Mieszkania dwupokojowe drożeją. Ceny rosną szybciej niż podaż

Mieszkania dwupokojowe dominują na rynku pierwotnym i cieszą się największym popytem wśród kupujących, ale rosnący niedobór podaży wobec sprzedaży zmusza ceny w górę. W Warszawie stanowiły 45 proc. wszystkich lokali sprzedanych przez deweloperów w 2026 r., podobnie jest w innych metropoliach – z wyjątkiem Wrocławia, gdzie udział dwójek nie przekracza 40 proc.

Popyt przewyższa podaż – sprzedaż robi się coraz bardziej asymetryczna

Problem jest prosty: sprzedaż mieszkań dwupokojowych wyraźnie przewyższa nową podaż. Dane portalu RynekPierwotny.pl pokazują, że w Warszawie sprzedano 3,3 tys. takich lokali wobec zaledwie 2,7 tys. nowych. W Krakowie było to 1,2 tys. sprzedanych wobec 1 tys. nowych, w Łodzi 884 wobec 640, a w Poznaniu 872 wobec zaledwie 560.

Malek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, wskazuje, że również w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Trójmieście i Wrocławiu dwójki znikały z rynku szybciej, niż deweloperzy byli w stanie uzupełniać ofertę. Ta asymetria między popytem a podażą bezpośrednio przekłada się na presję cenową.

Jak zmniejszyła się dostępna oferta?

W okresie od stycznia do maja 2026 r. liczba dostępnych mieszkań dwupokojowych spadła we wszystkich dużych miastach, choć w różnym tempie:

Miasto	Zmiana liczby dostępnych lokali	Wielkość spadku
Poznań	z 3,3 tys. do 3,1 tys.	-7%
Warszawa	z 7,5 tys. do 7,2 tys.	-4%
Łódź	spadek	-2–3%
Kraków	spadek	-2–3%
Trójmiasto	spadek	-2–3%
Wrocław	bez zmian	0%
Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia	wzrost	+1%

Najdynamiczniejszy spadek zanotowano w Poznaniu, gdzie liczba dwójek zmniejszyła się o prawie 7 proc. W Warszawie ubyło ich o 4 proc., natomiast w Łodzi, Krakowie i Trójmieście spadki były mniejsze – na poziomie 2–3 proc. Tylko we Wrocławiu oferta nie zmieniła się, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii nawet nieznacznie wzrosła.

Ceny rosną szybciej w dużych miastach

Kurcząca się podaż przy utrzymującym się wysokim popycie bezpośrednio przekłada się na wzrost cen. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań dwupokojowych wzrosła z 18,4 tys. zł w początkach roku do 19,3 tys. zł w maju – to wzrost o 5 proc. w ciągu zaledwie pięciu miesięcy.

Wzrost cen widoczny jest również w Poznaniu, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wzrosła o 3 proc. – z 13,5 tys. do 13,9 tys. zł. W pozostałych metropoliach zmiany były kosmetyczne, ale to nie oznacza stabilizacji – to raczej przygotowanie gruntu pod dalsze wzrosty.

Największy problem: brak mieszkań w budżecie

Marek Wielgo podkreśla, że rzeczywisty problem nie tkwi już w średnich cenach, ale w dostępności lokali w konkretnym budżecie kupującego. W Łodzi najtańsza dwupokojowa mieszkanie sprzedana w ciągu pięciu miesięcy 2026 r. kosztowała około 200,4 tys. zł, podczas gdy wśród mieszkań nowo wprowadzonych do sprzedaży najniższa cena wynosiła już 349,1 tys. zł – to aż 74 proc. więcej.

To pokazuje, że problem przestaje być teoretyczny. Kupujący nie mają już wyboru – mogą albo czekać na tańsze mieszkania (których coraz mniej), albo zapłacić znacznie więcej za nowe lokale. Różnica między ceną sprzedanych a nowo wprowadzonych mieszkań dwupokojowych wynosi:

• Warszawa: 18–19 proc. (sprzedane średnio 758,6 tys. zł, nowe 900 tys. zł)
• Poznań: ponad 14 proc.
• Kraków, Łódź, Trójmiasto: 5–7 proc.

Co to oznacza dla kupujących?

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl są jasni: okno względnej stabilizacji cen powoli się zamyka. Przy kurczącej się podaży i rosnących cenach nowych mieszkań presja na wzrost będzie narastać. Dla kupujących oznacza to konieczność szybszej decyzji – czekanie na spadek cen może się okazać strategią przegrywającą.

Popularność dwupokojowców nie wynika wyłącznie ze skromnych możliwości finansowych nabywców. Wielu kupujących po prostu nie czuje potrzeby kupowania większego metrażu, szczególnie że koszty utrzymania większych mieszkań coraz mocniej obciążają domowe budżety. Na rynku wtórnym sytuacja wygląda podobnie – 40–50 proc. klientów szuka właśnie dwupokojowych lokali, szczególnie tych w nowszych budynkach z balkonem, windą i garażem.

Ceny na rynku wtórnym – mapa Polski

Na rynku wtórnym średnie ceny mieszkań dwupokojowych w czerwcu 2026 r. kształtowały się następująco:

Miasto	Średnia cena całkowita	Średnia cena za mkw.
Warszawa	810 tys. zł	17,5 tys. zł (I kw.)
Kraków	742 tys. zł	16,5 tys. zł
Gdańsk	732 tys. zł	15,9 tys. zł
Wrocław	646 tys. zł	13,7 tys. zł
Poznań	565 tys. zł	–
Lublin	462 tys. zł	–
Katowice	440 tys. zł	–
Łódź	367 tys. zł	8,5 tys. zł

Najdroższe mieszkania dwupokojowe są w Warszawie, gdzie średnia cena sięga 810 tys. zł. Najtańsze znajdują się w Łodzi (367 tys. zł) – to prawie 2,2 razy mniej niż w stolicy.

Czy oferta mieszkań jest wystarczająca?

Z raportu portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że 56 proc. mieszkańców miast wojewódzkich uważa, że oferta mieszkań od deweloperów w ich okolicy jest szeroka. Poza głównymi miastami taką opinię wyraża tylko 36 proc. mieszkańców. Różnice są szczególnie wyraźne w województwach podkarpackim (Rzeszów 60 proc. vs. reszta 30 proc.), kujawsko-pomorskim (Bydgoszcz 61 proc. vs. 32 proc.), małopolskim (Kraków 64 proc. vs. 36 proc.) i mazowieckim (Warszawa 64 proc. vs. 38 proc.).

Rynek wtórny oceniany jest lepiej – 61 proc. mieszkańców miast wojewódzkich uważa, że oferta mieszkań z drugiej ręki jest szeroka. Poza głównymi miastami taką opinię wyraża 45 proc. mieszkańców. Anna Zachara-Widła, badaczka zachowań konsumenckich, wyjaśnia, że niska ocena oferty nie zawsze oznacza jej brak – czasem inwestycje są mniej widoczne, zbyt drogie lub niedopasowane do potrzeb.

GUS odnotował, że w 2025 r. i w okresie styczeń–kwiecień 2026 r. deweloperzy oddali do użytkowania w Polsce łącznie prawie 170 tys. mieszkań. Na rynku pierwotnym wciąż mamy do czynienia z wysoką podażą, ale rozkład geograficzny i rodzaj oferowanych lokali mogą nie odpowiadać rzeczywistym potrzebom kupujących.