Ceny mieszkań rosną 2,5x szybciej niż inflacja. Gdzie drożeją most?

Ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 6% rok do roku w I kwartale 2026 roku, znacznie przewyższając wzrost inflacji konsumenckiej, która wyniosła średnio 2,4% w tym samym okresie. Oznacza to, że mieszkania drożeją ponad 2,5 razy szybciej niż ogólny wzrost cen w gospodarce, co stanowi kolejny sygnał, że rynek nieruchomości oderwał się od tempa wzrostu wynagrodzeń przeciętnego Polaka.

Wzrost cen mieszkań przekracza inflację

Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że mieszkania nie tracą na wartości wobec inflacji — wręcz przeciwnie. W I kwartale 2026 roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 2,3% względem IV kwartału 2025 roku. Jednak w ujęciu rocznym wzrost jest znacznie bardziej spektakularny. Porównując pierwsze trzy miesiące 2026 roku do analogicznego okresu 2025 roku, obserwujemy wzrost o 6 procent.

Rozbicie na rynek pierwotny i wtórny pokazuje, że presja cenowa dotyka zarówno nowe mieszkania, jak i lokale z drugiej ręki. Na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 6,8% rok do roku, a na rynku wtórnym 5,2%. W ujęciu kwartalnym sytuacja jest jednak zaskakująca — mieszkania używane drożeją szybciej (2,6%) niż nowe (1,9%), co sugeruje, że kupujący akceptują wysokie ceny także na rynku wtórnym.

Inflacja w pierwszym kwartale 2026 roku wyniosła: 2,2% w styczniu, 2,1% w lutym i 3% w marcu, co dało średnią 2,4% dla całego kwartału. Ceny mieszkań rosły więc o około 3,6 punktu procentowego szybciej niż inflacja konsumencka. To oznacza, że nawet przy spadającej inflacji ogólnej, dostępność mieszkań nie poprawia się — wręcz przeciwnie.

Które województwa rosną najszybciej?

Wzrosty cen nie rozkładają się równomiernie na terenie Polski. Dane GUS pokazują, że presja cenowa rozprzestrzenia się poza największe metropolie, dotykając także mniejsze rynki, które wcześniej zaostały w tyle.

Województwo	Wzrost rok do roku	Wzrost kwartał do kwartału
Lubuskie	8,4%	—
Wielkopolskie	7,9%	—
Kujawsko-pomorskie	7,8%	—
Podlaskie	7,6%	—
Mazowieckie	6,8%	—
Małopolskie	6,6%	—
Pomorskie	6,5%	—
Podkarpackie	6,4%	—
Świętokrzyskie	6,4%	—
Łódzkie	1,5%	-0,7%

Najmocniej ceny mieszkań wzrosły w województwie lubuskim, gdzie lokale mieszkalne podrożały aż o 8,4% rok do roku. To zaskakujące, że liderami wzrostów nie są wyłącznie największe i najdroższe rynki mieszkaniowe w Polsce, takie jak Warszawa czy Kraków. Wysokie wzrosty w województwach lubuskim, podlaskim czy kujawsko-pomorskim pokazują, że mniejsze rynki nadrabiają wcześniejsze opóźnienie cenowe. Lokalną podaż mieszkań jest tam często ograniczona, a popyt z części osób szukających tańszych alternatyw do dużych miast napędza ceny w górę.

Na drugim biegunie znalazło się województwo łódzkie. Tam ceny mieszkań wzrosły rok do roku jedynie o 1,5%, a względem IV kwartału 2025 roku nawet spadły o 0,7%. To jedyny region w zestawieniu, w którym GUS odnotował kwartalny spadek cen. Dla porównania, w Mazowieckiem ceny wzrosły o 6,8%, w Małopolsce 6,6%, a w Pomorskiem 6,5%.

Co napędza wzrosty cen?

Za wzrostami cen stoi kilka przesłanek. Pierwszym czynnikiem jest ograniczona podaż w atrakcyjnych lokalizacjach. Duże miasta i powiaty przyciągające inwestorów mają ograniczoną liczbę dostępnych działek i gruntów pod zabudowę. Drugim czynnikiem są wysokie koszty budowy, gruntów i finansowania inwestycji. Trzecim, a być może najważniejszym, jest popyt, który mimo drogich kredytów hipotecznych nie zniknął.

W I kwartale 2026 roku część deweloperów raportowała wzrost sprzedaży rok do roku, a dane z największych rynków pokazywały, że popyt pozostawał relatywnie mocny. Oznacza to, że pomimo wysokich stóp procentowych i wymagań banków, Polacy nadal chcą kupować mieszkania. Mogą to być osoby, które zdecydowały się czekać na spadek stóp procentowych, lub te, które po prostu muszą się przeprowadzić.

Dostępność mieszkań — czy się poprawi?

Najnowsze dane GUS pokazują, że oczekiwanie szybkiego spadku cen mieszkań może być zbyt optymistyczne. Inflacja spadła z poziomów z 2023 roku, ale nieruchomości nadal drożeją szybciej od niej. W ujęciu rocznym szczególnie mocno podrożały nowe mieszkania, a regionalnie największe wzrosty odnotowano w województwach, które nie zawsze kojarzą się z najgorętszymi rynkami w Polsce.

Dla osób szukających pierwszego mieszkania poprawa dostępności może potrwać znacznie dłużej, niż sugerowałyby same dane o inflacji. Jeśli wynagrodzenia nie rosną w tempie zbliżonym do wzrostu cen mieszkań, zdolność kredytowa gospodarstw domowych nie będzie rosnąć. Spadek inflacji z 2,4% do poziomu poniżej 2% nie zmienia fundamentalnego problemu: mieszkania drożeją o 6% rocznie, a pensje pracowników rosną znacznie wolniej.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów?

Z inwestycyjnego punktu widzenia wzrost cen o 6% rok do roku wygląda atrakcyjnie na tle CPI w okolicach 2,4%. Jednak zakup mieszkania nie jest automatycznie najlepszą lokatą kapitału. Zwłaszcza ze względu na możliwe wahania, znaczące spadki ceny po nasyceniu rynku, czy możliwość powstania bańki mieszkaniowej.

Dane GUS pokazują średnie zmiany cen, a nie zysk konkretnego inwestora. Dodatkowo realna rentowność zależy od kosztu kredytu, podatków, remontów, czynszu, okresów pustostanu i kosztów transakcyjnych. Ktoś, kto kupił mieszkanie na rynku, który urósł o 8%, jest w innej sytuacji niż ktoś, kto kupił lokal w regionie, gdzie ceny praktycznie stanęły w miejscu.

Rynek nie jest jednolity — w niektórych miastach i województwach ceny mogą dalej rosnąć, podczas gdy w innych stabilizują się albo okresowo spadają. Dla potencjalnych kupujących oznacza to, że wejście na rynek pozostaje trudne, szczególnie jeśli chodzi o pierwsze mieszkanie. Wzrost cen o 6% rocznie przy inflacji wynoszące 2,4% oznacza, że dostępność mieszkań systematycznie się pogarsza, niezależnie od tego, czy inflacja spada czy rośnie.