Czy stare mieszkania są teraz dobrą inwestycją?

Tak. Starsze mieszkania są tańsze od nowych (średnio 15 500 zł/m² na rynku wtórnym wobec 16 000 zł/m² na pierwotnym), a termomodernizacja może obniżyć koszty ogrzewania o 40%, co zwiększa ich rentowność.

Jakie są prognozy wzrostu cen mieszkań w drugiej połowie 2026 roku?

Eksperci prognozują wzrost cen na poziomie 2–4% rok do roku. Wzrost będzie umiarkowany, co stwarza okazję do inwestycji przed potencjalnym przyspieszeniem.

Jakie nowe przepisy dotyczą wynajmu krótkoterminowego?

Od 2026 roku właściciele będą zobowiązani do rejestracji najmu krótkoterminowego w gminach. Brak rejestracji grozi karą do 50 000 zł, ale przepisy zniosły ograniczenia wspólnot mieszkaniowych na ten rodzaj wynajmu.

Ile można zaoszczędzić na podatku przy zakupie pierwszego mieszkania?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego przysługuje zwolnienie z 2% podatku PCC. Na mieszkaniu warte 1 mln zł oszczędność wyniesie 20 000 zł.

Jak zmienia się stawka podatku przy nabyciu kolejnych mieszkań?

Przy zakupie szóstego i kolejnych mieszkań obowiązuje podwyższona stawka 6% podatku PCC, co znacząco zwiększa koszty dla inwestorów portfelowych.

Stare mieszkania zyskują na wartości: nowe trendy na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości zmienia się. Starsze mieszkania przyciągają inwestorów dzięki niższym cenom i możliwości modernizacji.

Polska rynek nieruchomości przechodzi transformację, w której starsze mieszkania tracą status „gorszej opcji” i stają się atrakcyjnym celem dla inwestorów szukających wartości za rozsądną cenę.

Dlaczego inwestorzy zwracają uwagę na starsze mieszkania?

Różnica w cenach między rynkiem pierwotnym a wtórnym stanowi kluczowy argument dla osób poszukujących okazji. Średnia cena ofertowa nowych mieszkań wynosi 16 000 zł za metr kwadratowy, podczas gdy na rynku wtórnym w dużych miastach można znaleźć oferty za 15 500 zł/m². Ta różnica 500 zł/m² wydaje się niewielka, ale na mieszkaniu o powierzchni 50 metrów kwadratowych oznacza oszczędność 25 000 zł.

Jednak rzeczywista wartość starszych nieruchomości ujawnia się po uwzględnieniu potencjału modernizacji. Termomodernizacja — kompleksowy proces izolacji termicznej budynku — może zmniejszyć koszty ogrzewania aż o 40%. W Polsce, gdzie ogrzewanie stanowi znaczną część wydatków mieszkaniowych, taka redukcja przekłada się na konkretne oszczędności przez całe lata użytkowania mieszkania.

Jak wygląda sytuacja na rynku w drugiej połowie 2026 roku?

Prognozy wskazują na wzrost cen mieszkań na poziomie 2–4% rok do roku w okresie od lipca do grudnia 2026 roku. Ten umiarkowany wzrost ma miejsce w kontekście inflacji na poziomie 2,5% (czerwiec 2026), co oznacza, że wzrost cen nieruchomości nieznacznie przewyższa ogólny wzrost cen w gospodarce.

Stopy procentowe RPP wynoszące 3,75% oraz WIBOR na poziomie około 3,8% (lipiec 2026) wpływają na koszty finansowania zakupu. Dla osób biorących kredyt hipoteczny oprocentowanie pozostaje na poziomie umożliwiającym podjęcie decyzji inwestycyjnej, choć wyższe niż w okresach poprzednich.

Parametr	Wartość
Średnia cena rynek pierwotny	16 000 zł/m²
Średnia cena rynek wtórny	15 500 zł/m²
Prognoza wzrostu cen H2 2026	2–4% r/r
Stopa RPP	3,75%
WIBOR	~3,8%
Inflacja (czerwiec 2026)	2,5%

Nowe przepisy a najem krótkoterminowy — szansa dla inwestorów

Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym wprowadza obowiązek rejestracji tego rodzaju wynajmu w gminach. Sankcja za niezarejestrowanie wynajmu krótkoterminowego wynosi do 50 000 zł, co stanowi poważne ostrzeżenie dla osób prowadzących tę działalność bez formalności.

Jednocześnie projekt ustawy usunął przepisy, które wcześniej blokowały wspólnoty mieszkaniowe w zakazywaniu najmu krótkoterminowego. Ta zmiana otwiera drzwi dla właścicieli, którzy chcą wynajmować mieszkania na krótkie okresy bez ryzyka, że wspólnota mieszkaniowa będzie im to zabraniać. Dla inwestorów posiadających starsze mieszkania w dobrych lokalizacjach to oznacza możliwość dywersyfikacji przychodów — połączenia wynajmu długoterminowego z sezonowym lub krótkoterminowym.

Ulgi podatkowe przy zakupie — ile można zaoszczędzić?

System podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) uległ zmianom, które mogą znacząco wpłynąć na decyzje inwestycyjne. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego mogą liczyć na zwolnienie z 2% podatku PCC. Przy cenie mieszkania wynoszącej 1 mln zł oszczędność wyniesie 20 000 zł.

Jednak sytuacja zmienia się radykalnie dla inwestorów portfelowych. Przy nabyciu szóstego i każdego kolejnego mieszkania obowiązuje podwyższona stawka 6% podatku PCC. Ta progresywna stawka ma na celu zniechęcenie do masowego skupiania nieruchomości przez pojedyncze osoby, ale dla tych, którzy zdecydują się na tę strategię, stanowi znaczący dodatkowy koszt.

Co to oznacza dla Ciebie jako potencjalnego inwestora?

Jeśli rozważasz zakup mieszkania, obecna sytuacja rynkowa oferuje kilka praktycznych wskazówek. Po pierwsze, starsze mieszkania na rynku wtórnym mogą być lepszą opcją finansową niż nowe nieruchomości, szczególnie jeśli planujesz modernizację. Zwrot z inwestycji w termomodernizację może być szybszy, niż się wydaje — przy 40% redukcji kosztów ogrzewania.

Po drugie, jeśli jesteś właścicielem mieszkania i rozważasz najem krótkoterminowy, upewnij się, że zarejestrujesz go w gminie. Kara do 50 000 zł to nie tylko kwestia formalności, ale realne zagrożenie dla Twoich finansów. Jednocześnie nowe przepisy dają Ci większą swobodę — wspólnota mieszkaniowa nie będzie mogła Ci zakazać tego rodzaju wynajmu.

Po trzecie, jeśli planujesz budować portfel nieruchomości, warto zaplanować zakupy strategicznie. Pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego da Ci oszczędność 20 000 zł na podatku, ale każde kolejne będzie kosztowało więcej ze względu na podwyższoną stawkę 6% PCC. Warto więc rozważyć, czy bardziej opłacalna będzie koncentracja na mniejszej liczbie nieruchomości o wyższej rentowności, czy ekspansja portfela mimo wyższych kosztów podatkowych.

Projekt zmian w ustawie o najmie wprowadza także możliwość wypowiedzenia umowy najmu po zaledwie 1 miesiącu zaległości (zamiast dotychczasowych 3 miesięcy). To ułatwia właścicielom reagowanie na problemy z płatnościami, ale jednocześnie daje lokatorom mniej czasu na rozwiązanie trudności finansowych.