Mieszkania z schronieniami za 2 lata. Co zmienia się na rynku

Obowiązkowe miejsca schronienia w nowych mieszkaniach trafią na polski rynek za około dwa lata, a ich wprowadzenie zmieni sposób projektowania i budowania bloków mieszkalnych. To wynika z wywiadu z Grzegorzem Kaweckim, prezesem spółki Pekabex Development, którego przeprowadził portal Money.pl.

Zmiana przepisów nie jest kwestią dobrej woli deweloperów, lecz wymogiem prawnym wprowadzonym w odpowiedzi na zagrożenia geopolityczne. Od 2024 roku każdy deweloper, który składa wniosek o pozwolenie na budowę, musi zapewnić bezpieczne schronienie dla mieszkańców. Wymóg ten wpłynie zarówno na koszt budowy, jak i na sposób projektowania przestrzeni mieszkaniowych.

Jak będą wyglądać nowe schronienia w blokach?

Miejsca schronienia nie będą oddzielnymi pomieszczeniami, lecz funkcją dual-use — czyli garaże podziemne zyskają dodatkową rolę schronu. W zależności od wielkości inwestycji, deweloperzy muszą zapewnić proporcjonalną przestrzeń, co oznacza użycie mocniejszego betonu i bardziej zaawansowanych rozwiązań konstrukcyjnych.

To praktyczne podejście ma kilka zalet. Po pierwsze, nie wymaga budowy dodatkowych pomieszczeń, które byłyby niewykorzystane w czasach pokoju. Po drugie, garaż podziemny naturalnie zapewnia ochronę przed zagrożeniami zewnętrznymi. Po trzecie, rozwiązanie to jest ekonomicznie bardziej opłacalne niż budowanie odrębnych schronów.

Zmiany klimatu wymuszają rewolucję w materiałach budowlanych

Równie ważną zmianą jest odpowiedź budownictwa na ekstremalne upały. W Polsce temperatury sięgające 40 stopni Celsjusza mają stać się normą, a nie wyjątkiem. To wymaga zmian w sposobie projektowania i wyboru materiałów do budowy mieszkań.

Nowe przepisy dotyczące efektywności energetycznej podwyższyły normy izolacji termicznej. Paradoksalnie, lepiej izolowany budynek — działający jak „termos” — jest chłodniejszy latem. Deweloperzy stosują zatem:

• Nowoczesne okna z szkłem o lepszych parametrach, które nie przepuszcza ciepła do środka
• Zielone dachy stanowiące naturalną izolację
• Prefabrykowane ściany z elewacją wykonywaną w fabryce, pozbawioną mostków termicznych
• Beton o niskim przewodzeniu ciepła, który lepiej pełni funkcję izolacyjną

Kluczowa różnica w stosunku do przeszłości polega na tym, że rozwiązania te nie opierają się na zaawansowanych technologiach, lecz na optymalizacji materiałów. Prezes Kawecki podkreśla, że „odpowiedzią na gorąco nie są niespotykane dotąd technologie, ale optymalizacja”.

Fotowoltaika nie rozwiąże problemu energetycznego

Wielu inwestorów liczy na to, że panele słoneczne zasilą klimatyzację i zmniejszą zużycie prądu z sieci. Rzeczywistość jest mniej optymistyczna. Z doświadczeń Pekabex Development wynika, że fotowoltaika jest w stanie zbilansować maksymalnie 30 proc. zapotrzebowania energetycznego budynku.

To jednak nie oznacza, że instalacja paneli jest bezużyteczna. Energia słoneczna może zasilać oświetlenie części wspólnych — korytarzy, piwnic czy garaży — co znacznie ogranicza zużycie prądu z sieci tradycyjnej. W dobie rosnącego zapotrzebowania na energię i ryzyka przerw w dostawach prądu, nawet 30 proc. redukcji jest wartościowe.

Jak rynek mieszkaniowy reaguje na te zmiany?

Czynnik wpływu	Obserwacja rynkowa	Prognoza
Obowiązkowe schronienia	Wymóg prawny od 2024 r.	Mieszkania na rynku za ~2 lata
Koszty budowy	Wysokie, ale stabilne	Brak drastycznego wzrostu cen
Migracja z Ukrainy	15% mieszkańców Warszawy	Wpływ na rynek najmu, nie na inwestycje
Konflikt na Bliskim Wschodzie	Brak bezpośredniego wpływu	Ceny nie rosną dynamicznie
Fotowoltaika	Pokrywa 30% zapotrzebowania	Ogranicza zużycie z sieci

Co to oznacza dla kupujących mieszkania?

Prezes Pekabex Development ma dobrą wiadomość dla tych, którzy planują zakup mieszkania w najbliższych miesiącach: nie ma pośpiechu. Choć jego opinia może być niepopularna wśród kolegów z branży, uważa on, że ceny mieszkań nie będą rosnąć drastycznie.

Rynek znajduje się w fazie stabilizacji. Przez lata napędzały go programy pomocowe rządu, ale gdy ich nie ma, rynek sam się reguluje i dochodzi do pewnego stałego poziomu. Ceny rosną „ruchem jednostajnie przyspieszonym”, czyli systematycznie, ale nie skokami.

Dane NBP i GUS potwierdzają tę obserwację — w największych miastach ceny nowych mieszkań rosły o kilka procent, ale pojawiały się też spadki (np. we Wrocławiu i Krakowie). To świadczy o zróżnicowaniu rynku i braku paniki cenowej.

Czy migracja z Ukrainy zmienia rynek?

Uchodźcy wojenni z Ukrainy stanowią znaczącą grupę — w Warszawie szacuje się ich nawet na 15 proc. mieszkańców. Ich przyjazd miał duże znaczenie dla rynku najmu, zapełniając dostępne lokale. Jednak czy to przekłada się na wzrost cen mieszkań?

Prezes Kawecki nie jest tego pewny. Choć teoretycznie można by oczekiwać, że inwestorzy będą kupować mieszkania pod wynajem migrantom, w praktyce jest to bardzo duże ryzyko. Część uchodźców może wrócić do siebie lub przenieść się dalej, co czyniłoby taką inwestycję nieopłacalną. Dlatego nie widać masowego nabywania mieszkań stricte pod wynajem dla migrantów.

Perspektywa na kolejne lata

Polska rynek mieszkaniowy czeka transformacja zarówno z powodów bezpieczeństwa, jak i klimatycznych. Pierwsze mieszkania z obowiązkowymi schronieniami trafią na rynek za około dwa lata, co będzie przełomowym momentem dla branży.

Jednocześnie, materiały budowlane i technologie izolacyjne będą się rozwijać w odpowiedzi na ekstremalne temperatury. Kupujący powinni oczekiwać, że nowe mieszkania będą droższe w budowie, ale bardziej komfortowe w użytkowaniu — zarówno pod względem bezpieczeństwa, jak i efektywności energetycznej.

Dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie teraz, to dobry moment — ceny nie rosną dynamicznie, a rynek jest stabilny. Dla tych, którzy mogą czekać, perspektywa dwóch lat przyniesie mieszkania z lepszymi parametrami izolacyjnymi i wbudowaną ochroną.