Czy ceny mieszkań będą rosnąć w 2026 roku?

Analitycy Erste Bank prognozują wzrost cen mieszkań w kolejnych kwartałach, wspierany spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych i wzrostem wynagrodzeń, które napędzają popyt na rynku.

Jaka jest obecnie rata kredytu hipotecznego?

Rata kredytu na mieszkanie 60 metrów kwadratowych ze stałym oprocentowaniem wynosi około 50 procent przeciętnego wynagrodzenia, co jest znacznie poniżej maksimum z 2022 roku (77 procent).

Czy będzie wystarczająco dużo mieszkań do sprzedania?

Prognozowana podaż mieszkań w ciągu 12 miesięcy wyniesie powyżej 220 tysięcy lokali, jednak sprzedaż będzie przewyższać napływ nowej podaży, co może wspierać wzrost cen.

Jak się zmieniło oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do poziomu najniższego od 2022 roku, co zmniejsza obciążenie finansowe kredytobiorców i wspiera popyt na mieszkania.

Co oznacza wysoki zasób niesprzedanych lokali?

Mimo wysokiego zasobu niesprzedanych mieszkań, przewiduje się, że sprzedaż będzie rosnąć szybciej niż liczba nowych ofert, co może powoli zmniejszać ten zasób i podtrzymywać presję na wzrost cen.

Ceny mieszkań pójdą w górę? Prognoza analityków na kolejne kwartały

Erste Bank prognozuje wzrost cen mieszkań w Polsce. Oprocentowanie spada, a popyt rośnie szybciej niż podaż. Sprawdź, co czeka rynek nieruchomości.

Polska rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę ożywienia, na którą wpływa kilka czynników jednocześnie. Prognozy Erste Bank wskazują na wzrost cen mieszkań w nadchodzących kwartałach, napędzany głównie spadkiem kosztów finansowania oraz wzrostem siły nabywczej polskich gospodarstw domowych.

Dlaczego ceny mieszkań mogą pójść w górę?

Kluczowym czynnikiem wspierającym wzrost cen jest zmiana warunków kredytowania. Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do poziomu najniższego od 2022 roku, co bezpośrednio wpływa na wysokość rat spłacanych przez kredytobiorców. Rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych ze stałym oprocentowaniem wynosi obecnie około 50 procent przeciętnego wynagrodzenia. To znacznie niższy wskaźnik niż maksimum zanotowane w trzecim kwartale 2022 roku, kiedy rata sięgała 77 procent wynagrodzenia.

Równocześnie wzrost wynagrodzeń pracowników wspiera zdolność kredytową kupujących. Wyższe dochody pozwalają gospodarstwom domowym na zaciągnięcie większych kredytów i zakup droższych nieruchomości, co zwiększa popyt na rynku.

Ile mieszkań będzie dostępnych do sprzedaży?

Prognozowana podaż mieszkań w okresie 12 miesięcy wyniesie powyżej 220 tysięcy lokali. Liczba ta może wydawać się wysoka, jednak analitycy zwracają uwagę na istotne zjawisko: sprzedaż mieszkań będzie przewyższać tempo napływu nowej podaży w nadchodzących kwartałach. Oznacza to, że mieszkań będzie przybywać wolniej niż będą one sprzedawane.

Zasób niesprzedanych lokali na rynku pozostaje wysoki, jednak dynamika sprzedaży sugeruje, że ten zapas będzie się stopniowo zmniejszać. Sytuacja ta tworzy presję wzrostową na ceny — gdy kupujących jest więcej niż dostępnych mieszkań, właściciele mogą podnosić swoje oczekiwania cenowe.

Dostępność mieszkań — gdzie jesteśmy teraz?

Dostępność mieszkań, mierzona wskaźnikiem metrażu przypadającego na przeciętne wynagrodzenie, znajduje się blisko historycznych maksimów. Oznacza to, że za typowe wynagrodzenie można kupić mniej metrów kwadratowych niż zwykle. Wskaźnik ten jest odzwierciedleniem relacji między cenami a dochodami i pokazuje, jak trudno jest Polakom zakupić mieszkanie.

Parametr	Wartość
Rata kredytu (60 m kw., stałe oprocentowanie)	~50% wynagrodzenia
Maksimum raty (III kw. 2022)	77% wynagrodzenia
Różnica cen ofertowych i transakcyjnych (II kw. 2026)	9,7%
Wzrost cen r/r (hedoniczne indeksy NBP)	2-3%
Prognozowana podaż (12 m-cy)	Powyżej 220 tys. lokali
Stopa referencyjna NBP	3,75%

Co wpływa na zmianę cen mieszkań?

Hedoniczne indeksy cen mieszkań Narodowego Banku Polskiego wskazują na wzrost cen na poziomie 2–3 procent rok do roku. To wzrost umiarkowany, ale konsekwentny. Różnica między cenami, które sprzedawcy podają w ofertach, a cenami rzeczywistych transakcji wyniosła 9,7 procent w drugim kwartale 2026 roku — czyli sprzedawcy obniżają swoje oczekiwania, aby sfinalizować sprzedaż.

Stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego wynosi 3,75 procent i oczekuje się, że pozostanie na tym poziomie bez zmian. Stabilność stóp procentowych daje kredytobiorcom pewność przy planowaniu długoterminowych zobowiązań finansowych.

Co to oznacza dla potencjalnych kupujących?

Dla osób rozważających zakup mieszkania obecna sytuacja niesie zarówno szanse, jak i wyzwania. Z jednej strony, niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych zmniejsza rzeczywisty koszt finansowania nieruchomości. Rata kredytu na poziomie około 50 procent wynagrodzenia jest dla większości gospodarstw domowych do zaakceptowania, zwłaszcza jeśli dochody rosną.

Z drugiej strony, prognozowany wzrost cen mieszkań oznacza, że czekanie na spadek cen może być strategią ryzykowną. Jeśli ceny rzeczywiście pójdą w górę, to kupujący, którzy czekają, będą musieli zapłacić więcej. Jednocześnie wysoki zasób niesprzedanych lokali daje kupującym pewną swobodę negocjacyjną — mogą oni porównywać wiele ofert i wynegocjować lepsze warunki.

Dla inwestorów rynek mieszkaniowy staje się coraz bardziej atrakcyjny ze względu na perspektywę wzrostu cen i rosnący popyt. Jednak należy pamiętać, że dostępność mieszkań dla przeciętnego Polaka jest bliska historycznym maksimom trudności, co oznacza, że rynek pozostaje konkurencyjny i wymagający.