Ceny ofertowe vs transakcyjne: dlaczego mieszkania kosztują więcej na papierze

Ceny mieszkań na rynku polskim rosną, ale nie wszyscy kupujący płacą tyle samo za ten sam metr kwadratowy. Różnica między ceną, którą sprzedający wystawia w ogłoszeniu, a kwotą, którą faktycznie otrzymuje, wyniosła w drugim kwartale 2026 roku prawie 10 procent — to znaczący odstęp, który warto zrozumieć przed wejściem na rynek.

Dlaczego ceny ofertowe są wyższe niż transakcyjne?

Głównym powodem rozbieżności między ceną wystawianą a rzeczywistą jest struktura podaży na rynku. Od kilku lat obserwuje się sytuację, w której nowe mieszkania trafiają na rynek szybciej niż się je sprzedaje. Sprzedaż wyrównała się z nową podażą dopiero niedawno, co oznacza, że przez długi czas kupujący mieli znacznie większy wybór i mogą negocjować warunki transakcji.

Kiedy podaż przewyższa popyt, sprzedawcy muszą obniżać ceny, aby przyciągnąć kupujących. Jednak proces wystawiania mieszkania na sprzedaż zaczyna się od ceny optymistycznej — takiej, którą sprzedający chciałby uzyskać. W rzeczywistości ostateczna cena transakcji jest niższa, ponieważ kupujący mają przestrzeń do negocjacji. Ta luka między oczekiwaniami a rzeczywistością to właśnie owa różnica 9,7 procent.

Jak szybko rosną ceny mieszkań w Polsce?

Tempo wzrostu cen mieszkań zależy od źródła danych — instytucje badawcze posługują się różnymi metodologiami, co prowadzi do rozbieżności. Narodowy Bank Polski raportuje wzrost cen mieszkań na poziomie 3 procent rok do roku w pierwszym kwartale 2026 roku. Biuro Rzeczoznawców Kredytowych podaje wyższą wartość — 7 procent. Główny Urząd Statystyczny wskazuje jeszcze szybszy wzrost, bo 9 procent w tym samym okresie.

Źródło	Wzrost cen r/r (I kw. 2026)
NBP	3%
BRK	7%
GUS	9%

Te różnice wynikają z tego, że każda instytucja śledzi inne segmenty rynku, uwzględnia inne regiony lub używa innej metodologii wyliczania średniej. Dla kupującego istotne jest, że mieszkania rzeczywiście drożeją, choć tempo wzrostu jest mniejsze niż w latach poprzednich.

Ceny w Warszawie: ile kosztuje metr kwadratowy?

Warszawa pozostaje najdroższym miastem w Polsce pod względem cen nieruchomości. Według Otodom Analytics średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 20 002 złote w drugiej połowie 2026 roku. Ta kwota jest średnią ważoną dla całego miasta, co oznacza, że obejmuje zarówno tańsze dzielnice na obrzeżach, jak i ekskluzywne lokalizacje w centrum.

Dla porównania: kupujący szukający mieszkania za 2 miliony złotych w Warszawie może liczyć na około 100 metrów kwadratowych w średniej cenie, choć rzeczywista powierzchnia będzie zależeć od lokalizacji i stanu nieruchomości.

Kredyty hipoteczne: czy oprocentowanie jest przychylne kupującym?

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w 2026 roku wynosi około 6 procent, podczas gdy stopa referencyjna NBP to 3,75 procent. To oznacza, że marża banku wynosi średnio około 2,25 procent. Dla kupującego to wciąż dużo lepsze warunki niż w przeszłości.

W szczycie cyklu podwyżek stóp procentowych w latach 2022–2023 oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągało prawie 10 procent. W 2021 roku, tuż przed wzrostami, kredyty były dostępne za 3–4 procent. Obecny poziom 6 procent to kompromis — wyższy niż w czasach rekordowo niskich stóp, ale znacznie niższy niż w szczycie drożyzny.

Liczba wniosków o kredyty hipoteczne osiągnęła poziom rekordowy nominalnie, co sugeruje, że kupujący powracają na rynek. Interesujące jest, że 20 procent udzielanych kredytów to refinansowania — kupujący zaciągnęli wcześniej kredyt na wyższym oprocentowaniu i teraz refinansują go na lepszych warunkach. To strategia, która pozwala zaoszczędzić znaczne kwoty na odsetkach przez pozostałą część spłaty.

Co to oznacza dla kupujących?

Różnica 9,7 procent między ceną ofertową a transakcyjną to konkretna szansa na negocjacje. Jeśli mieszkanie jest wystawione za 500 tysięcy złotych, realnie możesz liczyć na obniżkę do około 450 tysięcy złotych. To nie reguła, ale trend obserwowany na rynku.

Rosnące ceny mieszkań (niezależnie od tego, czy mierzy się je 3, 7 czy 9 procent wzrostu) oznaczają, że opóźnianie decyzji o zakupie może być kosztowne. Z drugiej strony, obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 6 procent jest znacznie bardziej dostępne niż kilka lat temu, co czyni finansowanie zakupu bardziej przystępnym.

Dla osób, które już posiadają kredyt zaciągnięty na wyższym oprocentowaniu, refinansowanie warte jest rozważenia — 20 procent kredytobiorców już to robi, zmniejszając swoje miesięczne raty.

Przyszłość podaży mieszkań

Raport Erste z sierpnia 2026 roku prognozuje, że podaż mieszkań wzrośnie powyżej 220 tysięcy lokali. Jeśli ta prognoza się sprawdzi, różnica między ceną ofertową a transakcyjną może się jeszcze powiększyć, co będzie korzystne dla kupujących. Jednak wiele zależy od tempa absorpcji rynku — czy mieszkania będą się sprzedawać tak szybko, jak będą trafiać na rynek.