Podatek od nieruchomości: Unia Europejska domaga się zmian w Polsce

Rada Unii Europejskiej rekomenduje Polsce zmianę systemu podatku od nieruchomości z obecnego modelu opartego na powierzchni na podatek naliczany od wartości majątku. To kolejny sygnał unijnych ekspertów, że polski system odbiega od standardów stosowanych w większości krajów członkowskich i prowadzi do nierówności podatkowych oraz spekulacyjnych zakupów nieruchomości.

Obecny system podatku od nieruchomości w Polsce — dlaczego jest nierówny?

Polska pozostaje jednym z nielicznych krajów Unii Europejskiej, w których podatek od nieruchomości naliczany jest przede wszystkim od powierzchni, według maksymalnych stawek określanych centralnie. W praktyce oznacza to, że właściciel luksusowego apartamentu w centrum Warszawy może płacić podatek niewiele wyższy od właściciela znacznie tańszego mieszkania o podobnym metrażu.

Taka konstrukcja systemu prowadzi do poważnych nierówności. Jak wskazuje Aleksandra Krugły z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, obecny sposób naliczania podatku słabo odzwierciedla rzeczywistą wartość majątku. Przepisy nie rozróżniają wystarczająco mieszkań wykorzystywanych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych od nieruchomości luksusowych, pustostanów, lokali inwestycyjnych czy niezabudowanych gruntów.

Jakie są konsekwencje obecnego systemu?

Rada UE wskazuje, że polski model opodatkowania nieruchomości zachęca do lokowania kapitału właśnie w nieruchomościach. Mieszkania i grunty są dziś opodatkowane znacznie łagodniej niż wiele innych form inwestowania pieniędzy, między innymi akcje. Efekt? Dodatkowy popyt inwestycyjny, który przekłada się na wzrost cen mieszkań i czynszów.

Ze względu na relatywnie niskie koszty podatkowe utrzymywanie pustych mieszkań, kolejnych lokali kupionych w celach inwestycyjnych czy uzbrojonych działek budowlanych wiąże się z minimalnymi obciążeniami finansowymi. To zachęca właścicieli do spekulacyjnych zakupów zamiast wprowadzenia nieruchomości na rynek wynajmu lub sprzedaży.

Projekt Lewicy: podatek od biznesu mieszkaniowego

Choć temat podatku od wartości nieruchomości od lat budzi polityczne emocje, w Sejmie znajduje się już konkretny projekt ustawy. Lewica przygotowała projekt tzw. podatku od biznesu mieszkaniowego, który został zaprezentowany w marcu, przeszedł konsultacje i właśnie został poprawiony.

Aspekt	Szczegóły
Zasada naliczania	Przejście z podatku od powierzchni na podatek od wartości nieruchomości
Zakres obowiązku	Trzecie i kolejne mieszkania właściciela
Docelowa stawka	Do 1,5 proc. wartości nieruchomości
Ochrona	Pierwsze dwa mieszkania pozostają objęte ochroną
Nowe elementy	Rozszerzenie o budynki mieszkalne wielorodzinne; wyłączenie dla małych udziałów w nieruchomościach odziedziczonych

Najważniejszym założeniem projektu pozostaje mechanizm obejmujący dopiero właścicieli trzeciego i kolejnych mieszkań. W ich przypadku stawka podatku miałaby stopniowo rosnąć, docelowo osiągając poziom 1,5 proc. wartości nieruchomości. Autorzy projektu przekonują, że celem jest ograniczenie zakupów mieszkań wyłącznie w celach inwestycyjnych i zwiększenie dostępności lokali dla osób kupujących je na własne potrzeby.

Zmiany w projekcie po konsultacjach

Po przeprowadzonych konsultacjach projekt został zmodyfikowany. Lewica rozszerzyła regulacje o budynki mieszkalne wielorodzinne, aby objąć przepisami wszystkie podstawowe kategorie nieruchomości mieszkalnych i ograniczyć możliwość omijania przepisów. Z projektu usunięto ustawowe preferencje dotyczące efektywności energetycznej oraz schronów, pozostawiając samorządom możliwość uwzględniania takich zachęt w lokalnej polityce podatkowej.

Wprowadzono również wyłączenie dla niewielkich udziałów w nieruchomościach odziedziczonych. Osoby posiadające mniej niż połowę udziałów nie będą automatycznie obejmowane wyższą stawką podatku. Mechanizm ochronny dla pierwszego i drugiego mieszkania pozostaje niezmieniony.

Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?

Jeśli projekt Lewicy przejdzie przez Sejm, właściciele trzeciego i kolejnych mieszkań będą musieli liczyć się ze znacznie wyższymi obciążeniami podatkowymi. Zamiast płacenia podatku od metrażu, będą opłacać procent od szacunkowej wartości nieruchomości. Dla inwestorów posiadających portfele nieruchomości może to oznaczać drastyczne zwiększenie kosztów utrzymania takich lokali.

Z drugiej strony reforma mogłaby zachęcić właścicieli pustych mieszkań do wprowadzenia ich na rynek wynajmu lub sprzedaży, co teoretycznie mogłoby poprawić dostępność mieszkań dla osób kupujących na własne potrzeby. Jednak — jak podkreśla Aleksandra Krugły — podatek oparty na wartości nie rozwiąże sam problemów rynku mieszkaniowego.

Kiedy reforma wejdzie w życie?

Dalszy los projektu zależy obecnie od decyzji marszałka Sejmu Włodzimierza Czarzastego. To on zdecyduje, kiedy projekt zostanie formalnie skierowany do prac parlamentarnych. Poprawiona wersja projektu jest już gotowa i czeka na nadanie numeru druku przez marszałka Sejmu.

Chociaż teoretycznie nic nie stoi na przeszkodzie, by stało się to szybko, praktyka pokazuje, że poselskie projekty potrafią czekać na swój moment przez wiele miesięcy. Oznacza to, że nawet jeśli projekt zostanie przyjęty, wdrożenie reformy może potrwać jeszcze długo.

Stanowisko Ministerstwa Finansów

Ministerstwo Finansów konsekwentnie podkreśla, że nie prowadzi prac nad wprowadzeniem podatku katastralnego. Pomimo rekomendacji Rady UE, OECD i Międzynarodowego Funduszu Walutowego, rząd nie wykazuje oficjalnie zainteresowania zmianą systemu. Projekt Lewicy pozostaje więc na razie jedyną konkretną propozycją legislacyjną w tym obszarze.

Reforma podatku od nieruchomości to temat, który od lat pojawia się w międzynarodowych rekomendacjach dla Polski, ale napotyka opór polityczny. Projekt Lewicy pokazuje jednak, że dyskusja na temat zmiany systemu nabiera tempa, a możliwość wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości staje się coraz bardziej realna.