Deweloperzy prognozują wzrost sprzedaży, ale nowe przepisy zmienią grę

Polski rynek nieruchomości zmienia się na dwóch frontach jednocześnie: po stronie popytu pojawia się ożywienie, a po stronie regulacji — nowe obowiązki dla branży deweloperskiej, które mają zwiększyć przejrzystość dla konsumentów.

Przełom na rynku: od pesymizmu do wzrostu

Lato 2024 roku przyniosło wyraźny zwrot w nastrojach deweloperów. W czerwcu sytuacja wyglądała niepokojąco — zaledwie 18,2% branży liczyło na wzrost sprzedaży, a ponad jedna czwarta (26,8%) obawiała się załamania popytu. Jednak przełom nastąpił w lipcu, a sierpień potwierdził trend wzrostowy.

Według BitHub.pl w sierpniu Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży osiągnął 0,53 — najwyższy odczyt w całym 2024 roku. Obecnie 57,5% deweloperów spodziewa się wzrostu sprzedaży w najbliższym czasie, 37,3% prognozuje stabilizację na obecnym poziomie, a zaledwie 4,7% przewiduje spadek. To dramatyczna zmiana perspektywy w ciągu zaledwie dwóch miesięcy.

Ceny: wzrost oczekiwań, ale bez paniki

Ożywienie popytu naturalnie wpłynęło na nastroje dotyczące cen. W lipcu zwolennicy podwyżek stanowili 10,7% deweloperów. Miesiąc później, w sierpniu, odsetek ten niemal się podwoił — do 19,3%. To pokazuje, że branża zaczyna wierzyć w siłę nabywczą klientów.

Jednak większość rynku pozostaje ostrożna. Aż 73,8% deweloperów spodziewa się utrzymania obecnych cen za metr kwadratowy, a niecałe 6% liczy na ich obniżki. Oznacza to, że choć optymizm rośnie, branża nie planuje agresywnych podwyżek — przynajmniej na razie.

Prognoza cen	Sierpień 2024	Lipiec 2024
Podwyżki	19,3%	10,7%
Stabilizacja	73,8%	(brak danych)
Spadki	~6%	(brak danych)

Nowe przepisy: ujednolicenie danych zmienia zasady gry

Podczas gdy rynek ożywia się, Polska wprowadza regulację, która będzie miała długoterminowy wpływ na sposób, w jaki kupujący porównują mieszkania. Zgodnie z Comparic.pl deweloperzy będą zobowiązani do raportowania cen i parametrów mieszkań według jednolitego schematu.

Dotychczasowa praktyka była chaotyczna — każda firma przekazywała dane w inny sposób, co utrudniało klientom porównywanie ofert. Nowe przepisy (zawarte w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) mają to zmienić.

Ministerstwo Cyfryzacji przygotowało ustrukturyzowany format do odczytu maszynowego. Do tej pory był on rekomendowany, ale nie obowiązkowy — część deweloperów go stosowała, część przekazywała dane inaczej. Zmiana przepisów uczyni go obowiązkowym.

Konsekwencje dla deweloperów i kupujących

Niezastosowanie się do nowych wymogów będzie miało poważne konsekwencje. Karą za niewłaściwe raportowanie jest grzywna do 10% rocznego obrotu firmy — dla większych deweloperów to kwota liczna w milionach złotych.

Deweloperzy już mają obowiązek udostępniać dane na portalu dane.gov.pl, ale nowe przepisy pójdą dalej, wymuszając konkretny format. Polski Związek Firm Deweloperskich konsultował format z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), aby upewnić się, że rozwiązanie będzie praktyczne.

Ustawa wejdzie w życie trzy miesiące po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw, a szczegółowe rozporządzenie ministra cyfryzacji będzie wydane później. Ostateczny format nie jest jeszcze przesądzony, ale kierunek jest jasny.

Co to oznacza dla kupujących

Dla osób poszukujących mieszkania zmiana przepisów będzie przełomowa. Zamiast „rozszyfrowywać” każdą ofertę od nowa, będą mogły porównywać dane w spójnym formacie. Ujednolicone informacje ułatwią tworzenie internetowych porównywarek cen — narzędzi, które dziś są trudne do zbudowania ze względu na chaos w sposobie raportowania.

Praktycznie oznacza to, że za kilka miesięcy kupujący będą mieć dostęp do bardziej przejrzystych i łatwych do porównania ofert. Nowe przepisy są odpowiedzią na zbiorowe interesy konsumentów — brak stosowania się do nich będzie traktowany jako praktyka naruszająca te interesy.

Połączenie dwóch trendów: okazja dla rynku

Interesujące jest połączenie tych dwóch zjawisk. Rynek ożywia się i deweloperzy zaczynają wierzyć w wzrost popytu, a jednocześnie muszą się przystosować do bardziej rygorystycznych wymogów raportowania. Dla kupujących to dobra wiadomość — będą mieć dostęp do większej liczby ofert (dzięki ożywieniu) i będą mogli je łatwiej porównywać (dzięki nowym przepisom).

Dla deweloperów zmiana oznacza konieczność inwestycji w systemy informatyczne i dostosowanie procesów, ale też szansę na zdobycie zaufania klientów poprzez transparentność.