Silver Tsunami: jak demografia zmienia ceny domów w Niemczech i co grozi Polsce

Pokolenie baby boomers zaczyna sprzedawać swoje domy, a niemiecki rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę — już nie wzrostu, lecz przystosowania się do zmian demograficznych, które ekonomiści przewidywali ponad dwie dekady temu.

Analiza przeprowadzona przez LBS Nordwest w Dolnej Saksonii pokazuje, że faza boomu rozpoczęta w 2004 roku, kiedy ceny nieruchomości mieszkaniowych niemal nieustannie rosły, osiągnęła swój szczyt. W niektórych miastach i powiatach obserwuje się już wyraźne spadki cen ofertowych używanych domów jednorodzinnych i domów szeregowych — zjawisko, które pośrednicy nieruchomości określili mianem „Silver Tsunami”, czyli „srebrnego tsunami”.

Pierwsze oznaki spadków cen w Niemczech

Dane z niemieckiego rynku są jednoznaczne. W mieście Wolfsburgu, słynącym z produkcji Volkswagena, średnie ceny ofertowe używanych domów jednorodzinnych od kwietnia 2025 roku do końca marca tego roku spadły o 5 procent. To dopiero początek — w Goslarze spadek wyniósł 10 procent, a w powiecie Harburg aż 11 procent.

Jeszcze bardziej dramatyczne są zmiany na rynku domów szeregowych. W Salzgitterze ceny obniżyły się o 12 procent w ciągu zaledwie sześciu miesięcy (od końca września 2025 roku do początku kwietnia tego roku). Powiat Wolfenbüttel doświadczył jeszcze większego spadku — średnio 19 procent w tym samym okresie.

W gęsto zaludnionych regionach sytuacja jest bardziej stabilna, ale również mniej dynamiczna niż w przeszłości. W uniwersyteckiej Vechcie, która stanowi centrum regionu metropolitalnego Nordwest liczącego 2,8 miliona mieszkańców, ceny spadły zaledwie o 1 procent w ciągu 12 miesięcy. Powiat Osnabrück zanotował wzrost jedynie 2 procent, a powiat Oldenburg pozostał bez zmian.

Szczególnie interesujące jest to, że słabsze strukturalnie regiony doświadczają największych spadków. W powiecie Lüchow-Dannenberg średnia cena ofertowa używanych mieszkań własnościowych wynosi już tylko 119 tysięcy euro — co stanowi równowartość zaledwie dwóch lokalnych rocznych dochodów netto.

Dlaczego demografia zmienia rynek nieruchomości?

Zmiana, która teraz rozgrywa się na niemieckim rynku, jest naturalną konsekwencją zmian powojennych w liczbie urodzeń. Po zakończeniu II wojny światowej w latach 1947–1950 nastąpił pierwszy wzrost liczby urodzeń w Niemczech. Osoby urodzone w tamtym okresie mają dziś od 76 do 79 lat — wiek, w którym wielu właścicieli jest zmuszonych sprzedawać swoje domy.

Jak wyjaśnia Thomas Beyerle, profesor gospodarki i badań nad nieruchomościami w Wyższej Szkole w Biberach: „To, co obserwujemy obecnie, jest jedynie przedsmakiem przyszłego rozwoju sytuacji”. Dla wielu osób w tym wieku własny dom staje się ciężarem. Artroza, zapalenie stawów i inne dolegliwości sprawiają, że praca w ogrodzie staje się uciążliwa. Część z nich wymaga stałej opieki — dla nich pożegnanie z własnym domem jest ulgą, a nie tragedią.

Kiedy będzie szczyt fali sprzedaży?

Obecna sytuacja to dopiero wstęp do większych zmian. Prawdziwa fala sprzedaży rozpocznie się około 2030 roku, gdy pierwsi przedstawiciele drugiej fali baby boomers — urodzeni w latach 1955–1967 — osiągną wiek 75 lat. Od tego momentu liczba domów jednorodzinnych, domów szeregowych i mieszkań własnościowych wystawianych na sprzedaż będzie z roku na rok rosnąć.

Szczyt przypadnie na lata 2037–2042, ponieważ w Niemczech w latach 1962–1967 rodziły się najliczniejsze roczniki — w każdym z nich przychodziło na świat ponad milion dzieci. Jak podkreśla Beyerle: „Za 11 lat na sprzedaż może trafić szczególnie dużo nieruchomości, ponieważ baby boomers stanowią znaczną część właścicieli nieruchomości w Niemczech”.

Według analizy berlińskiego portalu pośrednictwa nieruchomości Jacasa przedstawiciele ostatnich licznych roczników posiadają obecnie około 32 procent wszystkich nieruchomości mieszkalnych w Niemczech zajmowanych przez ich właścicieli. To oznacza, że gdy ta grupa zacznie masowo sprzedawać, podaż na rynku wzrośnie dramatycznie.

Jak zmiana demografii wpłynie na różne regiony?

Kluczowe pytanie brzmi: czy ceny domów wszędzie spadną? Odpowiedź ekspertów jest zróżnicowana i zależy od lokalizacji.

Typ regionu	Prognoza cen	Uzasadnienie
Duże aglomeracje (Berlin, Hamburg, Frankfurt, Kolonia, Stuttgart, Düsseldorf)	Wzrost cen	Popyt będzie przewyższać podaż nawet w 2040 roku
Regiony gęsto zaludnione, uniwersyteckie	Stagnacja, wzrost poniżej 3%	Ceny stoją w miejscu lub rosną bardzo powoli
Słabe strukturalnie powiaty	Spadek cen	Kurczejąca się populacja i mała podaż pracy
Regiony o kurczejącej się liczbie mieszkańców	Duża presja na ceny	Dodatkowa fala podaży będzie działać hamująco

Ekonomista rynku nieruchomości Günter Vornholz z firmy ImmobilienResearch Vornholz wyjaśnia: „W dużych aglomeracjach, takich jak Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Kolonia czy Stuttgart, popyt na nieruchomości mieszkaniowe będzie jeszcze w 2040 roku przewyższał podaż, dlatego w dłuższej perspektywie ceny będą nadal rosły”.

Natomiast w regionach słabych strukturalnie sytuacja będzie zupełnie inna. „W powiatach o słabej gospodarce i niewielkim zapotrzebowaniu na wysoko wykwalifikowanych i dobrze zarabiających pracowników popyt na domy i mieszkania własnościowe będzie generalnie spadał” — mówi Vornholz.

Roland Gisinger, dyrektor zarządzający grupy HW Baufi Finanzgruppe z Wiesbaden, potwierdza tę prognozę: „W regionach, w których liczba mieszkańców się kurczy, należy oczekiwać, że dodatkowa fala podaży będzie działała na ceny hamująco. W silnych gospodarczo aglomeracjach natomiast popyt powinien pozostać stabilny, dlatego efekt ten będzie tam znacznie mniejszy”.

Co to oznacza dla właścicieli i kupujących?

Dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą sprzedać swoje domy w nadchodzących latach, sytuacja będzie coraz trudniejsza. Jak mówi Gisinger: „Czasy, gdy niemal każda nieruchomość, niezależnie od jej stanu i lokalizacji, bez problemu znajdowała nabywcę, mogą zbliżać się do końca”.

To oznacza, że właściciele będą musieli być bardziej elastyczni w kwestii ceny i zainteresować się lepszym przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Pośrednicy nieruchomości już teraz apelują do przedstawicieli pokolenia baby boomers, aby zlecili sprzedaż swoich nieruchomości, zanim ceny gwałtownie spadną — szczególnie w słabszych regionach.

Dla kupujących natomiast Silver Tsunami może być szansą. W słabszych strukturalnie regionach będzie więcej ofert i większa możliwość negocjacji ceny. W dużych miastach sytuacja będzie odwrotna — konkurencja między kupującymi pozostanie wysoka.

Najnowsza analiza rynku przeprowadzona przez vdp — Związek Banków Hipotecznych, oparta na faktycznie przeprowadzonych transakcjach w ubiegłym roku, pokazuje, że w 2025 roku ceny nieruchomości mieszkaniowych w całych Niemczech wzrosły średnio o 4,2 procent. Za wzrost odpowiadał jednak przede wszystkim silny popyt inwestorów profesjonalnych na budynki wielorodzinne. To oznacza, że ogólne dane mogą maskować rzeczywistą sytuację na rynku domów jednorodzinnych i mieszkań własnościowych.

Implikacje dla polskiego rynku nieruchomości

Polska znajduje się kilka lat za Niemcami w cyklu demograficznym, ale trendy są podobne. Polskie pokolenie baby boomers (osoby urodzone w latach 1950–1960) dopiero zbliża się do wieku, w którym mogą rozważać sprzedaż nieruchomości. Oznacza to, że polska rynku nieruchomości czeka podobna transformacja, choć z pewnym opóźnieniem czasowym.

Warto już teraz obserwować niemiecki rynek jako laboratorium dla potencjalnych zmian w Polsce. Regiony słabsze gospodarczo w Polsce — podobnie jak w Niemczech — mogą doświadczyć większej presji na ceny, podczas gdy duże aglomeracje (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań) będą prawdopodobnie bardziej odporne na spadki dzięki utrzymującemu się popytowi.