją czy tanieją w 2026 roku?

Nominalnie ceny są stabilne lub rosną powoli (0,1–2 proc. kwartalnie), ale realnie (po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń) tanieją. To oznacza, że siła nabywcza pieniędzy rośnie szybciej niż ceny mieszkań.

Jakie są różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym?

Rynek pierwotny (deweloperzy) wykazuje dodatnie dynamiki nominalne (4,5–6,5 proc. rocznie), podczas gdy wtórny (mieszkania od osób prywatnych) ma słabsze wzrosty (1,6–2,3 proc. rocznie). Wtórny jest bardziej wrażliwy na bieżące warunki popytu.

Dlaczego deweloperzy nie obniżają cen pomimo słabego popytu?

Deweloperzy utrzymują wysokie ceny ofertowe, licząc na poprawę warunków rynkowych i chcąc uniknąć obniżenia cen dla klientów, którzy kupili wcześniej. To taktyka na czas, zwana w raporcie NBP 'grą na czas'.

Czy mieszkania stają się bardziej dostępne dla kupujących?

Tak, stopniowo. Realna korekta cen i wzrost wynagrodzeń poprawiają relację cen nieruchomości do dochodów gospodarstw domowych, szczególnie poza Warszawą.

Jak wygląda sytuacja w Warszawie na tle innych miast?

Warszawa ma najwyższe nominalne wzrosty cen ofertowych (6,5 proc. rocznie), ale realnie ceny tam również spadają. Mieszkańcy Warszawy pracują dwa razy dłużej na metr kwadratowy niż mieszkańcy Poznania.

Mieszkania realnie tanieją. NBP potwierdza: pęka bańka cenowa

NBP: mieszkania realnie tanieją w I kwartale 2026 r., choć ceny nominalne są stabilne. Deweloperzy grają na czas, a dostępność mieszkań powoli się poprawia.

Mieszkania realnie tanieją w Polsce w I kwartale 2026 roku, choć ceny nominalne pozostają stabilne – wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego. To sygnał, że rynek nieruchomości przechodzi fazę korekty, a dostępność mieszkań dla kupujących powoli się poprawia, mimo utrzymywania pozorów przez deweloperów.

Nominalne ceny stabilne, ale realna wartość spada

Raport NBP pokazuje wyraźny rozdział między ceną nominalną a realną. Na rynku pierwotnym (nowe mieszkania od deweloperów) ceny nominalne wzrosły w 10 największych miastach o 2 proc. kwartalnie, a w Warszawie o 1,8 proc. Na rynku wtórnym (mieszkania od osób prywatnych) wzrosty były znacznie słabsze – zaledwie 0,1 proc. w Warszawie i 0,9 proc. w największych miastach.

Ale gdy uwzględnimy inflację i wzrost wynagrodzeń, obraz się zmienia diametralnie. Większość wskaźników dynamik cenowych wykazywała ujemną dynamikę realną, co oznacza, że rzeczywista wartość mieszkań spadała. W Warszawie na rynku wtórnym ceny spadły realnie o 1,7 proc. rocznie, a w grupie 6 mniejszych miast były nieznacznie niższe niż przed rokiem.

Segment	Warszawa	10M	6M
RPT (transakcje pierwotne) - roczna zmiana nominalna	0,2%	3,3%	-0,3%
RWT (transakcje wtórne) - roczna zmiana nominalna	-1,7%	1,6%	0,3%
RPO (oferty pierwotne) - roczna zmiana nominalna	6,5%	4,5%	1,5%
RWO (oferty wtórne) - roczna zmiana nominalna	2,3%	1,8%	1,8%

Co to oznacza dla kupujących?

Ujemna dynamika realna cen to dobra wiadomość dla osób chcących kupić mieszkanie. Oznacza to, że zarobki rosną szybciej niż ceny nieruchomości, a stosunek ceny mieszkania do rocznego dochodu gospodarstwa domowego powoli się poprawia. Proces ten jest jednak bardzo stopniowy i dotyczy głównie miast poza Warszawą.

Deweloperzy grają na czas

Najciekawsza obserwacja z raportu NBP dotyczy strategii deweloperów. Pomimo osłabionego popytu i dużej liczby niesprzedanych mieszkań w ofercie, deweloperzy utrzymują dodatnie dynamiki cen ofertowych. Na rynku pierwotnym ceny ofertowe wzrosły o 0,6 proc. w grupie 10 miast, 1,1 proc. w 6 mniejszych miastach i 1,8 proc. w Warszawie w ujęciu kwartalnym.

To nie odzwierciedla rzeczywistych transakcji – te rosły znacznie wolniej. Różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi świadczy o tym, że deweloperzy liczą na poprawę warunków rynkowych i chcą uniknąć obniżenia cen dla klientów, którzy już kupili mieszkania po wyższych cenach. NBP określa to jako “próbę utrzymania dotychczasowych poziomów cen przez sprzedających”.

Rynek wtórny bardziej wrażliwy na rzeczywistość

Rynek wtórny wykazuje większą elastyczność. Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym są bardziej podatni na warunki popytu i szybciej dostosowują oczekiwania cenowe. W Warszawie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły o 2,2 proc. kwartalnie, podczas gdy na rynku pierwotnym ceny ofertowe rosły.

Ta rozbieżność pokazuje, że rynek nie jest jednorodny. Deweloperzy, mając większe możliwości finansowe i dłuższy horyzont czasowy, mogą sobie pozwolić na czekanie na poprawę. Osoby prywatne sprzedające mieszkania są zmuszane do szybszego dostosowania się do rzeczywistych warunków popytu.

Dostępność mieszkań powoli się poprawia

Realny spadek cen to sygnał, że dostępność mieszkań dla przeciętnego gospodarstwa domowego powoli się poprawia. NBP zwraca uwagę, że “stopniowa poprawa relacji cen nieruchomości do dochodów gospodarstw domowych” jest widoczna w większości analizowanych miast.

Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie ceny nominalne nadal rosną szybciej niż w innych miastach. Raport NBP przywołuje fakt, że warszawiacy muszą pracować na metr kwadratowy mieszkania dwukrotnie dłużej niż mieszkańcy Poznania. Dla młodszych pokoleń perspektywa własnego mieszkania w stolicy oddala się, mimo że realnie mieszkania tanieją.

Prognoza na kolejne kwartały

Raport NBP z I kwartału 2026 r. sugeruje, że rynek nieruchomości wejdzie w fazę stabilizacji. Ceny nominalne będą rosły powoli lub pozostaną stabilne, podczas gdy realne będą spadać. Duża liczba niesprzedanych mieszkań u deweloperów będzie utrzymywać presję na ceny, choć deweloperzy będą próbować ją opóźnić.

Kluczowym czynnikiem będzie powrót popytu. Jeśli warunki rynkowe się nie poprawią, deweloperzy będą zmuszeni do realnych obniżek cen, co mogłoby przyspieszyć proces korekty. Na razie jednak “gra na czas” trwa, a kupujący mogą obserwować powolną poprawę dostępności mieszkań, szczególnie poza Warszawą.