Procedury administracyjne podnoszą ceny mieszkań nawet o 16 proc.

Procedury administracyjne mogą stanowić nawet 16 proc. ceny mieszkania, co wynika z unijnych badań i ocen analityków rynku nieruchomości. Problem w Polsce pogarsza się dynamiczną zmiennością prawa — w ciągu zaledwie 12 miesięcy wprowadzono siedem nowelizacji ustawy deweloperskiej, a reforma planistyczna z 2023 r. doczekała się siedmiu lub ośmiu zmian. Ta niestabilność regulacyjna bezpośrednio wydłuża procesy inwestycyjne i podnosi koszty, które ostatecznie przerzucane są na kupujących.

Skrajny chaos legislacyjny — ile zmian rocznie?

Branża nieruchomości określa obecną sytuację mianem “ciasnego gorsetу regulacyjnego”. Radca prawny Przemysław Dziąg, ekspert rynku nieruchomości, wskazuje, że rynek funkcjonuje w warunkach skrajnej niestabilności regulacyjnej. Dopiero w stycznia 2026 r. weszły w życie obowiązki wynikające z ustawy schronowej, a już mówi się o kolejnych zmianach. Ustawa planistyczna z 2023 r., która miała reformować planowanie przestrzenne, była nowelizowana siedem lub osiem razy i zapowiadane są kolejne korekty.

Szczególnie problematyczne są przepisy nakładające na inwestorów obowiązki trudne do spełnienia na początku procesu inwestycyjnego. Projektowane zmiany przewidują na przykład konieczność wskazania w prospekcie informacyjnym, jaki model furtki inwestor zastosuje za cztery czy pięć lat, kiedy będzie finalizował prace. To pokazuje, że ustawodawca często nie uwzględnia realiów prowadzenia inwestycji budowlanych.

Ile czasu zajmują formalności?

Zdaniem ekspertów formalności zajmują już dziś więcej czasu niż sam proces budowania. Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl, ocenia, że siedem lat czekania na wszystkie decyzje może stać się normą dla działek, które są nabywane dziś. W niektórych przypadkach nawet siedem lat okazuje się za mało.

Modelowym przykładem jest projekt “Stocznia Cesarska” w Gdańsku — teren o powierzchni około 16 hektarów, bardzo ważny dla historii Polski (tutaj narodziła się Solidarność). Przez 10 lat nie udało się ruszyć z główną częścią projektu z powodu działania ustawy o ochronie zabytków. Inwestor miał wszystko, co potrzebne: teren był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, znalazł się inwestor, były zalecenia konserwatorskie. Jednak zmienił się konserwator i zmieniły się zalecenia — na tyle istotnie, że zablokowały inwestycję.

Jakie przepisy stanowią największą przeszkodę?

Ustawa	Rok wdrożenia	Liczba nowelizacji	Główny problem
Ustawa planistyczna	2023	7-8	Zmienność wytycznych, okresy przejściowe
Ustawa deweloperska	2024-2025	7 w ciągu 12 m-cy	Obowiązki trudne do spełnienia na starcie
Ustawa o ochronie zabytków	bieżąca	fragmentaryczne	Zmienne zalecenia konserwatorów
Ustawa schronowa	styczeń 2026	nowe zmiany zapowiadane	Świeże obowiązki, brak doświadczenia

Co to oznacza dla kupujących?

Niestabilność regulacyjna ma bezpośredni wpływ na ceny mieszkań. Każda zmiana prawa wydłuża proces inwestycyjny, co zwiększa koszty finansowania, zarządzania projektem i administracji. Koszty te są wliczane w cenę nieruchomości. Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, podkreśla, że legislatorzy są “zaimpregnowani na argumenty branży” — uwagi przedsiębiorców nie są uwzględniane, choć dotyczą fundamentalnych problemów w funkcjonowaniu procesu inwestycyjnego.

Brak przewidywalności prawa dotyczy nie tylko inwestorów, ale także urzędów gmin. Radca prawny Joanna Maj z kancelarii SWK Legal wskazuje, że urzędy uczą się nowego prawa “niejako na nowo” po każdej nowelizacji. To powoduje niespójne stosowanie przepisów i wydłużone procedury.

Reforma planistyczna — czy rozwiąże problemy?

Nowa ustawa planistyczna miała ograniczyć chaos poprzez zmniejszenie liczby wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Gminy mają do 31 sierpnia 2026 r. przyjąć plany ogólne. Po tej dacie decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy, który gmina może, ale nie musi w planie ogólnym wyznaczyć.

Jednak eksperci wskazują na paradoks: ograniczenie decyzji o warunkach zabudowy może paradoksalnie podnieść ceny gruntów i zmniejszyć podaż nieruchomości do inwestycji. Adwokat Maciej Górski z GPLF Kancelarii Prawa Nieruchomości ocenia, że “wykastrowano warunki zabudowy”, choć kontrola NIK pokazała, że problem nie jest w przepisach, ale w ich stosowaniu — w 85 proc. skontrolowanych spraw decyzje o warunkach zabudowy zostały wydane z naruszeniem prawa.

Ustawodawca skoncentrował się na ograniczeniu decyzji, a nie wprowadził bodźców dla gmin, by uchwalały miejscowe plany. To oznacza, że podaż gruntów spadnie, a ceny tych, na których można będzie realizować inwestycje, wzrosną.

Czy jest nadzieja na zmianę?

Pozytywnym sygnałem są Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), które znalazły się w nowelizacji ustawy planistycznej. Menadżerowie spółek deweloperskich patrzą na zmiany w funkcjonowaniu ZPI z optymizmem. Jarosław Bator, prezes zarządu NDI Development, uważa, że “jeśli nasze oczekiwania są racjonalne, jeśli dobrze wyważymy korzyści dla siebie, ale widzimy też potrzebę ukłonu w stosunku do innych podmiotów takich jak gmina czy konserwator zabytków i umiemy z nimi rozmawiać, to na koniec wszystko da się zrobić”.

Jednak fundamentalny problem pozostaje: brak przewidywalności i stabilności prawa. Inwestor musi brać pod uwagę to, co już się legislacyjnie wydarzyło, ale też mieć na względzie, że nic nie jest pewne. Ta niepewność bezpośrednio przekłada się na wyższe ceny mieszkań dla kupujących, którzy ostatecznie ponoszą koszty procedur administracyjnych.