Rekordowa podaż mieszkań stabilizuje ceny. Gdzie najtaniej?

Ceny mieszkań na polskim rynku pierwotnym pozostają stabilne — deweloperzy nie dokonują nagłych zmian w cennikach, a ewentualne wzrosty wynikają głównie ze strukturalnych zmian oferty, a nie powszechnych podwyżek. Ta stabilizacja to efekt rekordowej podaży: na koniec czerwca deweloperzy oferowali blisko 69,7 tys. lokali, z czego 24 procent to mieszkania już oddane do użytkowania.

Gdzie są najdroższe mieszkania?

Warszawa zdecydowanie prowadzi ranking najdroższych miast. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowych mieszkań wyniosła pod koniec czerwca blisko 19,9 tys. zł. Na kolejnych miejscach znalazły się Trójmiasto z ceną 17,8 tys. zł za metr kwadratowy oraz Kraków z 17,1 tys. zł.

Jednak warto zwrócić uwagę na ważne rozróżnienie: średnia cena ofertowa nie odzwierciedla tego, ile faktycznie płacą kupujący. Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu RynekPierwotny.pl, wyjaśnia, że w segmencie popularnym — czyli tym, z którego korzysta większość klientów deweloperów — średnia cena mieszkań w Warszawie od dwóch lat utrzymuje się na poziomie około 17 tys. zł za metr kwadratowy i praktycznie się nie zmienia. Wzrosty średniej ceny wynikają zatem z wprowadzania do oferty mieszkań premium, a nie z ogólnych podwyżek.

Dynamika cen w poszczególnych miastach

Miasto	Cena metra kw. (zł)	Zmiana rok do roku	Rynek
Warszawa	19 900	+10%	pierwotny
Trójmiasto	17 800	+6%	pierwotny
Kraków	17 100	+2%	pierwotny
Wrocław	—	+4%	pierwotny
Poznań	—	+6%	pierwotny
Łódź	—	-2%	pierwotny
GZM	—	-2%	pierwotny
Warszawa	17 900	↓	wtórny
Wrocław	13 600	↓	wtórny
Katowice	12 100	+3,4%	wtórny

Co to oznacza: W Warszawie wzrost wynoszący 10 procent rok do roku jest największy wśród analizowanych miast, ale dotyczy głównie mieszkań premium. Dla przeciętnego kupującego szukającego mieszkania w segmencie popularnym cena praktycznie się nie zmienia. W Krakowie wzrost zaledwie 2 procent, a w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii obserwujemy spadki — to oznacza, że rynek w tych miastach jest zdecydowanie bardziej korzystny dla kupujących.

Rynek wtórny też się stabilizuje

Cenowa stabilizacja dotyczy nie tylko rynku pierwotnego. Na rynku wtórnym średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie spadła symbolicznie do około 17,9 tys. zł, a we Wrocławiu do 13,6 tys. zł. Niewielki spadek odnotowano także w Poznaniu. W Krakowie, Trójmieście i Łodzi średnie ceny praktycznie się nie zmieniły.

Wyjątkiem są Katowice, gdzie średnia cena wzrosła z około 11,7 tys. do 12,1 tys. zł — to wzrost o 3,4 procent. Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, podkreśla, że ta stabilizacja daje kupującym komfort i możliwość racjonalnego wyboru bez presji czasowej.

Rekordowa liczba mieszkań gotowych zmienia grę

Jednym z kluczowych czynników stabilizujących ceny jest rosnący udział mieszkań gotowych w ofercie deweloperów. Pod koniec czerwca lokale gotowe stanowiły około 24 procent całej oferty na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych. Dla porównania jeszcze trzy lata temu ich udział oscylował najczęściej w granicach 12-14 procent. To oznacza, że deweloperzy dysponują obecnie rekordowym zapasem ukończonych mieszkań czekających na nabywców.

W Poznaniu mieszkania gotowe stanowią już blisko jedną trzecią całej oferty. Wysoki udział takich lokali występuje również w Łodzi, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach i Warszawie. Jedynie w Gdańsku pozostaje on wyraźnie niższy od średniej.

Co to oznacza dla kupujących: To bardzo komfortowa sytuacja. Mieszkania gotowe można obejrzeć przed zakupem, szybciej odebrać i rozpocząć ich wykańczanie lub wynajem. Dla deweloperów oznacza to jednak zamrożony kapitał, dlatego lokale oddane do użytkowania często stają się przedmiotem najbardziej atrakcyjnych promocji i negocjacji cenowych.

Wysoka podaż hamuje wzrosty cen

Analitycy są zgodni: to właśnie duża liczba dostępnych mieszkań hamuje wzrosty cen. Ewa Palus, główna analityczka portalu Tabelaofert, wyjaśnia, że stabilizacja cen nie jest efektem rewolucyjnych zmian legislacyjnych, ale przede wszystkim działania mechanizmów rynkowych. Od dwóch lat oferta deweloperów utrzymuje się na wysokim poziomie, a na rynek nadal trafia dużo nowych mieszkań. To właśnie wysoka podaż hamuje wzrost cen, a w części miast — jak Łódź czy Katowice — sprzyja nawet korektom.

Deweloperzy w największych miastach mają w sprzedaży: Warszawa około 17 tys. mieszkań, Kraków 11,5 tys., Łódź blisko 11,5 tys., Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia 11,2 tys., Wrocław 9,9 tys., Trójmiasto ponad 9 tys. oraz Poznań 7,9 tys. mieszkań.

Jak kupować mądrze?

Jan Dziekoński podkreśla, że wysoki udział mieszkań gotowych pomaga zrozumieć, dlaczego mimo spadku liczby nowych projektów nie widać obecnie presji na wzrost cen. Nawet jeśli oferta zaczęła się stabilizować, deweloperzy wciąż muszą konkurować o klientów dużą liczbą ukończonych lokali dostępnych od ręki.

Kupujący mogą skorzystać na tej sytuacji na kilka sposobów. Po pierwsze, warto wypatrywać akcji rabatowych — deweloperzy chętnie oferują promocje na mieszkania gotowe. Po drugie, nie należy bać się podejmować dyskusji ze sprzedającymi, by wybadać ich otwartość na negocjacje cen. Po trzecie, warto sprawdzać ceny transakcyjne w Rejestrze Cen Nieruchomości oraz na stronie Deweloperuch.pl, aby zobaczyć, za ile niedawno sprzedane zostały mieszkania w danej okolicy.

Ceny w konkretnych inwestycjach na rynku pierwotnym można sprawdzać na stronach deweloperów, którzy zobligowani są przepisami do podawania stawek konkretnych lokali. To daje kupującym pełną transparencję i możliwość porównania ofert.