Ceny mieszkań w ofertach wyższe o 1445 zł/mkw. Gdzie negocjować?
NBP ujawnił rozbieżność między cenami w ogłoszeniach deweloperów a kwotami faktycznie płaconymi.
Różnica między ceną w ogłoszeniu deweloperskiego a kwotą faktycznie zapłaconą przez kupującego wyniosła średnio 1445 złotych za metr kwadratowy w II kwartale 2026 roku na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce.
Dane opublikowane przez Narodowy Bank Polski pokazują zjawisko, które powinno zainteresować każdego, kto planuje zakup nowego mieszkania. Chociaż różnica może wydawać się abstrakcyjna, przy zakupie 60-metrowego mieszkania przełoża się ona na ponad 86 tysięcy złotych. To znacząca kwota, która może zmienić decyzję o kredycie hipotecznym lub wymaganym wkładzie własnym.
Jak wyglądają rzeczywiste ceny transakcyjne w siedmiu miastach?
Średnia cena, którą kupujący faktycznie zapłacili za nowe mieszkanie w II kwartale 2026 roku, wyniosła 14 444 złote za metr kwadratowy. To wzrost o 1,43 procent w stosunku do poprzedniego kwartału i zaledwie 0,6 procent rok do roku — znacznie wolniejszy niż wzrost cenników ofertowych.
Badanie NBP obejmowało siedem największych polskich rynków: Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynię i Łódź. Każde z tych miast wykazuje zupełnie inną dynamikę.
| Miasto | Cena transakcyjna (zł/mkw.) | Zmiana r/r | Zmiana k/k |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 783 | +2,4% | — |
| Kraków | 15 923 | — | — |
| Gdańsk | — | +2,9% | — |
| Poznań | — | +2,4% | — |
| Wrocław | — | -4,7% | — |
| Łódź | 9 945 | -1,1% | — |
| Gdynia | — | -0,9% | — |
Warszawa zajmuje pierwsze miejsce pod względem cen transakcyjnych — kupujący płacą tam średnio 16 783 złote za metr kwadratowy. Drugie miejsce przypadło Krakowowi z ceną 15 923 złotych za metr. Na przeciwnym biegunie znajduje się Łódź, gdzie średnia cena wyniosła 9945 złotych za metr kwadratowy — prawie siedem tysięcy złotych mniej niż w Warszawie.
Wzrosty nie są równomierne. Gdańsk zanotował najwyższy wzrost cen rok do roku — 2,9 procent. W Poznaniu i Warszawie wzrost wyniósł po 2,4 procent. Jednak nie wszystkie miasta pokazują tendencję wzrostową. We Wrocławiu ceny spadły o 4,7 procent rok do roku, w Łodzi o 1,1 procent, a w Gdyni o 0,9 procent.
Cenniki deweloperów rosną szybciej niż rzeczywiste transakcje
Średnia cena ofertowa nowych mieszkań na tych siedmiu rynkach wyniosła 15 889 złotych za metr kwadratowy. To oznacza wzrost o 3,1 procent rok do roku i 1,6 procent w stosunku do poprzedniego kwartału — prawie pięciokrotnie szybciej niż wzrost cen faktycznie płaconych.
Rozbieżność między ceną ofertową a transakcyjną wyniosła dokładnie 1445 złotych za metr kwadratowy. Ta różnica nie jest przypadkowa ani jednorazowa — jest symptomem napięcia na rynku, gdzie deweloperzy utrzymują wyższe oczekiwania cenowe niż to, co kupujący są w stanie lub chcą zapłacić.
W Warszawie średnia cena ofertowa wyniosła 18 488 złotych za metr kwadratowy, co stanowiło wzrost o 6,9 procent rok do roku. Gdańsk wykazał największy wzrost ofert — 7,7 procent rok do roku, przy średniej cenie 17 116 złotych za metr. Kraków oferuje mieszkania średnio za 16 867 złotych za metr kwadratowy.
Co to oznacza dla kupującego?
Różnica 1445 złotych za metr kwadratowy to nie tylko liczba statystyczna — to realna przestrzeń do negocjacji lub możliwość wyboru tańszych ofert. Dla osoby kupującej 50-metrowe mieszkanie oznacza to potencjalną oszczędność ponad 72 tysięcy złotych. Dla 80-metrowego lokalu różnica sięga już 115 tysięcy złotych.
Zjawisko to może wynikać z kilku czynników. Część różnicy to rzeczywiście negocjacje — kupujący starają się wynegocjować niższą cenę niż ta w ogłoszeniu. Jednak część może wynikać z różnic w strukturze sprzedawanych mieszkań — deweloperzy mogą oferować mieszkania w różnych lokalizacjach w obrębie kompleksu, o różnych parametrach technicznych czy dostępie do udogodnień, co wpływa na ostateczną cenę.
Kluczowe dla każdego kupującego jest zrozumienie, że wzrost cenników ofertowych o 3,1 procent rok do roku bezpośrednio wpływa na wysokość wymaganego wkładu własnego i kwotę kredytu hipotecznego. Jeśli planujesz zakup, warto przeliczyć skutki dla konkretnego metrażu i lokalizacji, zanim wyższa cena ofertowa przełoży się na rzeczywisty koszt zakupu. Badanie NBP pokazuje, że kupujący mają jeszcze pole do manewru — pytanie tylko, jak długo ta przestrzeń będzie się utrzymywać.
Najczęstsze pytania
O ile drożej są mieszkania w ofertach niż w rzeczywistych transakcjach?
Średnio o 1445 zł za metr kwadratowy. Różnica ta daje kupującym przestrzeń do negocjacji lub wyboru tańszych ofert, szczególnie przy większych metrażach.
Które miasta mają najwyższe ceny transakcyjne nowych mieszkań?
Warszawa (16 783 zł/mkw.) i Kraków (15 923 zł/mkw.). Najtaniej jest w Łodzi, gdzie średnia wyniosła 9945 zł/mkw.
Jak szybko rosną ceny mieszkań rok do roku?
Ceny faktycznie płacone wzrosły o 0,6 proc., a cenniki ofertowe o 3,1 proc. Oznacza to, że deweloperzy podnoszą oczekiwania szybciej niż rzeczywisty rynek.
W którym mieście ceny spadły?
We Wrocławiu ceny spadły o 4,7 proc. rok do roku, w Łodzi o 1,1 proc., a w Gdyni o 0,9 proc.
Jak zmiana cen wpłynie na mój kredyt hipoteczny?
Wyższe cenniki deweloperów podnoszą wymagany wkład własny i kwotę kredytu, dlatego warto przeliczyć skutki dla konkretnego metrażu przed podpisaniem umowy.
Na podstawie: Direct Money. Tekst opracowany redakcyjnie.