Czy ceny mieszkań w Warszawie rosną czy spadają w 2026 roku?

Ceny transakcyjne spadły o 3% od lata 2024 roku. Wzrost średnich cen raportowany przez GUS (6% rok do roku) wynika z tego, że sprzedawane są inne typy mieszkań (większe, w lepszych lokalizacjach), a nie ze wzrostu wartości porównywalnych lokali.

Jaka jest różnica między ceną nominalną a realną na rynku nieruchomości?

Cena nominalna to kwota w złotych, cena realna uwzględnia inflację. Gdy inflacja wyniosła 7%, a ceny mieszkań były stabilne nominalnie, ich realna wartość spadła o 7% — pieniądz ulokowany w nieruchomościach stracił siłę nabywczą.

Co oznacza wzrost liczby transakcji o 50% rok do roku?

To przede wszystkim odbicie po bardzo słabym okresie przełomu 2024-2025, kiedy to były jedne z najsłabszych miesięcy sprzedaży od wielu lat. Sama liczba transakcji nie świadczy o wzroście cen czy ożywieniu rynku.

Dlaczego czas sprzedaży mieszkań się wydłużył?

Kupujący odzyskali siłę przetargową. W latach 2021-2023 właściciele mogli oczekiwać dowolnych cen, teraz negocjacje są normą, a sprzedawcy muszą czekać dłużej na znalezienie nabywcy.

Jakie czynniki mogą wspierać wzrost cen mieszkań w przyszłości?

Analitycy PKO BP wskazują na: poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych, wzrost wynagrodzeń oraz zmniejszającą się podaż nowych mieszkań (liczba nowych projektów spadła o 24%, a gotowych mieszkań w ofercie o 30%).

Ceny mieszkań w Warszawie spadają. Rynek w fazie stabilizacji

Ceny mieszkań w Warszawie spadły o 3% od lata 2024 roku. Wzrost cen w ujęciu nominalnym to efekt zmian struktury sprzedaży, nie realnego ożywienia rynku.

Ceny mieszkań w Warszawie spadają od lata 2024 roku, mimo że wskaźniki GUS sugerują wzrost — to efekt zmian w strukturze sprzedaży, a nie realnego ożywienia rynku nieruchomości. Główny Urząd Statystyczny poinformował o wzroście cen o 6% rok do roku w pierwszym kwartale 2026 roku, ale dane transakcyjne z największych miast pokazują zupełnie inny obraz rzeczywistości.

Dlaczego wzrost średnich cen nie oznacza drożejących mieszkań?

Wskaźnik GUS oparty na Rejestrze Cen Nieruchomości pokazuje, za ile średnio sprzedawano mieszkania, ale niekoniecznie jak zmieniła się wartość porównywalnych lokali. To istotne rozróżnienie.

Jeśli w danym kwartale sprzedaje się więcej nowych mieszkań, większych lokali lub nieruchomości w najdroższych lokalizacjach, średnia cena transakcyjna rośnie nawet wtedy, gdy ceny identycznych mieszkań pozostają praktycznie bez zmian. Dlatego pojedynczy odczyt GUS nie powinien być interpretowany jako jednoznaczny dowód powrotu silnego trendu wzrostowego.

Rzeczywisty obraz: spadki w największych miastach

Dane dotyczące największych aglomeracji mówią znacznie więcej o bieżącej kondycji rynku. Od połowy 2024 roku:

Miasto	Zmiana ceny za m²	Zmiana średniej wartości transakcji
Warszawa	-3%	-2,5%
Kraków	poniżej roku wcześniej	poniżej roku wcześniej
Wrocław	poniżej roku wcześniej	poniżej roku wcześniej
Łódź	praktycznie bez zmian	praktycznie bez zmian

Korekta widoczna jest w stolicach regionów — Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W Łodzi rynek praktycznie stoi w miejscu, a niewielkie wzrosty pojawiają się głównie w mniejszych ośrodkach.

Inflacja jako ukryty spadek wartości mieszkań

Jeszcze bardziej interesujący obraz pojawia się po uwzględnieniu inflacji. W tym samym okresie (od połowy 2024 roku):

Skumulowana inflacja konsumencka wyniosła około 7%
Ceny usług wzrosły o blisko 15%

Oznacza to, że nawet tam, gdzie ceny mieszkań pozostawały stabilne nominalnie, ich realna wartość wyraźnie spadła. Dla inwestora oznacza to utratę siły nabywczej kapitału ulokowanego w nieruchomościach, mimo że nominalne ceny nie uległy dużym zmianom.

Co to oznacza: Rynek mieszkaniowy może wyglądać stabilnie w statystykach nominalnych, jednocześnie przechodząc realną korektę wartości. Jeśli ceny transakcyjne spadają w Warszawie, prawdopodobnie w innych regionach kraju nie jest lepiej.

Zmiana sił na rynku: kupujący odzyskują pozycję

Największą zmianą ostatnich kilkunastu miesięcy nie są same ceny, lecz układ sił pomiędzy kupującymi i sprzedającymi. W latach 2021–2023 właściciele mieszkań mogli pozwolić sobie na niemal dowolne oczekiwania cenowe, licząc na szybkie znalezienie nabywcy.

Aktualna sytuacja jest diametralnie inna:

Transakcje znacznie częściej poprzedzają negocjacje
Czas sprzedaży wyraźnie się wydłużył
Coraz większego znaczenia nabierają ceny transakcyjne zamiast ofertowych
W wielu przypadkach różnica między ceną ofertową a transakcyjną pozostaje znaczna

To właśnie dlatego rynek jest znacznie mniej rozgrzany, niż mogłyby sugerować same ogłoszenia na portalach nieruchomościowych.

Wzrost transakcji — efekt niskiej bazy, nie ożywienia

Analitycy PKO BP raportują wzrost liczby transakcji o ponad 50% rok do roku. Łatwo uznać to za sygnał gwałtownego ożywienia, ale sam raport podkreśla, że tak wysoka dynamika wynika przede wszystkim z efektu niskiej bazy.

Przełom 2024 i 2025 roku był jednym z najsłabszych okresów sprzedaży mieszkań od wielu lat. Odbicie po tak słabym okresie było niemal nieuniknione. Większa liczba zawieranych transakcji nie musi oznaczać, że kupujący akceptują coraz wyższe ceny — może oznaczać jedynie, że rynek wraca do normalnej aktywności po okresie wyraźnego zastoju.

Prognoza: stabilizacja zamiast hossy

Analitycy PKO BP oczekują, że w ciągu najbliższych dwunastu miesięcy ceny mieszkań wzrosną przeciętnie o 3–4%. Wskazują na kilka czynników wspierających rynek:

Poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych
Wzrost wynagrodzeń
Coraz mniejszą liczbę nowych inwestycji deweloperskich

Rzeczywistą zmianę widać w podaży. Liczba nowych projektów systematycznie maleje — rozpoczętych budów w sześciu największych aglomeracjach jest o 24% mniej niż rok wcześniej, a liczba gotowych mieszkań pozostających w ofercie deweloperów spadła o niemal 30%.

Co to oznacza: Rynek wszedł w fazę stabilizacji, a nie nowej hossy. Rosnące dochody i poprawa zdolności kredytowej mogą ograniczać ryzyko głębszych spadków, ale jednocześnie wysoka podaż mieszkań z poprzednich lat i słabszy popyt inwestycyjny będą działać hamująco na wzrost cen. Dyskusja o rynku mieszkaniowym sprowadza się często do prostego pytania: ceny będą rosły czy spadały? Obecnie bardziej prawdopodobny wydaje się trzeci scenariusz — stopniowa stabilizacja na nowych poziomach.