Polski rynek kredytów mieszkaniowych bije rekordy w II kwartale 2026

Polski rynek kredytów mieszkaniowych doświadcza nieznanego wcześniej boomu — w drugim kwartale 2026 roku udzielono 83,6 tys. umów o łącznej wartości 39,7 mld zł, co stanowi najlepszy wynik liczby zawartych umów od 2007 roku oraz najwyższą wartość akcji kredytowej w całej historii pomiarów.

Dane pochodzące z Comparic.pl pokazują dynamikę wzrostu, która przekracza oczekiwania analityków. W porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego liczba udzielonych kredytów wzrosła o 50,5%, a ich całkowita wartość o 61,5%. Te wzrosty nie są przypadkowe — odzwierciedlają zarówno poprawę dostępu do finansowania, jak i zmieniającą się sytuację na rynku nieruchomości.

Średnia kwota kredytu rośnie szybciej niż liczba umów

Jednym z kluczowych wskaźników zdrowia rynku jest średnia kwota udzielanego kredytu. W II kwartale 2026 wyniosła ona 475 652 zł, co w stosunku do poprzedniego kwartału stanowiło wzrost o 4,02%, a rok do roku o 7,33%. To pokazuje, że kupujący nie tylko chętniej biorą kredyty, ale również finansują droższe nieruchomości.

Struktura sprzedaży potwierdza ten trend. Kredyty powyżej 500 tys. zł stanowiły 36,71% wszystkich nowych umów, a kredyty powyżej 400 tys. zł — aż 53% sprzedaży. Oznacza to, że większość nabywców finansuje nieruchomości w wyższym przedziale cenowym, co jest odzwierciedleniem wzrostu cen na rynku mieszkaniowym.

Kredyty refinansowe zmieniają strukturę rynku

Warte odnotowania jest również zjawisko rosnącego udziału kredytów refinansowych — umów, w których kredytobiorca przenosi swoje zobowiązanie do innej instytucji finansowej. W II kwartale 2026 stanowiły one 26% nowej sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Ten wskaźnik jest istotny dla zrozumienia dynamiki rynku, ponieważ pokazuje, że część wzrostu pochodzi nie tylko od nowych nabywców, ale również od osób zmieniających warunki finansowania.

Refinansowanie może być wynikiem konkurencji między bankami, która zmusza instytucje finansowe do oferowania lepszych warunków. Dla kredytobiorców oznacza to potencjalną możliwość obniżenia rat lub wydłużenia okresu spłaty poprzez zmianę kredytodawcy.

Ryzyko kredytowe: czy spadł odsetek kredytów wysokomarżowych?

Jednym z parametrów monitorowanych przez regulatorów jest wskaźnik LTV (loan-to-value), czyli stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości. Kredyty z LTV powyżej 80% — uznawane za bardziej ryzykowne — stanowiły w II kwartale 2026 zaledwie 24,47% sprzedaży. To spadek w stosunku do poprzednich okresów, co sugeruje bardziej konserwatywne podejście zarówno banków, jak i nabywców.

Wyższy wymóg wkładu własnego (poniżej 80% wartości nieruchomości) oznacza, że kupujący muszą dysponować większym kapitałem własnym. Dla osób z ograniczonymi oszczędnościami może to być barierą, ale z perspektywy stabilności finansowej gospodarstwa domowego i całego systemu bankowego jest to pozytywny sygnał.

Całkowite zadłużenie hipoteczne Polaków rośnie

Liczba aktywnych kredytów hipotecznych w Polsce wyniosła 2,147 mln, co stanowiło wzrost o 0,28% w stosunku do poprzedniego kwartału. Całkowite zadłużenie hipoteczne osiągnęło 529,725 mld zł — wzrost o 2% kw/kw oraz o 5,84% rok do roku.

Te liczby pokazują, że polski rynek hipoteczny systematycznie się rozszerza. Zarówno liczba kredytów, jak i całkowita wartość zobowiązań hipotecznych rosną, co świadczy o trwającej ekspansji sektora finansowania nieruchomości.

Prognoza na koniec roku: przełamanie historycznego rekordu

Wyniki z pierwszego półrocza 2026 roku są szczególnie obiecujące. Udzielono 157 tys. kredytów o wartości 73 mld zł, co stanowi około 70% całej akcji kredytowej z roku 2025. Jeśli tempo wzrostu utrzyma się w drugiej połowie roku, prognozuje się, że w całym 2026 roku udzielonych zostanie ponad 256 tys. kredytów o łącznej wartości przekraczającej 130 mld zł.

Dla kontekstu: rekordowy wynik z 2021 roku wyniósł 256 tys. kredytów. Prognozy sugerują, że wynik z 2026 roku może ten poziom przekroczyć, co byłoby historycznym osiągnięciem dla polskiego rynku kredytów mieszkaniowych.

Wskaźnik	II kw. 2026	Zmiana r/r	Zmiana kw/kw
Liczba udzielonych kredytów	83,6 tys.	+50,5%	—
Wartość kredytów	39,7 mld zł	+61,5%	—
Średnia kwota kredytu	475 652 zł	+7,33%	+4,02%
Kredyty powyżej 500 tys. zł	36,71% sprzedaży	—	—
Kredyty powyżej 400 tys. zł	53% sprzedaży	—	—
Kredyty refinansowe	26% udziału	—	—
Kredyty z LTV > 80%	24,47% sprzedaży	—	—
Liczba aktywnych kredytów	2,147 mln	—	+0,28%
Całkowite zadłużenie hipoteczne	529,725 mld zł	+5,84%	+2%

Co to oznacza dla kupujących i rynku?

Rekordowe wyniki drugiego kwartału 2026 roku mają kilka praktycznych implikacji dla osób planujących zakup nieruchomości oraz dla całej gospodarki.

Po pierwsze, konkurencja między bankami intensyfikuje się. Rosnący udział kredytów refinansowych sugeruje, że instytucje finansowe walczą o klientów poprzez oferowanie lepszych warunków. Dla potencjalnych kredytobiorców oznacza to możliwość negocjowania warunków — warto porównać oferty kilku banków, zanim podejmie się decyzję.

Po drugie, wzrost średniej kwoty kredytu i udział umów powyżej 400 tys. zł wskazują na trwającą inflację cen nieruchomości. Kupujący muszą dysponować większym kapitałem własnym, aby spełnić wymogi banków dotyczące LTV. Osoby planujące zakup powinny zacząć oszczędzać na wkład własny jak najwcześniej.

Po trzecie, spadek udziału kredytów wysokomarżowych (LTV > 80%) jest sygnałem, że banki stały się bardziej ostrożne w udzielaniu finansowania. To może oznaczać, że osoby z niskim wkładem własnym mogą mieć trudności w uzyskaniu kredytu na dotychczasowych warunkach.

Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, cytowany przez Comparic.pl, stwierdził: „Rekordowy wynik z 2021 r. w liczbie 256 tys. kredytów zostanie w 2026 r. z łatwością przekroczony. Spodziewam się również rekordowego wolumenu nowej akcji kredytowej na poziomie sięgającego, a być może nawet przekraczającego 130 mld zł”. Jego wypowiedź podkreśla optymizm branży wobec perspektyw drugiej połowy roku.

Dla inwestorów i analityków rynek kredytów mieszkaniowych pokazuje zdolność do szybkiego wzrostu. Jednak wzrost całkowitego zadłużenia hipotecznego — które w ciągu roku wzrosło o 5,84% — wskazuje na potrzebę monitorowania zdolności Polaków do spłaty zobowiązań w dłuższej perspektywie.