Jakie są prognozy wzrostu cen mieszkań na 2026?

Analitycy PKO BP oczekują wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 3-4 proc. w ciągu roku. Wzrost będzie napędzany rosnącymi dochodami gospodarstw domowych, niższymi stopami procentowymi i konkurencją między bankami.

Co wpływa na wzrost cen mieszkań po stronie podaży?

Kurczące się zasoby nowych mieszkań, wzrost kosztów budowy wynikający ze zmian przepisów (warunki techniczne, reforma planistyczna, ustawa schronowa), wysokie ceny usług budowlanych oraz rosnące ceny gruntów.

Czy deweloperzy budują tyle mieszkań, ile mają pozwoleń?

Nie – deweloperzy otrzymują więcej pozwoleń na budowę niż faktycznie budują. Trzymają w zapasie nawet kilkadziesiąt tysięcy lokali, czekając na bardziej sprzyjające warunki rynkowe.

Jak rosnące ceny mieszkań wpływają na zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa zależy od wielu czynników, nie tylko od cen mieszkań. Rosnące dochody gospodarstw domowych i niższe stopy procentowe mogą zrekompensować wzrost cen i utrzymać dostęp do kredytów hipotecznych.

Czy inwestorzy kupują mieszkania do wynajmu?

Inwestorzy pozostają ostrożni i od pewnego czasu wycofują się z rynku z powodu niepewności regulacyjnej związanej z wynajmem oraz obaw przed podatkami na "nadmiarowe" mieszkania czy podatkiem katastralnym.

Ceny mieszkań wzrosną o 3-4 proc. Prognoza PKO BP na 2026

Analitycy PKO BP przewidują wzrost cen transakcyjnych mieszkań o 3-4 proc. rocznie.

Analitycy PKO BP oczekują wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań o 3-4 proc. w ciągu roku, przy czym presja na podwyżki pojawi się zarówno ze strony popytu, jak i podaży. Prognoza opiera się na scenariuszu bazowym, który zakłada stopniową stabilizację rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach.

Skąd pochodzi popyt na mieszkania?

Rosnący popyt na mieszkania będzie wspierany kilkoma czynnikami makroekonomicznymi. Po pierwsze, rosnące dochody gospodarstw domowych zwiększą siłę nabywczą potencjalnych kupujących. Po drugie, niższe stopy procentowe (w perspektywie średnioterminowej) oraz konkurencja między bankami będą sprzyjać wzrostowi zdolności kredytowej. Po trzecie, większość popytu będzie generowana przez osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby, a nie przez inwestorów.

Inwestorzy pozostają wciąż ostrożni z uwagi na dużą niepewność regulacyjną związaną z wynajmem mieszkań. Pojawiające się co pewien czas inicjatywy opodatkowania “nadmiarowych” mieszkań czy wprowadzenia formy podatku katastralnego zniechęcają ich do aktywności na rynku. W pierwszym kwartale 2026 roku popyt zaktywizował się głównie dzięki kupującym na własne potrzeby, podczas gdy inwestorzy pozostali w odwrocie.

Czym jest ograniczona podaż mieszkań?

Po stronie podaży czynników wpływających na wzrost cen jest kilka. Po pierwsze, obserwujemy kurcząca się powoli ofertę na skutek wyhamowania nowych projektów. Deweloperzy otrzymują wprawdzie więcej pozwoleń na budowę mieszkań, niż ich faktycznie budują, ale trzymają w zamrażarkach nawet kilkadziesiąt tysięcy lokali, czekając na lepsze warunki rynkowe.

Po drugie, wzrost kosztów budowy wynika ze zmian przepisów, m.in. nowych warunków technicznych, reformy planistycznej czy tzw. ustawy schronowej. Po trzecie, utrzymują się wysokie ceny usług budowlanych. Po czwarte, obserwujemy wzrost cen gruntów, będący m.in. pokłosiem reformy planistycznej.

Czynnik podażowy	Wpływ na ceny	Status
Kurczące się zasoby	Wzrost	Trwający
Wzrost kosztów budowy	Wzrost	Trwający
Wysokie ceny usług budowlanych	Wzrost	Trwający
Rosnące ceny gruntów	Wzrost	Trwający
Deweloperskie zapasy mieszkań	Neutralny/Spadkowy	Czekają na poprawę

Jak sytuacja geopolityczna wpływa na ceny?

Jeśli chodzi o otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne, deeskalacja napięć na Bliskim Wschodzie może oznaczać przecenę materiałów budowlanych, które były gromadzone w marcu i kwietniu 2026 roku, kiedy trwała intensyfikacja konfliktu. Sytuacja może sprzyjać spadkowi inflacji i powrotowi do oczekiwań kolejnych obniżek stóp procentowych w średnim okresie.

Jaka była sytuacja na rynku w pierwszym kwartale 2026?

W pierwszym kwartale 2026 roku ceny transakcyjne mieszkań rok do roku nie zmieniły się istotnie. Na rynku pierwotnym lekkie tendencje wzrostowe pojawiły się w mniejszych stolicach województw, podczas gdy w Warszawie stawki lekko spadły. Na rynku wtórnym ceny były stabilne.

Chociaż oferta deweloperów była w pierwszym kwartale wciąż duża, popyt zaktywizował się z powodu rosnącej niepewności otoczenia – jednak dotyczyło to głównie kupujących na własne potrzeby. Na rynku pierwotnym w siedmiu największych aglomeracjach lekko wzrosła rozpiętość między ceną transakcyjną a ceną ofertową, co oznacza, że utrzymuje się przestrzeń do negocjacji ceny. Obniżki dotyczą ostatnich niesprzedanych mieszkań w budynku, są też “zaszyte” w promocyjnej cenie miejsc postojowych czy komórek lokatorskich.

Co to oznacza dla kupujących?

Prognoza wzrostu cen o 3-4 proc. rocznie ma istotne znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań. Po pierwsze, oznacza to, że czekanie na spadek cen może być nieopłacalne – wzrost cen będzie stopniowy, ale systematyczny. Po drugie, rosnące dochody i niższe stopy procentowe mogą utrzymać zdolność kredytową na stabilnym poziomie, mimo wzrostu cen. Po trzecie, utrzymująca się przestrzeń do negocjacji ceny (szczególnie na rynku pierwotnym) daje kupującym możliwość uzyskania rabatów.

W perspektywie dekady analitycy PKO BP spodziewają się w scenariuszu bazowym umiarkowanego rozwoju rynku mieszkaniowego. Potrzeby ilościowe zostaną osłabione z powodu spadku liczby ludności – chyba że bilans poprawią imigranci. Katalizatorem wzrostu będą jednak potrzeby jakościowe – wynikające z aspiracji młodego pokolenia i złego stanu części istniejącego zasobu mieszkaniowego.