Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

W maju 2025 roku średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie wyniosła 19,6 tys. zł. W segmencie popularnym było to 16,6 tys. zł za m kw., a mieszkania premium kosztowały średnio 29,5 tys. zł za m kw.

Czy ceny mieszkań będą spadać?

Majowe dane nie wskazują na początek większych obniżek cen. Eksperci prognozują raczej stabilizację cen i wzrost konkurencji między projektami deweloperskich niż szybkie spadki.

W którym mieście mieszkania drożeją najszybciej?

Od początku 2025 roku najszybciej ceny rosną w Warszawie (wzrost o 5,1 proc.) i Trójmieście (wzrost o 3 proc.) w stosunku do grudnia 2024 roku.

Jakie są różnice w cenach między segmentami mieszkań?

Mieszkania z segmentu popularnego są średnio o 10-20 proc. tańsze od średniej rynkowej. Największa różnica występuje w Trójmieście (20 proc.), a najmniejsza w Krakowie i Poznaniu (po 10 proc.).

Gdzie przybywa, a gdzie ubywa oferty mieszkań?

Wzrost oferty zanotowano w Poznaniu (wzrost o 6 proc.) i Trójmieście (wzrost o 4 proc.). Spadki obserwowano w Warszawie, Katowicach i Łodzi (po 1,6-1,7 proc. miesiąc do miesiąca).

Ceny mieszkań w dużych miastach rosną. Gdzie najszybciej?

Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w 7 największych miastach wyniosła 16 tys. zł. Warszawa i Trójmiasto rosną najszybciej. Analiza rynku pierwotn

Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w siedmiu największych polskich miastach wyniosła w maju 2025 roku 16 071 zł, co stanowi wzrost o 0,4 proc. w stosunku do kwietnia. Dane z Barometru Cen Mieszkań przygotowanego przez portal Tabelaofert pokazują, że rynek mieszkaniowy pozostaje stabilny, ale bez wyraźnych sygnałów szybkiego odbicia czy masowych obniżek cen.

Analiza obejmuje siedem największych rynków: Warszawę, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź i Katowice. Od początku 2025 roku średnia cena wzrosła o 2 proc. w stosunku do grudnia 2024 roku, co wskazuje na powolny, ale konsekwentny wzrost cen na rynku pierwotnym.

Gdzie mieszkania drożeją najszybciej?

Rozkład wzrostu cen nie jest równomierny w całym kraju. W ujęciu miesięcznym (maj vs. kwiecień) Trójmiasto wyróżnia się wzrostem o 1,1 proc., podczas gdy w pozostałych miastach zmiany nie przekroczyły jednego procenta. Jednak patrząc na cały rok, obraz jest wyraźniejszy.

Warszawa i Trójmiasto wykazują największą dynamikę wzrostu od początku 2025 roku. Mieszkania w stolicy podrożały o 5,1 proc., a w Trójmieście o 3 proc. w stosunku do grudnia 2024 roku. To znacznie więcej niż wzrost zanotowany w pozostałych miastach, co sugeruje, że te dwa rynki przyciągają największy popyt i napędzają wzrost cen.

Ceny w poszczególnych miastach — tabela porównawcza

Miasto	Średnia cena za m kw. (maj 2025)	Wzrost od grudnia 2024	Segment popularny
Warszawa	19,6 tys. zł	5,1%	16,6 tys. zł
Trójmiasto	~17,5 tys. zł*	3,0%	~14,0 tys. zł
Kraków	~15,5 tys. zł*	<1%	~14,0 tys. zł
Poznań	~14,5 tys. zł*	<1%	~13,0 tys. zł
Wrocław	~14,5 tys. zł*	<1%	~14,0 tys. zł
Łódź	~12,5 tys. zł*	<1%	~11,5 tys. zł
Katowice	~12,0 tys. zł*	<1%	~11,0 tys. zł

*Szacunki na podstawie średniej ogólnej i informacji o różnicach między segmentami

Segment popularny vs. premium — gdzie są największe różnice?

Jedna z najciekawszych obserwacji z raportu dotyczy rozbieżności między ceną średnią a ceną mieszkań z segmentu popularnego. Ta różnica jest szczególnie widoczna w miastach, gdzie duży udział mają projekty premium.

W Trójmieście mieszkania z segmentu popularnego są średnio o około 20 proc. tańsze od średniej dla całego rynku. W Warszawie różnica wynosi około 15 proc., a w Krakowie i Poznaniu — po około 10 proc. To pokazuje, że średnie ceny mogą być mylące dla kupujących szukających bardziej przystępnych cenowo opcji.

Najlepiej widać to w Warszawie: w maju średnia cena ofertowa wszystkich mieszkań wyniosła 19,6 tys. zł za metr kwadratowy, ale w segmencie popularnym było to 16,6 tys. zł za m kw. — różnica 3 tys. zł. Mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty kosztowały średnio blisko 29,5 tys. zł za m kw., czyli prawie półtora raza więcej niż średnia.

Jak zmienia się oferta mieszkań na rynku?

Dane dotyczące liczby dostępnych mieszkań w ofercie pokazują rosnące zróżnicowanie lokalne. Wzrost oferty mieszkań na rynku pierwotnym zanotowano w Poznaniu, gdzie liczba dostępnych lokali zwiększyła się o niemal 6 proc. miesiąc do miesiąca, oraz w Trójmieście — o 4 proc.

Z drugiej strony, spadki obserwowano w Warszawie (spadek o 1,6 proc.), Katowicach i Łodzi (po 1,7 proc.). To pokazuje, że rynek pierwotny coraz mocniej różnicuje się lokalnie — w jednych miastach deweloperzy zwiększają wybór, w innych oferta się kurczy.

Co to oznacza dla kupujących?

Majowe dane nie wskazują na początek większych obniżek cen i nie dają podstaw do szybkiego odbicia. Zamiast tego eksperci prognozują stabilizację cen z rosnącą konkurencją między projektami. Większa liczba mieszkań w ofercie nie jest już jednoznacznym sygnałem poprawy sytuacji, lecz dowodem na rosnącą konkurencję o ostrożniejszego klienta.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz na kolejne miesiące to stabilne ceny, większa konkurencja między projektami i bardziej ostrożna sprzedaż. Lepiej będą radziły sobie inwestycje dobrze wycenione, funkcjonalne i położone w lokalizacjach odpowiadających realnym potrzebom kupujących. Projekty z mniej konkurencyjną ceną lub słabszym produktem mogą wymagać większej elastyczności sprzedażowej — na przykład poprzez oferowanie dodatkowych udogodnień, finansowania czy warunków płatności.

Dla kupujących oznacza to, że mają więcej możliwości negocjacji i wyboru, szczególnie w segmencie popularnym. Warto porównywać oferty między miastami i zwracać uwagę na rzeczywiste warunki sprzedaży, a nie tylko na nominalne ceny.