Czy ceny mieszkań będą rosnąć w 2026 roku?

Wzrost cen jest hamowany przez dużą ofertę mieszkań na rynku. W Warszawie ceny rosną szybciej (8 proc. od początku roku), ale w innych miastach wzrost jest minimalny (Łódź: 1 proc., Kraków: 3 proc.). Duża podaż chroni kupujących przed drastycznymi podwyżkami.

Które miasta mają największy spadek popytu na mieszkania?

Największy spadek sprzedaży zanotowała Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (30 proc. w maju), Kraków (14 proc.) i Poznań (8 proc.). Tylko Warszawa i Trójmiasto wykazały wzrost popytu.

Ile mieszkań jest w ofercie na poszczególnych rynkach?

Warszawa ma największą ofertę (17,3 tys. mieszkań), następnie Kraków i Trójmiasto (po 11,7 tys.), Wrocław (11,2 tys.) i Łódź (10,3 tys.). Ta duża dostępność stabilizuje ceny.

Dlaczego Warszawa wyróżnia się na tle innych miast?

Warszawa jedynym miastem, w którym zarówno sprzedaż, jak i liczba wprowadzanych do oferty mieszkań jest wyższa niż średnia z 2025 roku. Deweloperzy utrzymują wysoką aktywność inwestycyjną.

Co to mediana ceny mieszkania i dlaczego jest ważna?

Mediana to cena mieszkania ze środka stawki — bardziej wiarygodny wskaźnik niż średnia, która jest zawyżana przez najdroższe inwestycje. W Warszawie mediana wynosi 17,7 tys. zł/m², w Łodzi 11,4 tys. zł/m².

Popyt na mieszkania słabnie. Warszawa wyróżnia się na tle innych miast

Sprzedaż mieszkań spada w większości miast Polski, ale Warszawa utrzymuje dynamikę. Duża oferta hamuje wzrost cen.

Popyt na nowe mieszkania słabnie w większości polskich metropolii, ale Warszawa utrzymuje dynamikę wzrostu sprzedaży i podaży, wyróżniając się na tle pozostałych rynków.

Maj 2026 roku przyniósł wyraźne rozróżnienie między rynkami lokalnymi. Podczas gdy Warszawa i Trójmiasto zanotowały wzrost sprzedaży mieszkań, pozostałe duże miasta doświadczyły spadków. Jak wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl, w Warszawie sprzedaż wzrosła z 1442 do 1488 lokali (wzrost o 3 proc.), a w Trójmieście z 544 do 566 (wzrost o 4 proc.). Jednocześnie Kraków zanotował spadek z 670 do 579 mieszkań (spadek o 14 proc.), Poznań z 458 do 422 (spadek o 8 proc.), a Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia z 462 do 324 (spadek aż o 30 proc.).

Czy ceny mieszkań będą rosnąć?

Duża oferta mieszkań na rynku stanowi naturalny hamulec dla wzrostu cen. Kupujący nie muszą się obawiać drastycznych podwyżek, ponieważ deweloperzy utrzymują wysoką dostępność lokali. W maju 2026 roku liczba mieszkań w ofercie zwiększyła się w większości metropolii. Warszawa dysponuje największą podażą — 17,3 tys. mieszkań, Kraków i Trójmiasto po 11,7 tys., Wrocław 11,2 tys., Łódź 10,3 tys., Poznań 8,9 tys., a miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 7,9 tys. lokali.

Miasto	Oferta (tys. mieszkań)	Zmiana m/m	Średnia cena (zł/m²)	Zmiana od początku roku
Warszawa	17,3	+4%	19,9	+8%
Kraków	11,7	-2%	17,2	+3%
Trójmiasto	11,7	—	17,8	+5-6%
Wrocław	11,2	-2%	15,4	+4%
Łódź	10,3	—	11,6	+1%
Poznań	8,9	—	14,2	+5-6%
GZM	7,9	—	11,2	-1%

Co to oznacza dla kupujących: Wysokie zasoby mieszkań na rynku oznaczają, że nabywcy mają większy wybór i mogą przebierać w ofertach. To naturalna obrona przed wzrostem cen — gdy dostępności jest dużo, deweloperzy nie mogą podnosić cen zbyt agresywnie. Jednak w Warszawie średnia cena metra kwadratowego wzrosła od stycznia z niespełna 18,5 tys. zł do prawie 20 tys. zł (wzrost o 8 proc.), choć w maju pojawiła się niewielka korekta do 19,9 tys. zł. W pozostałych miastach wzrost jest znacznie wolniejszy — w Krakowie 3 proc., w Łodzi zaledwie 1 proc., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ceny spadły o około 1 proc.

Warszawa wyróżnia się aktywnością deweloperów

Wielka różnica między Warszawą a innymi miastami widoczna jest w liczbie mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. W maju warszawscy deweloperzy wprowadzili ponad 1,9 tys. nowych mieszkań — to ponad dwukrotnie więcej niż w kwietniu (919 lokali). Warszawa jest jedynym rynkiem, na którym tegoroczna średnia miesięczna liczby nowych ofert jest wciąż wyższa od ubiegłorocznej.

W pozostałych miastach sytuacja wygląda inaczej. W Krakowie w maju do oferty trafiło zaledwie 227 mieszkań — o 65 proc. mniej niż przeciętna miesięczna w 2025 roku. We Wrocławiu to 293 lokale, czyli wynik o 69 proc. gorszy od średniej z poprzedniego roku. Ta zmiana świadczy o ostrożności deweloperów poza stolicą — mogą czekać na poprawę popytu lub obawiać się zbyt dużych zapasów.

Segment popularny kurczy się — gdzie szukać tanszych mieszkań?

Chociaż ogólna dostępność mieszkań jest duża, segment popularny — czyli lokale z bardziej przystępnymi cenami — wyraźnie się zmniejsza. Eksperci definiują segment popularny jako mieszkania poniżej określonego progu: w Warszawie, Krakowie i Trójmieście to mieszkania poniżej 17 tys. zł za metr kwadratowy, we Wrocławiu i Poznaniu poniżej 14 tys. zł, a w Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii poniżej 11 tys. zł.

W Warszawie liczba mieszkań w cenie do 17 tys. zł za metr spadła z około 8,8 tys. w styczniu do 7,2 tys. w maju — to spadek o 18 proc. W Krakowie oferta takich lokali zmniejszyła się o 7 proc. do 7,1 tys. W Trójmieście zwiększyła się o 2 proc., ale pozostaje najmniejsza — zaledwie 4,1 tys. mieszkań. To oznacza, że kupujący szukający tanszych opcji mają coraz mniej możliwości wyboru, szczególnie w największych miastach.

Mediana ceny — bardziej wiarygodny wskaźnik niż średnia

Analitycy zwracają uwagę, że przy ocenie zmian cen warto patrzeć na medianę, a nie tylko na średnią. Mediana — czyli cena mieszkania ze środka stawki — jest mniej podatna na zniekształcenia spowodowane najdroższymi inwestycjami. W Warszawie mediana ceny metra kwadratowego wyniosła w maju 17,7 tys. zł, w Trójmieście 17,2 tys. zł, w Krakowie 16 tys. zł, we Wrocławiu 14,4 tys. zł, w Poznaniu 13,3 tys. zł, w Łodzi 11,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 10,9 tys. zł.

Rozbieżność między średnią a medianą jest największa w Warszawie — średnia wyniosła 19,9 tys. zł, a mediana 17,7 tys. zł. Ta różnica wynika z dużej liczby luksusowych inwestycji, które zawyżają średnią. W miastach takich jak Łódź czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia różnica jest mniejsza, ponieważ rynek jest bardziej jednorodny cenowo.

Co czeka rynek w kolejnych miesiącach?

Malek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wskazuje, że po ożywieniu popytu w marcu 2026 roku kolejne miesiące będą słabsze. Spadek zdolności kredytowej — maj był trzecim miesiącem z rzędu, w którym zdolność kredytowa malała — może hamować popyt. Dodatkowo, kredyty o przejściowo stałym oprocentowaniu zaczęły drożeć, co zmniejsza atrakcyjność zakupów na kredyt.

Jednak duża oferta mieszkań i stabilne ceny dają kupującym względny komfort. Brak paniki na rynku oznacza, że nie ma presji do szybkiego podejmowania decyzji. Dla potencjalnych nabywców to dobra wiadomość — mogą czekać na lepsze warunki finansowania lub szukać bardziej atrakcyjnych ofert bez obawy, że ceny pójdą w górę.