Czy warto teraz kupować mieszkanie w Polsce?

Według ankiety Nieruchomosci-Online.pl zaledwie 25% respondentów uważa to za dobry moment. Choć wzrosty cen wyhamowały, mieszkania wciąż są postrzegane jako drogo wycenione, a wielu kupujących czeka na dalsze spadki lub większą elastyczność sprzedających.

Jaka jest różnica między cenami w ogłoszeniach a rzeczywistymi transakcjami?

Ceny w ogłoszeniach nadal rosną, podczas gdy w aktach notarialnych (I kw. 2026) pojawiły się pierwsze spadki, szczególnie w segmencie kawalerek i dużych mieszkań. Ta luka powoduje dłuższe negocjacje i większe korekty cenowe.

Czy sprzedaż mieszkania to teraz dobry moment?

39% właścicieli mieszkań uważa, że tak — to wzrost o 5 punktów procentowych rok do roku. Sprzedający liczą na utrzymanie korzystnych cen lub ich stabilizację, ale muszą być przygotowani na dłuższe negocjacje.

Dlaczego kupujący się wycofują mimo spowolnienia wzrostu cen?

Choć dynamika wzrostów wyraźnie wyhamowała, mieszkania wciąż są postrzegane jako bardzo drogo wycenione zarówno realnie, jak i psychologicznie. Potencjalni nabywcy odkładają decyzję, oczekując dalszych spadków lub większej elastyczności sprzedających.

Ceny mieszkań w Polsce: kupujący się wycofują, sprzedający przejmują inicjatywę

Q: Kiedy ceny mieszkań mogą zacząć spadać?

Pierwsze spadki pojawiły się już w I kw. 2026 r. w aktach notarialnych, szczególnie w segmencie kawalerek i największych mieszkań. Tempo spadków zależy od tego, jak długo kupujący będą czekać na lepsze warunki.

Odsetek osób chcących kupić mieszkanie spadł do 25%, podczas gdy 39% właścicieli widzi szansę na sprzedaż.

Nastroje na rynku nieruchomości w Polsce uległy wyraźnej zmianie — kupujący wycofują się z rynku, a sprzedający przejmują inicjatywę, co oznacza przesunięcie równowagi sił w drugą stronę niż w latach 2021–2024.

Dane serwisu Nieruchomosci-Online.pl z drugiego kwartału 2026 roku pokazują dramatyczny spadek optymizmu wśród potencjalnych nabywców. Zaledwie 25% ankietowanych osób uważa, że to dobry moment na zakup mieszkania — to spadek o 2 punkty procentowe w stosunku do poprzedniego kwartału i aż o 10 punktów procentowych w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 roku. Jeszcze bardziej niepokojący jest fakt, że tylko 5% respondentów uważa to za zdecydowanie dobry moment, co świadczy o głębokim kryzysie zaufania wśród kupujących.

Sprzedający przejmują inicjatywę — wzrost presji podażowej

W tym samym czasie obserwujemy odwrotny trend po stronie sprzedających. W II kw. 2026 r. aż 39% właścicieli mieszkań uważa, że to dobry moment na sprzedaż nieruchomości — wzrost o 4 punkty procentowe względem poprzedniego kwartału i o 5 punktów procentowych rok do roku. Ta asymetria nastrojów oznacza fundamentalną zmianę w dynamice rynku.

Sprzedający, licząc na utrzymanie korzystnych cen lub ich dalszą stabilizację, coraz częściej decydują się na wystawienie ofert. Zwiększona podaż mieszkań na rynku to efekt zarówno poprawy nastroju właścicieli, jak i ich obaw przed dalszymi spadkami cen. W praktyce oznacza to, że rynek przechodzi z fazy niedoboru podaży (charakterystycznej dla lat 2021–2024) do fazy, w której kupujący mają więcej opcji do wyboru.

Luka między ofertami a rzeczywistością — rosnące napięcie

Jedna z kluczowych obserwacji wynika z rozbieżności między cenami widocznymi w ogłoszeniach a rzeczywistymi transakcjami zarejestrowanymi w aktach notarialnych.

Aspekt	Ogłoszenia	Akty notarialne
Trend cen	Wzrost	Spadek (I kw. 2026)
Dynamika	Utrzymana	Wyraźne spowolnienie
Segmenty	Wszystkie	Kawalerki, duże mieszkania
Odzwierciedlenie	Oczekiwania sprzedających	Rzeczywista siła nabywcza

Ceny w ogłoszeniach nadal rosną, co powoduje narastającą różnicę między tym, co oczekują sprzedający, a tym, co są w stanie zapłacić kupujący. W pierwszym kwartale 2026 roku pojawiły się pierwsze spadki cen w aktach notarialnych, szczególnie w segmencie kawalerek i największych mieszkań — to sygnał, że rynek zaczyna korygować nadmiernie zawyżone oczekiwania.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających?

Rosnąca luka między ofertami a rzeczywistością prowadzi do praktycznych konsekwencji: coraz częściej dochodzi do dłuższych negocjacji, a kupujący osiągają większe korekty cenowe na etapie finalizacji sprzedaży. To oznacza, że czas negocjacji wydłuża się, a ostateczne ceny są niższe niż te wystawiane w ogłoszeniach.

Stabilizacja cen nie poprawia nastrojów kupujących

Anna Zachara-Widła z Nieruchomosci-Online.pl zwraca uwagę na paradoks: nawet stabilizacja cen w części miast nie przekłada się na poprawę nastrojów kupujących. Ceny przestały rosnąć tak dynamicznie jak w latach 2021–2024, ale wciąż są postrzegane jako bardzo wysokie — zarówno realnie, jak i psychologicznie.

To zjawisko ma głębokie korzenie. Przez cztery lata (2021–2024) ceny mieszkań w Polsce rosły szybciej niż dochody potencjalnych kupujących, co doprowadziło do sytuacji, w której mieszkania stały się niedostępne dla znacznej części społeczeństwa. Nawet jeśli wzrosty wyhamowały, sama baza cen pozostała wysoka, a oczekiwania kupujących dotyczące przyszłych spadków są silne.

W rezultacie wielu potencjalnych nabywców odkłada decyzję o zakupie, oczekując dalszych spadków lub większej elastyczności sprzedających. To racjonalna strategia w warunkach niepewności, ale dla rynku oznacza zmniejszenie popytu i dalszą presję na ceny.

Podsumowanie: rynek w fazie przejściowej

Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w fazę większej ostrożności i emocjonalnej niepewności po obu stronach. Kupujący czekają, sprzedający próbują sprzedać szybko, zanim ceny spadną bardziej, a rzeczywista równowaga między podażą a popytem przesunęła się w stronę podaży. To nie oznacza krachu rynku, ale raczej normalizację po latach wyjątkowego wzrostu cen — proces, który może potrwać kilka kwartałów i będzie wymagać cierpliwości zarówno od kupujących, jak i sprzedających.