Indeks Nastrojów Deweloperów poniżej zera. Co czeka rynek mieszkań?

Rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę weryfikacji, w której kupujący zyskują znacznie silniejszą pozycję negocjacyjną niż przez większość 2024 roku. Po raz pierwszy od listopada zeszłego roku Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży deweloperów spadł poniżej zera, sygnalizując przełom w nastrojach branży.

Przełom w nastrojach branży deweloperskiej

Zmiana sentymentu deweloperów jest dramatyczna i szybka. W lutym tego roku blisko 58% ankietowanych firm spodziewało się wzrostu sprzedaży. W czerwcu już tylko około 18% deweloperów utrzymuje taki optymizm. Jednocześnie grupa pesymistów – tych, którzy przewidują spadek sprzedaży – wzrosła z kilku procent na początku roku do blisko 27% w czerwcu.

Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert, wyjaśnia tę transformację: „Przez kilka miesięcy branża żyła nadzieją, że obniżki stóp procentowych uruchomią popyt i poprawią zdolność kredytową kupujących. Dziś widać, że bez takiego impulsu rynek stanął. Klient nie znika, ale przestaje się spieszyć. Ma wybór – i to duży wybór – bo podaż rośnie, więc porównuje oferty, sprawdza finansowanie i negocjuje.”

To fundamentalna zmiana w dynamice rynku. Nie chodzi o zniknięcie popytu, lecz o jego spowolnienie i przesunięcie siły negocjacyjnej w stronę kupujących. Deweloperzy, którzy przez miesiące liczyć mogli na naturalny wzrost zainteresowania, teraz muszą aktywnie walczyć o każdego klienta.

Ceny mieszkań na razie stabilne – ale pod presją

Mimo słabszej sprzedaży ceny mieszkań nie pękają. Indeks Zmiany Cen Mieszkań w czerwcu wyniósł zaledwie 0,03 – znacznie mniej niż w maju (0,14) i marcu (0,22), ale wciąż minimalnie dodatni. To pokazuje, że deweloperzy praktycznie przestali wierzyć we wzrost cen, ale póki co nie zakładają masowych spadków.

Rozkład oczekiwań deweloperów dotyczący cen wygląda następująco:

Scenariusz	Odsetek firm
Utrzymanie obecnych cenników	84%
Wzrost cen	9,3%
Spadek cen	6,3%

Jednak liczby te mogą być mylące. Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, wyjaśnia mechanizm, który rzeczywiście działa na rynku: „Deweloperzy widzą, że rynek jest trudniejszy, ale większość z nich nadal chce bronić cenników. Cenników, ale niekoniecznie cen. Presja sprzedażowa będzie prawdopodobnie widoczna nie tyle w prostym obniżaniu cen katalogowych, ile w rabatach, promocjach, miejscach postojowych, harmonogramach płatności albo indywidualnych negocjacjach.”

To istotne rozróżnienie. Oficjalne ceny mogą pozostać niezmienione, ale rzeczywista cena, jaką płaci kupujący, może być znacznie niższa dzięki różnorodnym formom wsparcia i elastyczności warunków.

Test podaży – który projekt się obroni?

Rynek wchodzi w fazę, którą eksperci określają mianem „testu podaży”. Mieszkań przybywa szybciej niż transakcji, a co czwarty lokal w ofercie to mieszkanie gotowe do odbioru. Ta nadpodaż zmienia zasady gry.

W takim środowisku rynek bezlitośnie weryfikuje ofertę. Projekty z dobrze dopasowaną ofertą – właściwym metrażem, lokalizacją, ceną w stosunku do konkurencji – będą się sprzedawać. Słabsze projekty będą musiały dużo mocniej zawalczyć ceną i promocjami o każdego klienta.

Sezonowość również nie sprzyja sprzedaży. Lipiec i sierpień tradycyjnie należą do słabszych miesięcy na rynku nieruchomości. Przy szerokiej ofercie dostępnej dla kupujących, ci ostatni nie muszą podejmować decyzji natychmiast. Mogą czekać, porównywać, negocjować – i dokładnie to robią.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów

Obecna sytuacja przynosi zarówno szanse, jak i wyzwania dla różnych grup uczestników rynku.

Dla kupujących: To jeden z lepszych momentów do negocjacji w ostatnich miesiącach. Masz wybór między wieloma projektami, możesz porównywać oferty, a deweloperzy są skłonni do ustępstw – zarówno w postaci rabatów, jak i elastycznych warunków finansowania czy harmonogramów płatności. Nie musisz się spieszyć, co daje ci czas na przemyślaną decyzję.

Dla inwestorów: Konieczna jest większa selekcja projektów. Nie każdy projekt obronić będzie sprzedaż w tych warunkach. Warto zwrócić uwagę na lokalizację, standard wykonania, wielkość metrażu (kupujący coraz chętniej wybierają większe mieszkania) i reputację dewelopera.

Dla rynku: Potrzebny jest realny impuls, który przełoży się na zdolność kredytową kupujących. Bez tańszego finansowania sprzedaż będzie bardziej wymagająca, a decyzje klientów dłuższe. Obniżki stóp procentowych mogą być tym impulsem, ale na razie go nie ma.

Perspektywy na kolejne miesiące

Najbliższe miesiące będą sprawdzianem dla każdego projektu. Deweloperzy, którzy liczyli wyłącznie na poprawę nastrojów i naturalny wzrost popytu, będą mieć trudniej. Ci, którzy mają dobrze dopasowaną ofertę i są gotowi do elastycznych negocjacji, będą w stanie utrzymać dynamikę sprzedaży.

Rynek mieszkaniowy w Polsce jest zróżnicowany – sytuacja w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu może się znacznie różnić od sytuacji w mniejszych miastach. Jednak trend spadku optymizmu deweloperów jest widoczny na całym rynku pierwotnym.

Kluczowe pytanie brzmi: czy obniżki stóp procentowych uruchomią popyt i przywrócą dynamikę sprzedaży, czy też rynek będzie musiał przystosować się do nowej normalności, w której kupujący mają więcej czasu i informacji do podjęcia decyzji? Odpowiedź na to pytanie będzie determinować, czy obecne spowolnienie to przejściowa faza, czy początek głębszej korekty.