Jakie były ceny mieszkań w II kwartale 2026 roku?

Średnie ceny mieszkań pozostały stabilne w stosunku do I kwartału. Kraków liderem wzrostu (5 proc.), Warszawa +2,8 proc., a Wrocław zanotował spadek o 3,2 proc. W Warszawie cena za metr kwadratowy wyniosła 15,8 tys. zł, a w Krakowie 14 tys. zł.

Ile Polacy mogą pożyczyć na mieszkanie?

Średnia zdolność kredytowa rodziny 2+2 (przychód 12 tys. zł netto) sięgnęła rekordowych 803 tys. zł, a średnia wnioskowana kwota kredytu po raz pierwszy przekroczyła 500 tys. zł.

Czy warto brać kredyt ze zmienną czy stałą stopą procentową?

Źródło wskazuje powrót klientów do kredytów ze zmienną stopą (5,58 proc.) wobec stałej (6,38 proc.), ze względu na wzrost stawek IRS i oczekiwania obniżek stóp przez RPP. Decyzja zależy od indywidualnej sytuacji i tolerancji ryzyka.

Ile czasu trwa teraz procedura udzielenia kredytu?

Rosnąca liczba wniosków wydłużyła oczekiwanie na decyzję do kilku tygodni. Kluczem jest precyzyjne zaplanowanie procesu i wybór banku o sprawnych procedurach.

Gdzie mieszkania drożeją, a gdzie tanieją?

Największy wzrost rok do roku zanotowano w Gdańsku (12,7 proc.). Kraków liderem wzrostu kwartalnego (5 proc.), Warszawa (+2,8 proc.), Łódź (-0,2 proc.), Wrocław (-3,2 proc.).

Ceny mieszkań stabilne, ale Polacy pożyczają rekordowe sumy

II kwartał 2026 przynosi stabilizację cen mieszkań w Polsce, ale rekordowe zdolności kredytowe.

Polskie mieszkania nie tanieją, ale też nie drożeją — II kwartał 2026 roku przyniósł stabilizację cen na głównych rynkach, przy jednoczesnym rekordowym wzroście zdolności kredytowych Polaków i średnich kwot pożyczanych na nieruchomości. Dane z raportu Barometru Metrohouse i Credipass pokazują, że rynek przechodzi transformację: liczba transakcji spada, ale wartości kredytów rosną, a struktura oferty przesunęła się w kierunku segmentu luksusowego.

Ceny mieszkań: stabilizacja zamiast dynamiki

W II kwartale 2026 roku średnie ceny mieszkań w Polsce nie zmieniły się w stosunku do pierwszego kwartału. To zaskakujący wynik — zamiast wzrostu lub spadku, rynek wpadł w równowagę, choć rozkład zmian między miastami jest zróżnicowany.

Liderzy wzrostu: Kraków i Warszawa

Kraków okazał się liderem wzrostu cen w ujęciu kwartalnym, z przyrostem 5 procent. Średnia cena metra kwadratowego wyniosła 14 tys. zł — poziom, który plasuje to miasto wśród najdroższych w Polsce. Warszawa zanotowała bardziej umiarkowany wzrost o 2,8 procent, osiągając 15,8 tys. zł za metr kwadratowy, co potwierdza pozycję stolicy jako najdroższego rynku mieszkaniowego w kraju.

Jednak gdy patrzymy na zmianę rok do roku (porównanie II kwartału 2026 z II kwartałem 2025), obraz jest inny. Gdańsk wykazał największy dynamizm z wzrostem 12,7 procent — to sygnał, że na Wybrzeżu popyt pozostaje silny, a podaż ograniczona.

Spadki w Wrocławiu i Łodzi

Wrocław zanotował spadek cen o 3,2 procent kwartalnie, a Łódź zaledwie 0,2 procent. Te miasta, tradycyjnie atrakcyjne dla inwestorów z niższymi cenami wejścia, mogą być teraz bardziej dostępne dla kupujących, choć spadki są niewielkie i mogą wynikać z naturalnych wahań sezonowych.

Rynek deweloperski: wyhamowanie transakcji, ale nie cen

Dane BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl ujawniają paradoks rynku nieruchomości: liczba transakcji wyraźnie spadła, ale średnie stawki za metr kwadratowy pozostały stabilne. Wyjaśnienie tego zjawiska leży w zmianach struktury oferty.

W ciągu ostatniego roku udział projektów luksusowych (powyżej 25 tys. zł za metr kwadratowy) dwukrotnie się zwiększył. Jednocześnie segment popularny w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie około 17 tys. zł za metr kwadratowy od dwóch lat. Oznacza to, że deweloperzy przesunęli się w kierunku wyższego segmentu cenowego, gdzie marża jest wyższa, a kupujący są mniej wrażliwi na wzrosty cen.

Parametr	Wartość
Średnia cena w Warszawie (segment popularny)	~17 tys. zł/mkw.
Średnia cena w Krakowie	14 tys. zł/mkw.
Średnia cena w Warszawie (ogółem)	15,8 tys. zł/mkw.
Wzrost cen w Krakowie (kw/kw)	+5%
Wzrost cen w Warszawie (kw/kw)	+2,8%
Spadek cen we Wrocławiu (kw/kw)	-3,2%
Wzrost cen w Gdańsku (rok/rok)	+12,7%

Kredyty hipoteczne: rekordowe zdolności i kwoty

Najzaskakujący sygnał z rynku pochodzi z sektora finansowania nieruchomości. II kwartał 2026 roku przyniósł rekordowe liczby w obszarze zdolności kredytowej i wnioskowanych kwot.

Zdolność kredytowa na historycznym szczycie

Średnia zdolność kredytowa rodziny o modelu 2+2 (czyli cztery osoby dorosłe z przychodem netto 12 tys. zł) sięgnęła 803 tys. zł — to wartość rekordowa. Dla porównania, pięć lat temu typowa rodzina mogła pożyczyć około 400-500 tys. zł. Wzrost zdolności wynika z kilku czynników: wzrostu wynagrodzeń, spadku stóp procentowych w ostatnich miesiącach oraz poprawy wyceny nieruchomości.

Średnia kwota kredytu przekroczyła 500 tys. zł

Po raz pierwszy średnia wnioskowana kwota kredytu hipotecznego przekroczyła barierę 500 tys. zł. To oznacza, że Polacy pożyczają więcej pieniędzy na zakup mieszkań — zarówno dlatego, że mogą (wyższa zdolność), jak i dlatego, że muszą (wyższe ceny nieruchomości w segmencie luksusowym).

Powrót do kredytów ze zmienną stopą procentową

Obserwujemy wyraźny trend: klienci powracają do kredytów ze zmienną stopą procentową, której średnie oprocentowanie wyniosło 5,58 procent, wobec 6,38 procent przy stopie okresowo stałej. Decyzja ta wynika z dwóch przyczyn:

Wzrost stawek IRS — instrumenty, na których wyceniane są kredyty o stałym koszcie, podrożały, co zwiększyło efektywny koszt kredytów stałoprocentowych.
Oczekiwania dalszych obniżek stóp — rynek zakłada, że Rada Polityki Pieniężnej będzie obniżać stopy procentowe w kolejnych miesiącach, co uczyni kredyty zmiennoprocentowe tańsze w przyszłości.

Co to oznacza dla Ciebie jako kupującego

Jeśli planujesz zakup mieszkania, musisz zrozumieć, co się zmienia na rynku:

Ceny się nie zmieniają, ale struktura oferty się przesunęła. Jeśli szukasz mieszkania w segmencie popularnym (do 17-18 tys. zł za metr), masz lepsze szanse znalezienia czegoś w rozsądnej cenie. Ale jeśli chcesz mieszkanie w lokalizacji premium lub nowy projekt luksusowy, przygotuj się na wyższe koszty.

Twoja zdolność kredytowa jest wyższa niż kiedykolwiek. Jeśli zarabiasz średnią krajową i masz stabilne zatrudnienie, bank może Ci zaproponować kredyt na 800 tys. zł lub więcej. To nie oznacza, że powinieneś pożyczyć maksimum — zawsze zostaw sobie margines bezpieczeństwa.

Procedury bankowe są wolniejsze. Rosnąca liczba wniosków spowodowała, że oczekiwanie na decyzję wydłużyło się do kilku tygodni. Zamiast szukać tylko najniższego oprocentowania, zaplanuj proces: przygotuj dokumenty, wybierz bank o dobrej reputacji, złóż wniosek z wyprzedzeniem.

Zmienną stopę warto rozważyć, ale z ostrożnością. Niższe oprocentowanie zmiennoprocentowe jest atrakcyjne, ale wiąże się z ryzykiem wzrostu raty, jeśli stopy pójdą w górę. Jeśli masz niski margines bezpieczeństwa w budżecie, kredyt stałoprocentowy może być bezpieczniejszym wyborem — nawet jeśli jest droższy dziś.

Perspektywy na kolejne kwartały

Współautor raportu Andrzej Łukaszewski wskazuje, że powrót popytu na kredyty jest naturalną konsekwencją poprawy zdolności kredytowej Polaków. Jednak paralelnie obserwujemy wyhamowanie liczby transakcji — to sugeruje, że rynek czeka na stabilizację cen lub dalsze obniżki stóp procentowych, zanim podejmie decyzję o zakupie.

Segment luksusowy rośnie szybko, ale segment popularny pozostaje stabilny. To może oznaczać, że w kolejnych miesiącach będziemy obserwować dalszą polaryzację: mieszkania dla bogatych drożeją, a mieszkania dla klasy średniej utrzymują ceny. Dla kupujących to wiadomość mieszana — jeśli masz budżet do 500 tys. zł, masz więcej opcji; jeśli chcesz luksusowe mieszkanie, przygotuj się na wzrosty.