Drogi rynek mieszkań w dużych miastach: gdzie znika tania oferta

Polska rynku mieszkaniowego przechodzi wyraźną transformację: w dużych miastach dynamicznie przybywa drogich lokali, podczas gdy oferta tanich mieszkań systematycznie maleje. Zmiana ta obserwowana w lipcu 2025 roku dotyczy niemal wszystkich metropolii i ma znaczące implikacje dla kupujących, szczególnie tych poszukujących przystępnych cenowo nieruchomości.

Dramatyczny wzrost mieszkań premium w dużych miastach

Liczba mieszkań kosztujących powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy rośnie w Polsce w tempie, które nie ma precedensu w ostatnich latach. Warszawa zanotowała wzrost z 3,6 tys. do 5,2 tys. takich ofert, co stanowi wzrost o 42 procent. Podobny dynamizm obserwujemy w Trójmieście, gdzie liczba mieszkań w tej kategorii cenowej wzrosła z 2,1 tys. do 3 tys. sztuk.

Jeszcze bardziej spektakularne są wzrosty w miastach, które wcześniej nie były postrzegane jako centra rynku luksusowego. Wrocław zanotował wzrost aż o 142 procent — z 500 do 1,2 tys. mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy. Poznań wykazał wzrost o 100 procent, przechodzący z 276 do 552 ofert w tej kategorii. Kraków, mimo niższego procentowego wzrostu (35 procent), również zwiększył liczbę drogich mieszkań z 1,3 tys. do 1,8 tys.

Szczególnie interesujące są miasta, które jeszcze rok temu miały zaledwie kilkadziesiąt mieszkań w kategorii premium. Łódź zanotowała wzrost z 2 do 43 ofert, a Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia z 6 do 32. Te liczby, choć mniejsze w wartościach bezwzględnych, pokazują, że trend rozciąga się na coraz szerszą geografię Polski.

Równoczesny spadek tanich mieszkań — gdzie to się dzieje

Podczas gdy mieszkania drogie mnożą się, oferta lokali przystępnych cenowo wyraźnie się kurczy. W Warszawie liczba mieszkań poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy spadła z 5,3 tys. do 4,3 tys., czyli o 18 procent. We Wrocławiu obserwujemy identyczny spadek — z 6,2 tys. do 5,1 tys. mieszkań, również o 18 procent.

Poznań wykazał jeszcze bardziej wyraźny trend: mieszkania poniżej 12 tys. zł za metr kwadratowy spadły z 2,8 tys. do 2,2 tys., czyli o 22 procent. W Trójmieście spadek był mniejszy (12 procent), ale również wyraźny — z 3,8 tys. do 3,4 tys. lokali.

Nie wszystkie miasta idą w tym kierunku. Kraków zanotował wzrost liczby mieszkań poniżej 15 tys. zł za metr kwadratowy z 3,4 tys. do 3,5 tys. (wzrost o 4 procent). Łódź wykazała wzrost z 5,7 tys. do 6,1 tys. mieszkań poniżej 12 tys. zł za metr kwadratowy (wzrost o 7 procent). Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia również zanotowała wzrost o 9 procent — z 6,5 tys. do 7,1 tys. lokali w tej kategorii.

Średnie ceny i ogólny trend wzrostu

Średnie ceny za metr kwadratowy w dużych miastach rosną, choć w zróżnicowanym tempie. Warszawa, będąca najdroższym rynkiem, wykazała wzrost średniej ceny o 11 procent w ciągu roku, osiągając 19,8 tys. zł za metr kwadratowy w lipcu 2025. Wrocław zanotował wzrost średniej ceny o 8 procent, z ceną 15,9 tys. zł za metr kwadratowy. Trójmiasto również wykazało wzrost o 8 procent, a Poznań — o 5 procent.

Warto zwrócić uwagę, że wzrost średniej ceny w Warszawie o 11 procent w skali roku jest znaczący, szczególnie biorąc pod uwagę, że liczba mieszkań poniżej 15 tys. zł spadła — to sugeruje, że wzrost średniej napędzany jest przez pojawienie się znacznej liczby drogich mieszkań.

Miasto	Mieszkania powyżej 20 tys. zł/mkw. (lipiec 2025)	Mieszkania poniżej progu taniego (lipiec 2025)	Średnia cena mkw. (lipiec 2025)	Wzrost średniej ceny r/r
Warszawa	5,2 tys. (+42%)	4,3 tys. (-18%)	19,8 tys. zł	+11%
Wrocław	1,2 tys. (+142%)	5,1 tys. (-18%)	15,9 tys. zł	+8%
Trójmiasto	3 tys. (+42%)	3,4 tys. (-12%)	b.d.	+8%
Poznań	552 (+100%)	2,2 tys. (-22%)	b.d.	+5%
Kraków	1,8 tys. (+35%)	3,5 tys. (+4%)	b.d.	b.d.
Łódź	43 (wzrost z 2)	6,1 tys. (+7%)	b.d.	b.d.
GZM	32 (wzrost z 6)	7,1 tys. (+9%)	b.d.	b.d.

Co to oznacza dla kupujących i rynku

Zmiana struktury rynku mieszkaniowego w polskich metropoliach ma głębokie konsekwencje dla różnych grup nabywców. Osoby poszukujące tanich mieszkań w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu napotykają coraz mniejszy wybór — spadek liczby ofert oznacza, że konkurencja między sprzedającymi słabnie, a potencjalne ceny mogą rosnąć szybciej niż dotychczas.

Jednocześnie pojawienie się tak dużej liczby mieszkań premium w miastach, które wcześniej tego nie oferowały (Wrocław, Poznań), sugeruje, że deweloperzy i inwestorzy widzą potencjał w budowaniu wyższej klasy nieruchomości. To może oznaczać, że polskie metropolie przyciągają bogatszych kupujących lub że istniejący mieszkańcy chętniej inwestują w ulokowanie kapitału w nieruchomościach premium.

Dla kupujących szukających tanich mieszkań oznacza to konieczność rozszerzenia poszukiwań poza główne miasta lub zaakceptowanie wyższych cen. Dla inwestorów rynek premium wydaje się bardziej obiecujący — liczba takich ofert rośnie szybciej niż liczba tanich mieszkań, co sugeruje wyższą dynamikę tego segmentu.

Wyjątkami na mapie są Kraków, Łódź i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie oferta tanich mieszkań utrzymuje się lub rośnie. Te miasta mogą stać się alternatywą dla kupujących z ograniczonym budżetem, którzy poszukują nieruchomości w dużym ośrodku miejskim.