Sprzedaż mieszkań przyspiesza, podaż deweloperów się kurczy

Rynek mieszkaniowy w Polsce przechodzi spektakularny zwrot: po latach nadpodaży deweloperskiej, po raz pierwszy od dłuższego czasu sprzedaż mieszkań przewyższa nową podaż. Dane z pierwszych siedmiu miesięcy 2026 roku pokazują, że nabywcy kupują mieszkania szybciej niż deweloperzy je wprowadzają — różnica wyniosła 15 proc. na korzyść sprzedaży. To fundamentalna zmiana wobec ubiegłego roku, kiedy sytuacja była dokładnie odwrotna: podaż przewyższała sprzedaż aż o 33 proc.

Sprzedaż przyspiesza, a podaż maleje — co się dzieje na rynku?

W lipcu 2026 roku firmy deweloperskie działające na siedmiu głównych rynkach Polski — Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach — sprzedały ponad 4,4 tys. mieszkań. To wzrost o niemal 12 proc. w porównaniu z lipcem ubiegłego roku. Jednocześnie nowa podaż uległa znacznemu ograniczeniu: deweloperzy wprowadzili zaledwie 3 tys. lokali, co stanowi drugi najniższy wynik w całym 2026 roku.

Eksperci zauważają, że to niezwykła sytuacja — zwykle na rynku nieruchomości obserwujemy albo wzrost podaży w odpowiedzi na popyt, albo spadek sprzedaży przy nadpodaży. Tutaj mamy coś innego: deweloperzy świadomie ograniczają liczbę nowych mieszkań, bo widzą, że rynek je chłonie. Całkowita oferta na koniec lipca skurczyła się do około 59 tys. lokali, przełamując trwający przez trzy miesiące trend wzrostowy.

Dlaczego deweloperzy zmienili strategię?

Zmiana podejścia deweloperów wynika z kilku czynników. Po pierwsze, rynek hipoteczny utrzymuje się na wysokim poziomie aktywności — nabywcy mają dostęp do kredytów i chętnie je biorą. Po drugie, zainteresowanie zakupem mieszkań jest wyjątkowo duże, co potwierdzają dane z rynku wtórnego: w lipcu Otodom odnotował ponad 100 tys. aktywności (odpowiedzi na ogłoszenia o sprzedaży).

Deweloperzy reagują na tę sytuację racjonalnie: zamiast zalewać rynek nową podażą i obniżać ceny, wprowadzają mieszkania bardziej selektywnie. Warto jednak zwrócić uwagę na ważny szczegół — nowe mieszkania wprowadzane na rynek w ostatnich miesiącach są wyraźnie droższe od średniej rynkowej. To sugeruje, że firmy budowlane stawiają na wyższą marżę przy mniejszych wolumenach, zamiast na masową sprzedaż taniej.

Jak sytuacja wygląda w poszczególnych miastach?

Krajowe dane uśrednione nie oddają pełnego obrazu — różnice między poszczególnymi rynkami lokalnymi są znaczne. Oto szczegółowy przegląd:

Miasto	Sprzedaż w lipcu	Nowa podaż	Średnia cena nowych lokali	Uwagi
Trójmiasto	ponad 700	niska	14,1 tys. zł/mkw	Najlepszy wynik od 3 lat; najtańsze mieszkania od początku roku
Wrocław	ponad 800	120 wprowadzeń	brak danych	Najlepsza sprzedaż w roku; oferta spadła do 7,6 tys. lokali
Warszawa	brak dokładnych danych	średnia 57 mkw	18,7 tys. zł/mkw	Mieszkania większe niż w Q2; cena poniżej średniej warszawskiej (20 tys. zł/mkw)

Trójmiasto zanotowało najlepszy miesięczny wynik sprzedażowy od trzech lat, przekraczając poziom 700 sprzedanych mieszkań. Ostatni raz tak wysoki wynik notowano tam w 2023 roku, podczas funkcjonowania rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Równocześnie deweloperzy wprowadzili na rynek trójmiejski mieszkania najtańsze od początku roku — średnia cena wyniosła 14,1 tys. zł za metr kwadratowy.

Podobna sytuacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odnotowano najlepszą sprzedaż w tym roku (ponad 800 mieszkań), ale przy skrajnie niskim napływie nowych lokali — zaledwie 120 wprowadzeń. To doprowadziło do drastycznego spadku wrocławskiej oferty do 7,6 tys. mieszkań.

Warszawa podąża inną strategią. Deweloperzy wprowadzają tam mieszkania większe niż w poprzednim kwartale (średnio 57 mkw wobec 51 mkw w Q2), dbając jednocześnie o atrakcyjność cenową. Przez drugi miesiąc z rzędu nowa warszawska podaż charakteryzowała się średnią ceną 18,7 tys. zł za metr kwadratowy — wartością poniżej średniej rynkowej dla stolicy wynoszącej 20 tys. zł za metr kwadratowy.

Co to oznacza dla kupujących?

Zmieniająca się dynamika rynku ma konkretne konsekwencje dla osób planujących zakup mieszkania:

Rosnące obawy przed podwyżkami cen. Wysokie tempo rezerwacji mieszkań wskazuje z jednej strony na obawy nabywców, że ceny będą dalej rosnąć. To motywuje do szybszych decyzji zakupowych, nawet jeśli oferta się kurczy. Jeśli planujesz zakup, warto monitorować ceny w swoim mieście — mogą się zmieniać szybciej niż dotychczas.

Mniejszy wybór, ale więcej negocjacji. Mniej dostępnych mieszkań oznacza mniejszy wybór dla kupujących, ale jednocześnie — w miastach takich jak Trójmiasto czy Wrocław — deweloperzy wprowadzają tańsze lokale. To może być okazja do znalezienia lepszych warunków, jeśli będziesz aktywnie szukać.

Zróżnicowanie między miastami. Sytuacja w Warszawie różni się od Trójmiasta czy Wrocławia. W stolicy deweloperzy stawiają na mieszkania większe i utrzymują ceny poniżej średniej, podczas gdy w mniejszych miastach oferują tańsze lokale. Warto porównać dostępne opcje w swoim regionie.

Aktywność na rynku hipotecznym. Utrzymujący się wysoki poziom aktywności na rynku kredytów hipotecznych oznacza, że finansowanie zakupu mieszkania pozostaje dostępne. To czyni rynek bardziej przystępnym dla potencjalnych kupujących, choć warunki kredytów mogą się zmieniać.

Czy to koniec kryzysu na rynku mieszkaniowym?

Dane z lipca 2026 roku sugerują, że rynek przechodzi przełom. Po latach, kiedy deweloperzy wprowadzali na rynek znacznie więcej mieszkań niż zdołali sprzedać, sytuacja się odwróciła. Sprzedaż przewyższa podaż, a firmy budowlane świadomie ograniczają nowe wprowadzenia.

Jednak eksperci ostrzegają przed zbyt optymistyczną interpretacją. Choć oferta się kurczy, nowe mieszkania są droższe od średniej rynkowej — to może oznaczać, że ceny będą rosnąć. Jednocześnie wysokie zainteresowanie zakupem (ponad 100 tys. aktywności w lipcu) wskazuje na gotowość nabywców do płacenia wyższych cen, jeśli będą obawiać się dalszych podwyżek.

Rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w nową fazę: zamiast walki o ceny w warunkach nadpodaży, mamy do czynienia z rynkiem nabywcy przechodzącym w rynek sprzedającego. To zmienia zasady gry zarówno dla deweloperów, jak i dla kupujących.