Zakaz podnoszenia ceny mieszkania. Nowe zasady dla deweloperów

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nową wersję projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – to największa od lat próba uregulowania relacji między deweloperami a klientami. Projekt wprowadza szereg zmian, które mogą fundamentalnie zmienić zasady gry na rynku nieruchomości.

Zakaz podnoszenia ceny – czym się różni nowa wersja od poprzedniej?

Kluczową zmianą jest rozszerzenie zakazu podnoszenia ceny. Pierwsza wersja projektu zakazywała wyłącznie waloryzacji, ale aktualna wersja zabrania każdego podwyższenia ceny, w tym waloryzacji. Dla wielu nabywców to rozwiązanie wydaje się jasne i chroniące ich interesy – cena ustalona w umowie ma pozostać niezmieniona.

Jednak rozwiązanie to wzbudza znaczne kontrowersje wśród ekspertów. Radca prawny Przemysław Dziąg z Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej wskazuje, że sformułowanie przepisu może zostać odczytane zbyt szeroko. Zakaz „każdego zwiększenia ceny” może obejmować również sytuacje, które są uzasadnione – takie jak:

• prace dodatkowe zamówione przez samego nabywcę,
• zmiana stawki VAT wynikająca z ustawy,
• rozliczenie rzeczywistej powierzchni powykonawczej,
• zmiany wymagane przez przepisy prawa.

Ekspert KIG postuluje, aby przepis wyraźnie dopuszczał zmianę ceny wynikającą z wymienionych wyżej przyczyn, zamiast wprowadzać całkowity zakaz.

Problem z różnicą powierzchni – nieoczekiwana konsekwencja

Jednym z najbardziej praktycznych problemów, jaki niesie ze sobą projekt, jest kwestia rozliczenia powierzchni mieszkania. Adwokat dr Joanna Barzykowska zwraca uwagę na specyfikę procesu budowlanego – mieszkanie czy dom, który powstaje na budowie, rzadko odpowiada dokładnie wymiarom z projektu. Różnice wynikają nie z winy dewelopera, ale ze specyfiki pracy na placu budowy.

Dziś system działa na zasadzie wzajemności: jeśli lokal ma mniejszą powierzchnię niż w umowie, deweloper zwraca klientowi pieniądze. Jeśli natomiast mieszkanie ma powierzchnię większą, różnicę dopłaca nabywca. To rozwiązanie opiera się na zasadzie sprawiedliwości obu stron umowy.

Projekt zakazu podnoszenia ceny może jednak uniemożliwić to rozliczenie. Jeśli mieszkanie będzie o kilka metrów większe, a deweloper nie będzie mógł podnieść ceny, może to prowadzić do:

• konieczności aneksowania umów deweloperskich,
• sporów prawnych o interpretację przepisu,
• potencjalnych strat dla deweloperów, którzy nie będą mogli rozliczyć rzeczywistych kosztów.

Portal Dom – od porównywania cen do oceny rzetelności dewelopera

Drugą istotną zmianą jest transformacja portalu Dom. Narzędzie, które pierwotnie miało służyć do porównywania cen transakcyjnych, staje się bazą informacji o rzetelności deweloperów. Portal będzie zawierać dane dotyczące:

Informacja	Znaczenie dla nabywcy
Terminowość realizacji inwestycji	Ocena, czy deweloper dotrzymuje harmonogramu
Decyzje prezesa UOKiK	Historia kar i postępowań konkurencyjnych
Nadzór budowlany	Informacje o kontrolach i uwagach
Powiązania kapitałowe	Transparentność struktury właścicielskiej
Odstąpienia od umów	Historia sporów z nabywcami

To rozwiązanie ma potencjał, aby znacznie zwiększyć przejrzystość rynku. Nabywcy będą mogli łatwo sprawdzić reputację dewelopera przed podpisaniem umowy. Firmy branżowe mogą na podstawie tych danych tworzyć rankingi deweloperów, co dodatkowo wzmocni presję na utrzymanie wysokich standardów.

Opóźnienia – kto będzie odpowiedzialny za podanie przyczyn?

Projekt zakłada, że przy informacjach o opóźnieniach w portalu Dom znajdą się ich przyczyny. To zmiana, o którą walczyli deweloperzy, chcąc wyjaśnić, że opóźnienia czasem wynikają z przyczyn leżących po stronie nabywcy, organów publicznych lub sił wyższych.

Jednak adwokat Adam Rusiłowicz wyraża wątpliwości: trudno założyć, że deweloper sam będzie na siebie „donosił”, podając przyczyny opóźnienia. Ponadto przyczyny są często złożone i mogą wymagać obszernego postępowania dowodowego, aby określić, kto i w jakim okresie odpowiada za opóźnienie.

Z drugiej strony Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że ta zmiana wpłynie na poprawę wiarygodności informacji. W tle tego sporu są toczące się sprawy sądowe o miliony złotych za opóźnienia, przenoszenie własności i odszkodowania – odpowiedź na pytanie o przyczynę opóźnienia jest kluczowa dla wskazania winnego.

Spółki celowe – pięcioletni okres odpowiedzialności

Projekt wprowadza przepisy zwiększające odpowiedzialność spółek celowych i ich wspólników. Powszechną praktyką deweloperów jest powoływanie spółek akcyjnych na potrzeby realizacji pojedynczej inwestycji i likwidowanie ich po jej zakończeniu. Niektórzy wskazują podmiot przejmujący odpowiedzialność za roszczenia z tytułu rękojmi za wady, ale nie wszyscy.

Nowy projekt zakazuje rozwiązania spółki akcyjnej, prostej spółki akcyjnej i spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez 5 lat od wydania lokalu nabywcy. To ma zapewnić, że nabywca będzie miał kogoś do pozwania w razie wad.

Jednak zmiana budzi zastrzeżenia. Termin 5 lat liczy się od wydania lokalu, a nie od przeniesienia własności – a w praktyce okres między tymi zdarzeniami może wynosić wiele miesięcy, a nawet lata. Przez ten czas nabywca, nie posiadając tytułu prawnego do lokalu, jest w gorszej sytuacji niż deweloper.

Ponadto pierwotny projekt zakładał, że spółka ma informować na stronie internetowej o wspólnikach przejmujących odpowiedzialność po jej rozwiązaniu. Wymóg ten usunięto z obecnej wersji, co zmniejsza transparentność.

Co to oznacza dla nabywców i rynku?

Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej to próba wzmocnienia ochrony konsumentów w jednym z najtrudniejszych transakcji – zakupie mieszkania. Zakaz podnoszenia ceny to dla wielu nabywców dobra wiadomość, ale diabeł tkwi w szczegółach. Przepisy mogą być zbyt sztywne i prowadzić do niezamierzonych konsekwencji – takich jak niemożliwość rozliczenia rzeczywistej powierzchni czy sporów o interpretację.

Portal Dom zmieni oblicze rynku, czyniąc go bardziej przejrzystym, ale też stawiając przed deweloperami wyższe wymagania w kwestii rzetelności i terminowości.

Wejście w życie przepisów będzie stopniowe: zasadnicza część nowelizacji wejdzie w życie po 3 miesiącach od opublikowania w Dzienniku Ustaw, ale przepisy o odpowiedzialności wspólników mają wydłużony termin – 24 miesiące. To oznacza, że deweloperzy będą mieć czas na przystosowanie się do nowych reguł.

Dla nabywców to sygnał, że rynek nieruchomości będzie coraz bardziej regulowany i kontrolowany. Przed podpisaniem umowy warto będzie sprawdzić reputację dewelopera w portalu Dom i upewnić się, że wszystkie warunki umowy są jasne – szczególnie te dotyczące powierzchni i możliwych zmian ceny.